防火・準防火地域の宿は69%、旅館は41% — 京都・金沢・有馬など8エリアで見る建替え時の構造条件

旅館や町家宿を取得して建て替える、あるいは増築するとき、設計の前提を最初に決めるのは用途地域でも景観基準でもなく、その敷地が防火地域・準防火地域のどちらに入っているかである。国土交通省 不動産情報ライブラリの防火・準防火地域レイヤー（2026年10月1日取得）と宿泊施設の位置を重ねたところ、京都市東山区・中京区、高山市、金沢市、有馬、道後、別府市、倉敷市の8エリアでは、稼働が確認できる1,668施設・53,314室のうち施設数で69.3%、客室数で78.4%が防火地域または準防火地域の内側にあった。本稿では、区域ごとに建築基準法第61条が求める構造の区分を条文で整理し、木造2〜3階・延床500㎡前後の小規模旅館を建て替える場合の設計の前提と、エリア別の推定成約ADRから見た回収感度を読み解く。

8エリア1,668施設の69.3%が防火・準防火地域の内側 — 旅館に限ると41.3%

結論を先に置く。観光地の宿は、中心部に近いほど防火・準防火地域に入っている。8エリアを合計すると、防火地域に156施設・18,695室、準防火地域に1,000施設・23,109室、区域外に512施設・11,510室という分布になった。防火地域の156施設はすべて商業地域に立地しており、駅前や繁華街の中高層ホテルが中心である。一方、準防火地域の1,000施設は商業地域568、近隣商業地域203、第一種住居地域92と用途地域が広がり、町家や小規模旅館が多く含まれる。

ただし、業態を旅館に絞ると景色が変わる。8エリアの旅館346施設・7,396室のうち、区域内は143施設（41.3%）・4,021室（54.4%）にとどまり、過半の203施設は区域外にあった。奥飛騨温泉郷を抱える高山市や、鉄輪・明礬など山側の温泉地に宿が分散する別府市が区域外の比率を押し上げている。つまり「温泉旅館の建替えは防火規制が前提になる」と一括りにはできず、同じ市のなかでも中心市街地の宿と郊外の温泉地の宿とで設計の出発点が分かれる構図といえる。

エリア別の分布 — 道後と中京区はほぼ全域、高山・別府は半分が区域外

まずはエリアごとの内訳を確認したい。下の表は、全業態の施設数と客室数を区域別に並べたものである。

道後は45施設中43施設が準防火地域にあり、客室ベースでは99.9%に達した。京都市中京区も321施設のうち区域外は1施設だけで、防火地域に48施設・4,969室、準防火地域に272施設・8,197室が並ぶ。金沢市は防火地域の客室が9,436室と全体の65.4%を占めるが、これは片町・香林坊・金沢駅周辺の中高層ホテルによるもので、施設数では準防火地域の182施設のほうが多い。倉敷市も倉敷駅前の阿知地区を中心に防火地域が客室の60.7%を占める一方、美観地区周辺の本町・東町などの宿の多くは当該レイヤー上で区域外に分類された。

一方で高山市は客室の54.8%、別府市は46.0%、有馬は46.4%が区域外だった。高山市では古い町並み周辺と高山駅前が準防火・防火地域に入り、奥飛騨温泉郷の75施設は区域の外にある。京都市東山区でも103施設・1,273室が区域外で、清水・高台寺周辺の山裾に集まっていた。なお東山区の祇園町南側と小松町の各一部は、京都市が「伝統的景観保全に係る防火上の措置に関する条例」の適用区域として2003年2月に指定しており、通常の防火・準防火地域とは別の防火基準で伝統的な木造建築を認める仕組みが置かれている。

町家宿は300施設のうち251施設（83.7%）が区域内で、その大半は準防火地域である。町家は市街地の中心に建つ以上、防火規制と切り離して改修・建替えを考えることができない。京町家については、接道条件が再建築を左右する点を幅員4m未満の道に面する京町家と43条の分析でも取り上げている。15室以下の小規模宿も653施設中418施設（64.0%）が区域内にあり、事業承継で小さな宿を引き継ぐ買い手にとって、区域の確認は物件概要書の最初に見るべき項目のひとつになる。

レイヤーで区域が確認できなかった3エリア — 城崎は市が「指定なし」と明示

城崎温泉（豊岡市城崎町）、草津町、熱海市の3エリアは、施設が立地するタイルに防火・準防火地域のポリゴンが見当たらなかった。ただし、ポリゴンがないことは「指定がない」ことと同じではない。そこで市町の都市計画資料と、令和8年地価公示の標準地に付された防火区分を照合した。

3エリアは事情がそれぞれ異なる。城崎は市が指定なしと明示しており、木造3階建て旅館が連なる温泉街は法22条区域として屋根と外壁の制限を受ける。熱海市は市の資料で防火・準防火地域の指定が確認できるため、区域内外の施設数は本稿では集計していない。草津町はレイヤー・標準地のいずれでも区域を確認できなかったが、町の都市計画図での最終確認が要る。取得を検討する側にとっての含意は単純で、地図サービス上で区域が表示されないエリアほど、役所の窓口で都市計画図を確認する手間を省かないほうがよい、ということになる。

建替え時の構造条件 — 法61条は「階数×延べ面積」で等級を決める

では、区域に入ると何が変わるのか。建築基準法第61条と同法施行令第136条の2は、防火地域・準防火地域内の建築物について、階数と延べ面積の組み合わせで求める性能を定めている。下の表はその区分を整理したものである。

この表を、木造2〜3階・延床500㎡前後の小規模旅館に当てはめるとどうなるか。まず3階建ては、区域の内外を問わず法27条が先に効く。3階を客室に使う延べ200㎡以上の旅館は耐火建築物等が求められるため、防火・準防火地域かどうかで結論は大きく変わらない。区域の違いが設計を分けるのは、むしろ2階建てである。

加えて、既存の建物を残して増築する場合の扱いも押さえておきたい。区域指定より前に建った木造旅館は、現行の第61条に適合しない既存不適格であることが多い。法第86条の7と施行令第137条の10・第137条の11は、増改築部分の床面積が50㎡以内、増改築後の階数が2以下、増改築部分の外壁・軒裏を防火構造とするといった小規模な範囲に限り、既存部分に現行規定を及ぼさない扱いを定めている。適用条件は近年の改正で見直されているため、国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集」で最新の条件を確かめたうえで、客室1〜2室分の増築か、全面的な建替えかを比べるのが実務の順序になる。

区域内であることは負担だけを意味しない。2019年施行の改正で、準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等にも建蔽率の10%加算（法第53条第3項）が認められた。敷地の狭い町家や温泉街の宿では、準耐火の木造に建て替えることで1階の床を広げる余地が生まれる。同じ改正で導入された延焼防止建築物は、内部の柱や梁を木のまま見せる設計の道を開いており、木の意匠を単価に結び付けたい宿にとってはアップサイドとして働く。歴史的な木造旅館をそのまま活かす場合は、建築基準法の適用除外条例（3条1項3号ルート）という別の経路もあり、城崎温泉では豊岡市が木造3階建て旅館を対象にした保存活用条例を設けている。

構造別の工事費 — 統計上の㎡単価は木造30.2万円、鉄骨造45.7万円、RC造48.2万円

等級が上がると工事費はどの程度変わるのか。耐火・準耐火の木造を切り出した公的統計はないため、ここでは国土交通省「建築物着工統計調査」の宿泊業用建築物を構造別に集計し、幅として示すにとどめる。2022〜2024年の3年累計で、木造は4,116棟・㎡あたり302,300円、鉄骨造は2,309棟・457,200円、鉄筋コンクリート造は711棟・481,700円だった。

この差を延床500㎡・10室の宿に置き直すと、木造のまま建てた場合の工事費予定額は約1億5,100万円、鉄骨造へ切り替えた場合は約2億2,900万円、RC造では約2億4,100万円となり、木造との差は1室あたり約770万〜900万円になる。ただしこの数字は「構造を木造から非木造に替えた場合」の統計上の差であって、準耐火の木造を選んだ場合の増分ではない。木造の1棟平均は113㎡、RC造は1,857㎡と規模帯も異なる。したがって、準防火地域で延床500㎡を超える2階建てを準耐火の木造で計画する場合の増分は、ゼロと1室約900万円のあいだのどこかにあり、実際の額は設計者と施工者の見積もりでしか確定しない、と読むのが妥当だろう。構造別の単価差そのものの検証は既刊の着工統計の分析に譲る。

回収感度 — 追加300万円/室は旅館ADRの3.2〜6.4%に相当

ここまでを整理すると、投資判断で知りたいのは「区域内に入る確率」と「増分を単価で吸収できるか」の2点に絞られる。そこで、追加工事費を1室あたり300万円と仮に置き、15年・稼働率（仮定）50%で均等に回収する場合に1泊あたり必要な上乗せ額を計算した。300万円÷（15年×365日×50%）で1,096円である。これを各エリアの旅館の推定成約ADR（市区単位・12か月平均）で割ったものが下の表の右端になる。

同じ300万円でも、重さはエリアで2倍違う。旅館ADRが33,900円の神戸市北区（有馬）では上乗せ率が3.2%で済むのに対し、17,200円の別府市では6.4%、18,000円の松山市（道後）では6.1%になる。そこに区域内比率を重ねると、道後は旅館26施設・1,234室のすべてが準防火地域にあり、単価に対する増分の重さと区域内に入る確率の両方が高い。別府市は上乗せ率こそ最も高いが、旅館客室の57.3%が区域外にあり、物件の選び方で前提を変えられる。有馬は旅館客室の63.7%が準防火地域に入るものの、単価が高いぶん増分を吸収しやすい位置にある。

感度表が示すのは、増分が1室100万円程度に収まるなら1泊300〜500円の上乗せで足り、どのエリアでも単価の3%以内に入るという点である。準防火地域の2階建て・500㎡以下で外壁と窓の仕様を上げる程度の計画は、この帯に入る可能性が高い。反対に、構造そのものを替える1室900万円級の増分は、稼働率（仮定）50%で1泊約3,300円の上乗せを要し、旅館ADRが1万円台後半のエリアでは単価の2割近くに達する。延床を500㎡以下に抑えて木造の仕様強化で通すか、500㎡を超えて準耐火に上げ、建蔽率の加算と客室数の増加で回収するかは、この幅のなかで決める判断になる。

なお、区域の内外で単価に一定の差があるわけではない。旅館の施設別ADR（12か月平均の中央値）を区域別に見ると、有馬は準防火地域が31,300円（N=21）、区域外が36,400円（N=10）、別府市は準防火地域16,300円（N=25）に対し区域外17,500円（N=59）と区域外がやや高く、高山市は準防火地域30,200円（N=13）、区域外16,500円（N=82）と逆の並びだった。単価を決めているのは区域ではなく立地と商品であり、防火区分はあくまで工事費側の前提として読むのが筋といえる。

立地の基礎情報 — 地価公示の標準地にも防火区分が載っている

最後に、各エリアの中心部に最も近い地価公示の標準地を並べておく。標準地の属性には用途地域・容積率とともに防火区分が記載されており、取得検討の初期に区域を確かめる手がかりとして使える。

高山市の上三之町は前年比+24.9%、別府市の北浜は+18.8%、京都市東山区の祇園町北側は+16.5%と、観光地の中心部では地価の上昇が続いている。土地の値が上がるほど、建物側で延床と客室数をどこまで確保できるかが利回りを左右する。防火・準防火地域の等級区分は、その延床の上限を決める容積率と並んで、取得前に並べて確認しておきたい前提である。

取得を検討する側への示唆 — 500㎡・2階・300㎡の3本の線を先に引く

旅館や町家宿の取得を検討するファンド、事業承継の買い手、融資する地域金融機関に向けて、本稿の整理を手順に置き換えておきたい。第一に、物件の所在が防火地域・準防火地域・法22条区域のどれにあたるかを、地図サービスだけでなく市町村の都市計画図で確かめる。熱海市のように、レイヤー上で区域が見えなくても市の資料では指定が確認できる例があるためだ。

第二に、建替え後の規模を「準防火地域の延べ500㎡」「階数2」「2階の旅館部分300㎡」という3本の線に照らして置いてみるのが有効といえる。この3本の内側に収まる計画は木造の仕様強化で進められ、増分は1泊数百円の上乗せで回収できる範囲に入りやすい。線を越える計画は、準耐火・耐火への切り替えを前提に、建蔽率の加算や客室数の増加、木を見せる設計による単価の伸びしろと合わせて採算を組むことになる。

第三に、既存建物を残す選択肢を同じ表に並べたい。50㎡以内の増築にとどめる緩和規定、適用除外条例による保存活用、そして全面建替えの3案を、エリアの旅館ADRに対する必要上乗せ率で比べると、どの案が自分の資金計画に合うかが見えやすくなる。全面建替えを選ぶ場合に先行して発生する解体費の水準は、ホテル建替えの解体費の試算が参考になる。なお、本稿の試算は簡易なものであり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディと、建築士・特定行政庁への事前相談が欠かせない。

まとめ

京都（東山区・中京区）・高山・金沢・有馬・道後・別府・倉敷の8エリアでは、宿泊施設1,668施設の69.3%、客室の78.4%が防火地域または準防火地域にあった。町家宿は83.7%、15室以下の小規模宿は64.0%が区域内で、市街地の小さな宿ほど防火規制が設計の前提になる。一方で旅館は41.3%にとどまり、郊外の温泉地では法22条区域の一般的な木造で計画できる余地が大きい。建替え時の構造条件は階数と延べ面積で決まり、準防火地域の2階建てでは延べ500㎡が等級の分かれ目になる。追加工事費300万円/室の回収に要る上乗せは1泊1,096円で、旅館ADRの3.2〜6.4%にあたる。区域の確認、規模の線引き、単価に対する増分の重さという3点を順に押さえることが、古い宿を次の世代へ引き継ぐ投資の出発点になるだろう。

よくある質問

Q. 準防火地域にある木造旅館は、木造のまま建て替えられますか。
地上2階以下・延べ500㎡以下であれば、外壁と軒裏を防火構造にし、窓などの開口部に防火設備を設けることで木造のまま計画できます。500㎡を超える場合や3階建ての場合は、準耐火建築物以上が求められます。3階を客室に使う場合は、旅館という用途による規定（建築基準法第27条）もあわせて確認してください。

Q. 自分の物件がどの区域か、どこで確認できますか。
国土交通省の不動産情報ライブラリで防火・準防火地域を地図上に表示できますが、表示されないエリアもあります。最終的には市町村の都市計画担当窓口や都市計画図で確認するのが確実です。

Q. 防火地域や準防火地域にあると、宿の単価は下がりますか。
今回の8エリアでは、区域の内外で単価に一定の方向の差は見られませんでした。区域は工事費の前提に関わる要素で、単価は立地や商品内容で決まると考えられます。

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