ホテルの火災保険値上げ、1室1泊1.5〜29円 — 旅館は客室の59%が開業41年超

ホテル・旅館の火災保険は、10月を境に更新条件が変わる契約が出てくる。2026年5月には大手損保の一社が、10月1日以降に始まる契約から企業向け火災保険料を平均約1.2%、個人向けを平均約3%引き上げると報じられた。本稿では、よく引かれる「全国平均+10.9%」がどの改定の数字なのかを一次資料で確かめたうえで、建物の構造と築年数で改定率が分かれる仕組みを整理する。そのうえで国内22,555施設・131万室の築年構成を業態別に並べ、保険料の増加を客室数と稼働率で割り戻して「販売1室1泊あたり何円か」に換算する。最後に、更新月が10月以降にある宿が今から取れる打ち手をまとめた。

結論 — 料率改定の1泊あたりの負担は小さく、差は築年と稼働で開く

先に結論を置く。保険料の改定は、販売1室1泊に割り戻すと数円から数十円の話である。上場ホテルREITの実績では、所有者が負担する建物の保険料は1室あたり年約4,000円だった。これが10%上がっても、全国平均の稼働率（61.6%）で割り戻せば1泊あたり1.8円にとどまる。

ただし、差は2つの軸で開く。ひとつは築年数である。損害保険料率算出機構の参考純率は、築浅の建物に割引を設け、築10年以上の建物の改定率を高めに置いてきた。もうひとつは稼働率である。保険料は稼働に関係なく年額で発生するため、稼働率の低い業態ほど1泊あたりの負担は重くなる。旅館は開業41年以上の客室が58.7%を占め、2025年の客室稼働率は38.2%。2つの軸がそろって上側に振れる業態であり、そのぶん保険条件を見直したときに効果が出やすい。

もう一点、改定は改定日以降に始まる契約から適用される。つまり「いつ値上がりするか」は宿ごとに違い、更新月で決まる。本稿の後半では、この更新タイミングを起点に打ち手を並べた。

改定の中身 — 「全国平均+10.9%」は2021年の参考純率、2026年10月は各社の商品改定

最初に数字の出どころを確認しておきたい。「全国平均+10.9%」は、損害保険料率算出機構が2021年5月21日に金融庁長官へ届け出て、同年6月16日に適合性審査結果の通知を受けた住宅総合保険の参考純率の改定率である。同じ改定で、参考純率を適用できる保険期間は最長10年から最長5年に短縮された。各社の保険料への反映は2022年10月から進んだ。

その後、機構は2023年6月21日に次の改定を届け出た（同月28日に通知受領）。住宅総合保険の参考純率を全国平均で13.0%引き上げ、全国一律だった水災料率を市区町村別の5区分（1等地〜5等地、較差は約1.2倍）に分ける内容で、各社の保険料には2024年10月から反映された。機構のウェブサイトで確認できる火災保険参考純率の改定届出は、2026年9月時点でこの2023年6月のものが最新である。

2026年10月の改定は、これとは別の各損保の商品改定である。報道によれば、損害保険ジャパンは10月1日以降に始まる新規・更新契約から個人向け火災保険料を平均約3%、企業向けを平均約1.2%引き上げる。企業向けは業種や施設のリスクに応じて細かく区分され、支払いが多い業種で最大12%の引き上げ、病院や事務所など低リスクの施設では10%の引き下げとされている。背景として挙げられているのは、インフレによる建物や設備の修理費の上昇である。またMS&ADホールディングスは、傘下2社の合併にあわせて2027年4月に火災保険料を約5%引き上げる方向で検討していると報じられた。

ここで押さえておきたいのは、参考純率は保険会社に使用義務のない参考値だという点である。機構自身が、そのまま使うか、修正して使うか、使わずに独自に算出するかは各社の判断だと明記している。事業経費にあたる付加保険料率も各社が独自に決める。ホテル・旅館の多くが加入する企業向けの火災保険は、そもそも住宅総合保険とは別の商品体系であり、料率表は公表されていない。したがって本稿は、参考純率を改定の方向と、築年・構造による差のつき方を読むためのベンチマークとして用い、個別の宿の保険料がいくら上がるかは予測しない。

築年数で改定率が分かれる仕組み — 築浅割引と「築10年以上」の上乗せ

参考純率が築年数で差をつけるようになったのは2019年の改定からである。機構は、水濡れなどの損害が建物の老朽化の影響を受けるため、築浅の住宅のほうがリスクが低い実態にあるとして、築5年未満に平均28%、築5年以上10年未満に平均20%の割引（建物のみ）を導入した。2021年の改定でも、築年数の古い住宅は電気・給排水設備の老朽化で火災・水濡れのリスクや、台風・大雪による損壊のリスクが総じて高いとし、この傾向を料率に反映している。

その結果、同じ都府県・同じ構造でも、築年数で改定率が変わった。2021年改定の公表例（保険金額は建物2,000万円・家財1,000万円）で三大都市圏を比べると、築10年以上の改定率は築5年未満より2.6〜6.8pt高い。大阪府のH構造（木造等）では築5年未満+24.6%に対し築10年以上+30.9%、東京都のT構造（鉄骨造等）では▲0.6%に対し+3.2%である。構造による差も大きく、同じ大阪府の築10年以上でもM構造+21.5%、T構造+22.4%、H構造+30.9%と開く。

2023年の改定では、ここに水災等地による差が加わった。築10年以上・T構造の例では、東京都で+5.2%〜+26.8%、大阪府で+14.9%〜+32.6%と、同じ都府県の中でも等地によって20pt前後の幅がある。立地による差の読み方は、既刊のホテル火災保険の水災等地で年101万円差 — PMLがLTVと利回りを動かすで詳しく扱った。本稿はそちらと切り口を分け、築年数と更新タイミングに絞って話を進める。

ホテル・旅館向けの企業物件でも、構造や建物の状態が料率の区分に使われる点は共通している。一般物件で広く用いられる構造級別の例では、コンクリート造や耐火建築物が1級、鉄骨造や準耐火建築物が2級、それ以外が3級で、1級の保険料が最も低い。そして1級や2級に該当する建物でも、それを証明する資料がなければ3級として扱われる。築年の古い建物ほど竣工時の書類が散逸しやすいため、この点は後述の打ち手につながる。

宿泊ストックの築年構成 — 旅館は客室の58.7%が開業41年以上、ビジネスは9.0%

では、国内の宿泊施設はどの築年帯にどれだけあるのか。メトロエンジンリサーチが追跡するうち、直近12か月（2025年9月〜2026年8月）のうち10か月以上で販売価格が観測できた27,000施設・1,387,604室を母集団とし、開業年と客室数が記録されている22,555施設・1,314,711室（客室ベースのカバー率94.7%）を集計した。

業態による違いははっきりしている。ビジネスホテルは客室の42.5%が開業10年以内で、開業41年以上は9.0%にとどまる。2010年代後半から続いた新規開業がストックを若返らせた結果である。対照的に旅館は客室の58.7%が開業41年以上で、開業年の中央値は1988年。シティホテルは26〜40年の帯が35.3%と最も厚く、1990年前後に開業した大型ホテルが中核を占める。

開業から26年以上の客室を合計すると、旅館74.7%、シティホテル65.5%、リゾートホテル56.3%、ビジネスホテル23.6%となる。全体では38.7%で、およそ5室に2室が四半世紀以上の建物にある計算だ。参考純率が「築10年以上」を一つの区切りにしていることを踏まえると、築年による料率差の影響を受ける客室は、旅館とシティホテルに厚く分布している。

留保をひとつ付けておく。旅館では、建物の竣工年ではなく創業年が開業年として記録されている例がある。今回の旅館4,885施設のうち552施設は開業年が1925年以前だった。こうした施設は大半が建て替えや増改築を経ていると考えられ、41年〜の帯は実際の建物の築年数より厚めに出ている可能性がある。一方で、改装・増築を重ねた建物は、部分ごとに築年が異なり、保険の評価でも個別の確認が必要になる点は変わらない。なお、本稿の集計対象データは建物の構造（RC造・S造・木造など）の区分を含まないため、構造別の集計は行っていない。

都道府県で見る築年構成 — 山形・鳥取・新潟・長野は6割近くが開業26年以上

築年構成は地域でも違う。開業26年以上の客室の比率を都道府県別に見ると、山形県60.0%、鳥取県58.8%、新潟県・長野県58.0%、山梨県57.1%が上位に並ぶ。いずれも温泉旅館やスキー・高原リゾートの集積が厚い県である。反対に京都府24.0%、大阪府25.4%、沖縄県25.9%は低く、2015年以降のインバウンド需要の拡大に伴って新しいホテルの供給が続いた地域だといえる。

地図で濃い色の県は、築年による料率差の影響を受けやすい客室を多く抱える地域である。同時に、改装や設備更新によって建物の状態を良くしていく余地が大きい地域でもある。保険の見直しを設備更新の計画と一緒に考えると、防災・防火設備への投資が保険条件に反映される場面も出てくる。

1室1泊あたりに割り戻す — 改定率×客室数の感度表

ここからは、保険料の増加を宿の収支の単位に直す。まず基準となる保険料の水準を、公表されている実績で確認しておく。いちごホテルリート投資法人（3463）の第21期（2025年8月1日〜2026年1月31日）の損益計算書注記によれば、不動産賃貸事業費用のうち損害保険料は9,210千円だった。期末に保有する30物件の総客室数は合計4,626室なので、年換算すると1室あたり年約4,000円になる。

ただしこれは、建物を所有するREITが負担する保険料である。ホテルの運営会社や自社で建物を持つ旅館は、建物に加えて設備・什器、休業中の利益補償、施設賠償などを付保するのが一般的で、1室あたりの保険料はこれより高くなる。そこで本稿では、1室あたり年間保険料を4,000円・10,000円・20,000円・40,000円の4段階に置いて試算した。

表4は、テーマとして求められることの多い「改定率×客室数」の形に並べたものである。1室あたり年間保険料を10,000円、稼働率を全国平均の61.6%とした。

客室数が2倍・3倍になれば年間の増加額も2倍・3倍になるが、販売1室1泊あたりの値は客室数によらず同じになる。保険料がおおむね保険金額に比例し、保険金額が客室数にほぼ比例する限り、1泊あたりの負担を決めるのは規模ではなく、1室あたりの保険料水準と稼働率の2つだということだ。

そこで表5では、改定率を10%に固定し、1室あたり年間保険料と業態別の稼働率を動かした。

レンジは1.5円から28.7円である。同じ保険料でも、稼働率38.2%（2025年1〜12月計）の旅館は75.3%のビジネスホテルの約2倍の負担になる。改定率を15%、1室あたり年間保険料を40,000円とした旅館では約43円まで上がる。一方、建物のみの保険料水準（1室あたり年4,000円）なら、どの業態でも1泊3円未満に収まる。

この数字の読み方として大事なのは、料率の改定そのものより、保険金額と付保内容の設計のほうが1泊あたりの負担を大きく動かすという点だ。表5の縦方向（1室あたり保険料の水準）の幅は10倍あり、横方向（業態の稼働率）の幅は約2倍、改定率5%と15%の差は3倍である。保険金額の設定、免責金額、どの補償を付けるかという条件を整えることは、改定率の差を十分に上回る効果を持ちうる。

もうひとつ、保険金額の側からの上昇にも目を配りたい。国土交通省の建築着工統計によれば、ホテルの建築費は全構造平均で2022年の坪約138万円から2024年の坪約195万円へ、2年で約41%上がった。建物を再調達価額で評価している契約では、料率が変わらなくても評価額の見直しに伴って保険料が動く。評価額を低いまま据え置けば保険料は抑えられるが、事故時に受け取れる保険金が再建費用に届かない可能性がある。料率の改定と評価額の見直しは、同じ更新のタイミングで一緒に確認するのが合理的である。

更新月から逆算する打ち手 — 10月以降に更新を迎える宿のチェックリスト

料率の改定は、改定日以降に保険期間が始まる新規・更新契約から適用され、すでに始まっている契約は満期まで従来の保険料のまま続く。したがって最初にやることは、自社の契約の更新月と保険期間を確かめることである。そのうえで、更新の3か月前を目安に次の項目を点検しておくと、条件交渉の選択肢が広がる。

このほか、支払方法（一括払か分割払か）や保険期間の長さによって保険料の総額が変わる場合がある。取扱いは保険会社ごとに異なるため、見積もりの段階で条件の違いを並べて比べたい。複数の施設を持つ事業者であれば、契約をまとめることで条件を見直せる余地もある。スプリンクラー設置の基準についてはホテルのスプリンクラー設置義務は延べ6,000㎡＝103〜240室、法定点検の費用感はホテルの法定点検費用は1室あたり年3,400〜12,600円で整理している。

まとめ — 築年と稼働を把握すれば、保険の見直しは収益改善の打ち手になる

「全国平均+10.9%」は2021年の参考純率の改定率で、2026年10月に予定されているのは各損保の商品改定である。報道ベースでは企業向けの平均改定率は約1.2%だが、業種と施設のリスクによって最大+12%から▲10%まで分かれる。保険料が10%上がった場合の販売1室1泊あたりの増加額は、本稿の前提で1.5〜28.7円だった。

負担の差を生むのは、築年数と稼働率である。旅館は開業41年以上の客室が58.7%、稼働率は38.2%と、どちらも1泊あたりの負担を押し上げる側にある。裏を返せば、評価額の見直し、免責金額と補償範囲の設計、構造・防災設備の書類整備といった打ち手の効果が最も表れやすい業態でもある。ビジネスホテルは築年が若く稼働率も高いため、改定の影響は相対的に小さい。

保険料は毎年必ず発生する固定費であり、その条件は更新のたびに見直せる。更新月を起点に、評価額・補償・書類の3点をそろえておくことが、改定局面でコストを管理するいちばん確実な方法である。関連して、改装投資の側から見た築年の論点はホテル客室の64.5%は2006年以前開業 — アスベスト事前調査が改装費に足す最大25.8%を、大規模修繕の水準はホテルの資本的支出は1室あたり年13万〜62万円を参照してほしい。

よくある質問

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