福岡のホテルADR、上期の伸びは互角でも中身は逆 — シティQ1+18.9%→Q2+3.4%、ビジネスはQ2+11.8%

福岡県のホテル市場は、2026年上期（1〜7月）の推定成約ADRがシティホテルで前年同期比+9.7%、ビジネスホテルで+9.9%と、業態をまたいでほぼ同じ伸び率に着地した。ところが月次に分解すると、両者の軌跡は正反対である。シティは第1四半期（1〜3月）に+18.9%と急伸したあと第2四半期（4〜6月）は+3.4%へ減速し、ビジネスは逆にQ1 +10.0%からQ2 +11.8%へ加速した。上期の合計だけを見ていると、この「値上げが効いた時期のズレ」を見落とす。本稿では確定月同士のYoY比較に絞り、業態別に残っている値上げ余地と、下期に向けた価格戦略の組み立て方を整理する。

上期の伸び率は互角、しかし中身は正反対だった

まず前提を揃える。ここで比較するのは、いずれも確定値（過去月の実績ベース）同士の推定成約ADRである。2026年8月以降は現時点の販売状況に基づく推定値であるため、YoY比較の対象からは外している。したがって本稿のYoYは2026年1月〜7月の7か月分に限定される。

福岡県のシティホテルの推定成約ADRは、2026年1月に¥19,600（N=38施設）を記録した。前年同月の¥15,200に対して+28.8%である。2月 +12.0%、3月 +16.4%と3か月連続で二桁の伸びを維持し、Q1平均では¥18,400（前年¥15,500）と+18.9%に達した。ところが4月に入ると伸びは急速に鈍る。4月 ¥17,900（前年¥17,500、+2.2%、N=40）、6月 ¥16,000（前年¥15,800、+1.2%）と、実質的な横ばい圏に落ち込んだ。7月も¥16,600（+3.1%）にとどまる。

一方のビジネスホテルは、シティが減速した局面でむしろ伸びを強めた。1月 ¥10,300（前年¥9,000、+14.4%、N=338）でスタートし、2月は+5.4%と一度落ち着いたものの、4月に¥11,700（前年¥9,900、+18.9%、N=341）と上期の最高伸長率を叩き出している。5月+10.0%、6月+6.5%と続き、Q2平均は+11.8%。シティのQ2 +3.4%とは対照的な結果である。

年重ねで並べると、シティの2026年が年初に大きく跳ね上がり、春以降は前年の線に接近していく形状がはっきり見える。ビジネスは逆に、年初から夏に向けて前年との差を保ったまま平行移動している。同じ「上期プラス約10%」でも、価格が動いた時期がまったく違うということだ。なお、伸びが細ってきた局面で朝食などの付加価値をどう単価に載せるかという論点は、福岡の推定成約ADRは+14.4%→+3.6%へ鈍化 — 朝食プレミアムで単価の階段を作れるかで掘り下げている。

月次YoYで見る「値上げが効いた月」の分布

月ごとのYoY変化率を業態別に並べると、両者の山がずれていることがより明確になる。シティの山は1月（+28.8%）と3月（+16.4%）、ビジネスの山は4月（+18.9%）と1月（+14.4%）である。7月は両業態とも+3%台まで収束しており、上期の終わりにかけて伸びしろが細っていることも読み取れる。

もうひとつ注目したいのが業態間の価格差の縮小である。シティの推定成約ADRをビジネスの推定成約ADRで割った倍率は、2026年1月には1.89倍まで開いていたが、4月には1.52倍まで縮まった。6月・7月も1.60倍で推移している。前年の同じ月（2025年4月）は1.77倍だったので、春以降はビジネス側が価格帯の階段を一段のぼり、シティとの距離を詰めた構図になる。

参考までに、2026年7月の全国ポートフォリオを公表しているホテルREITの実績を見ると、インヴィンシブル投資法人（8963・国内ホテル101物件）はADR 15,100円で前年同月比-1.0%、稼働率 86.3%（2026年7月時点・国内ホテル全ポートフォリオ、N=101施設）で前年同月+1.9ポイント、RevPAR 13,039円（+1.2%）。ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）は2026年7月度でADR 21,806円（+0.1%）、稼働率 83.1%（2026年7月時点・全ポートフォリオ）で前年同月+4.0ポイント、RevPAR 18,119円（+5.1%）。いちごホテルリート投資法人（3463・全ポートフォリオ）は2026年7月度でADR 9,684円（-0.8%）、稼働率 84.4%（2026年7月時点・全ポートフォリオ）で前年同月-0.7ポイントである。全国規模の実運営実績ではADRが前年並みで足踏みしているなか、福岡の推定成約ADRが7月に両業態とも+3%台を確保している点は、エリアとしての価格耐性を示す材料になる。なお実測の運営実績と本稿の推定成約ADRは母集団も定義も異なるため、水準そのものの単純比較には向かない。役割は「答え合わせ」ではなく「方向感の相互確認」である。

なぜ差が出たのか — 売れ方の時間軸が業態で違う

価格の伸び方の違いは、在庫が売れていく時間軸の違いと重ねると理解しやすい。2026年9月上旬の宿泊日（9月1日・4日・7日の3日分の平均）について、宿泊日の45日前から直近までの推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を追うと、両業態の曲線はまったく違う形をしている。

シティは45日前の時点ですでに79.2%まで積み上がっているが、30日前で79.5%、残り8日で83.5%と、期間全体での上積みは+4.3ポイントにとどまる。対してビジネスは45日前が70.3%と9ポイント近く低い位置から始まり、30日前73.7%、残り8日で83.6%へと+13.3ポイント積み上げる。とくに30日前から直近までの区間だけで+9.9ポイントを稼いでおり、直前需要への依存度が高い。

この形状の違いは、価格を動かせるタイミングの違いを意味する。シティは早い段階で在庫が埋まるため、値上げの意思決定は「売り出し時の初期価格」で大半が決まってしまう。1月に+28.8%を取れたのは初期設定を強気に置けたからであり、逆に4〜6月に+1〜2%で止まったのは、初期価格を据え置いたまま在庫が消化されていった可能性が高い。ビジネスは45日前時点でまだ3割の在庫が残るため、直前区間で需要の強さを確認しながら価格を引き上げる余地が構造的に残る。4月に+18.9%を実現できた背景には、この「後半で取りにいける」性質がある。同じ45日前起点の枠組みで業態ごとの積み上がり方を比較した事例は、茨城県の9月は9/19〜21に山が立つ — 業態別ブッキングカーブをLT45日で比較も参考になる。

曜日別の推定OCC — ビジネスは平日、シティは週末に強い

2026年6〜7月の実績日（計61日）を曜日別に平均した推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を見ると、業態ごとの需要の重心がわかる。ビジネスは火〜木が91.7〜93.2%と平日の中盤が最も高く、日曜が87.3%と最も低い。シティは金曜92.5%・土曜94.8%と週末に寄り、月曜が87.8%で最低となる。月平均では、シティが6月90.5%・7月91.0%、ビジネスが6月91.3%・7月91.8%である。

ビジネスが火〜木で90%台前半を安定的に確保している一方で、日曜は87.3%と週内で最も緩む。逆にシティは月曜が最も緩い。上期のADRの伸びが業態で時期をずらして現れた背景には、こうした需要の重心の違いが季節要因と掛け算されている可能性がある。ビジネスホテルが平日中盤に重心を持つという構造は福岡に固有のものではなく、北海道のビジネスホテルは「週末型」ではないでも同じ形が確認できる。

値上げと稼働、どちらが効くのか — 推定RevPARで見た感度

ここまではADRの伸び率だけを見てきたが、レベニューマネージャーが実際に管理するのは単価と稼働の積である。本節では本文で使った推定成約ADRと推定OCC（いずれもOTA掲載在庫ベース・2026年第2四半期）から推定RevPARを算術計算し、単価を1%動かすことと稼働を1ポイント動かすことの重みを業態別に比較する。以下はすべて本文中の数値から機械的に計算した試算値であり、各施設の実績値ではない。

両業態とも、稼働1ポイントの価値は単価1%の価値をわずかに上回る（シティ 1pt ≒ ADR 1.11%相当、ビジネス 1pt ≒ ADR 1.09%相当）。つまり水準としてはほぼ等価であり、「どちらを優先するか」は感度の大小ではなく、そのタイミングでどちらを動かせるかで決まる。前節のブッキングカーブがまさにその答えを示している — シティは45日前で79.2%まで埋まっており稼働を後から積む余地が+4.3ポイントしかないため、実質的に単価側でしか動かせない。ビジネスは45日前70.3%から+13.3ポイント積むため、両方のレバーが残っている。

下の2つのグリッドは、Q2平均を基準にADRとOCCを機械的に振ったときの推定RevPARである。網掛けの行が実際のQ2水準にあたる。自館の実績をこの座標に置いてみると、市場平均に対してどちらの軸で差がついているかを切り分けられる。

福岡のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

まとめ — 下期に持ち越す3つの物差し

物差し1：半期の総括値ではなく月別の勝ち負けで見る。福岡の上期はシティ+9.7%、ビジネス+9.9%とほぼ互角に見えるが、シティはQ1 +18.9%／Q2 +3.4%、ビジネスはQ1 +10.0%／Q2 +11.8%と中身は逆。総括値は自館の課題を隠す。

物差し2：値上げ余地は「時間軸のどこに残っているか」で測る。シティは45日前で79.2%まで積み上がり期間上積みは+4.3ポイント。ビジネスは70.3%から+13.3ポイント。前者は初期価格、後者は直前区間に余地が残る。

物差し3：業態間の距離を定期的に測り直す。シティ／ビジネスの推定成約ADR倍率は1月1.89倍→4月1.52倍→6〜7月1.60倍。この距離が縮む局面では、ビジネス上位帯とシティ下位帯が同じ需要を取り合う。自館の競合セットは業態ではなく価格帯で組み直す時期に来ている。

7月は両業態とも+3%台まで伸びが収束した。下期は「どの月に、どの時間軸で価格を動かすか」を業態特性に合わせて設計し直すことが、上期に積み上げた水準を守る条件になる。

データについて

• 推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の定義：OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。
• ブッキングカーブ：宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。本記事では2026年9月1日・4日・7日を宿泊日とする3日分の平均を用いた（対象: 福岡県、シティ N=36施設／ビジネス N=316施設）。
• 推定成約ADRの定義：OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。本記事のYoY比較は確定値同士（2025年1〜7月 vs 2026年1〜7月）に限定しており、2026年8月以降の月は比較対象から除外している。
• 対象Nの内訳：推定成約ADRはシティホテル N=38〜40施設（2026年）／N=36〜37施設（2025年）、ビジネスホテル N=338〜341施設（2026年）／N=324〜331施設（2025年）。曜日別推定OCCはシティ N=35〜36施設、ビジネス N=302〜317施設（2026年6〜7月の実績61日）。
• ホテルREITの数値は各投資法人が公表した2026年7月度の月次運営状況（全ポートフォリオまたは記載スコープ）をそのまま引用したもので、対象は全国であり福岡県単独の実績ではない。
• データ時点: 2026年8月31日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。

参考資料・出典一覧

■ データソース

推定成約ADR・推定OCC・ブッキングカーブは、福岡県のシティホテル（N=38〜40施設／2025年はN=36〜37施設）およびビジネスホテル（N=338〜341施設／2025年はN=324〜331施設）を対象とした自社集計。曜日別推定OCCはシティ N=35〜36施設、ビジネス N=302〜317施設（2026年6〜7月の実績61日）。ホテルREITの月次運営状況は各投資法人の公表資料。データ時点：2026年8月31日。出典：メトロエンジンリサーチ

■ 試算前提

YoY比較は確定値同士（2025年1〜7月 vs 2026年1〜7月）に限定し、2026年8月以降の月は対象外とした。推定成約ADRは1室あたり・税抜相当。四半期値は各月の単純平均。推定RevPARは「推定成約ADR×推定OCC」の算術計算であり、実績値ではない。感度グリッドは2026年第2四半期（4〜6月）平均を基準に、ADRを±10%の範囲で、推定OCCを86〜94%の範囲で機械的に振ったもの。

■ 限界・留意点

推定OCCはOTA掲載在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。推定成約ADRは公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%であり、各施設の実際の成約価格・会計数値とは異なる。ホテルREITの数値は全国ポートフォリオまたは各社の記載スコープであり、福岡県単独の実績ではないため水準の単純比較には向かない。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。

■ 市場データ

• インヴィンシブル投資法人「2026年7月度 月次運営状況」
• ジャパン・ホテル・リート投資法人「月次運営状況」
• いちごホテルリート投資法人「2026年7月度 月次運営状況」