ホテルのGOPとは — GOP率の平均・目安と計算式、ADR×OCCからの逆算2026

ホテルの収益力を1つの数字で語るとき、実務で最も参照されるのが GOP（Gross Operating Profit＝運営総利益） である。売上でも営業利益でもなく、GOPが基準になるのは、賃料・減価償却・金利といった資本構造に左右される費目を除き、「運営チームの働きだけで説明できる利益」を切り出せるからだ。運営委託契約のフィー算定も、REITの物件評価も、多くはこのGOPを起点に組み立てられている。

本稿では、GOPの定義と計算式、GOP率とGOPPARの違い、RevPAR＝ADR×OCCとの接続を整理したうえで、メトロエンジンリサーチの推定成約ADRと推定稼働率、観光庁の公式統計、上場ホテルREITの月次開示を並べ、200室のビジネスホテルでRevPARからGOPを逆算するところまで通しで示す。

GOPとは何か — 売上からGOP、そしてNOIまでの5段階

GOPは、ホテルの損益計算を「運営の責任範囲」と「所有の責任範囲」に切り分ける境界線に置かれた利益概念である。国際的なホテル会計基準であるUSALI（Uniform System of Accounts for the Lodging Industry。現行は2024年公表の第12改訂版で、適用開始日は2026年1月1日）では、部門別の売上と直接費を積み上げ、そこから未配賦営業費用を差し引いた段階をGOPと定義する。式にすれば単純だ。

GOP ＝ 総売上 −（部門直接費 ＋ 未配賦営業費用）

ここで重要なのは「何が引かれないか」である。賃料、減価償却費、固定資産税、支払利息はGOPの計算に含まれない。これらは物件をどう保有し、どう資金調達したかで決まる費目であり、運営者の巧拙とは切り離すべきだからだ。運営受託者が受け取るマネジメントフィーの算定基礎にGOPが使われるのも、同じ理屈による。段階を並べると次のようになる。

出典：USALI（Uniform System of Accounts for the Lodging Industry）の区分をもとにホテルバンク編集部作成

もう一つ、GOPには表現の仕方が2通りある点も押さえておきたい。GOP率は総売上に対する比率で、収益性の「濃さ」を示す。一方 GOPPAR（GOP per available room） はGOPを販売可能客室数（客室数×日数）で割った、1室1日あたりの金額だ。GOP率は規模の異なる施設を並べても比較できるが、売上構成が違えば意味が変わる。GOPPARは金額なので、料飲比率の高い施設と宿泊主体型を同じ土俵に載せられる。「率で見ると宿泊主体型が勝つが、金額で見るとフルサービスが勝つ」という逆転が起きるのはこのためだ。両方を併記するのが実務上は安全である。

RevPAR＝ADR×OCC — GOPの入口にある売上の作り方

GOPは売上から始まる。そして客室売上の水準を一発で表すのが RevPAR（Revenue per available room） だ。RevPARは、満室を前提にした単価であるADRと、実際に売れた割合であるOCCの積で表される。ADRを上げてもOCCが落ちればRevPARは伸びず、逆にOCCを追ってADRを削れば同じことが起きる。ADRとOCCのどちらを動かすかではなく、その積を最大化するという発想がレベニューマネジメントの出発点である。

ここで実測値を置いてみる。メトロエンジンリサーチの2026年7月時点の推定成約ADRと推定稼働率を、主要6エリア×4業態で組み合わせたものが下表だ。ADRは税抜相当の推定成約単価、稼働率はOTA販売在庫に基づく推定値である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2026年7月。ADRは推定成約ADR（税抜相当）、稼働率はOTA販売在庫に基づく推定値。ADRのNは推定成約ADRの算出対象施設数。推定稼働率の観測対象施設数は業態別にビジネス177〜861施設、シティ13〜100施設、リゾート4〜231施設、旅館9〜248施設（ADRとは対象施設の抽出条件が異なるためNは一致しません）。リゾート業態は大阪府N=7・京都府N=13・福岡県N=14・東京都N=21と母数が小さく、参考値として扱ってください。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

読み取れるのは、ADRの序列とRevPARの序列が業態によって入れ替わるということだ。京都府の旅館は推定成約ADR ¥18,800とシティホテル（¥17,400）を上回るが、稼働率が83.1%とやや低いためRevPARは¥15,700対¥15,000と差が縮む。沖縄県ではリゾートの推定成約ADR ¥20,900がシティの¥20,700をわずかに上回り、稼働率も91.7%と高いため、RevPARで¥19,100の水準に達している。単価だけを見ていると、売上の実力を取り違える余地がある。

どの稼働率を掛けるかでRevPARは2〜5割変わる

RevPARを計算するうえで、実は最も注意を要するのがOCCの出所である。同じ「稼働率」でも、母集団と定義が違えば水準はまったく異なる。観光庁「宿泊旅行統計調査」の2025年年間値（確定値）によれば、全国の客室稼働率は61.6%、施設タイプ別では旅館38.2%、リゾートホテル56.9%、ビジネスホテル75.3%、シティホテル74.1%、簡易宿所29.6%となっている。一方、本記事で用いたOTA販売在庫ベースの推定稼働率は、ビジネス業態で6エリア平均89.8%と、公式統計より大きく上に出る。

これは矛盾ではなく、母集団と観測対象の違いによる。観光庁統計は全国の宿泊施設を対象にした標本調査で、季節営業や小規模施設、団体宿泊所まで含む。当社の推定稼働率はOTAに客室を掲載している施設のOTA在庫の消化状況を見たもので、そもそもOTAに出していない直販主体の在庫や、通年で稼働していない施設は視野の外にある。さらに、ホテル側がOTAに全客室を出しているとは限らず、割り当てを絞った運用であれば「出した分が売れた」割合は高く出る。どちらが正しいかではなく、それぞれ何を測っているかを踏まえて使い分けるべき指標だと理解したい。公式統計の側も母集団の取り方で数値が動くことがあり、その読み解き方は2026年の稼働率『前年割れ』は本物かで整理している。

ADRは主要6エリア（東京都・大阪府・京都府・北海道・沖縄県・福岡県）の推定成約ADRの単純平均（2026年7月）。出典：メトロエンジンリサーチ／観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間値（確定値）よりホテルバンク編集部作成

差は無視できない大きさになる。ビジネス業態では推定稼働率基準のRevPARが約¥9,300に対し、観光庁の公式稼働率75.3%を当てはめると約¥7,800で、16%の開きが出る。旅館業態にいたっては約¥9,700対約¥4,400と2倍以上に開く。旅館の公式稼働率38.2%は全国の旅館全体（休業日や週末稼働中心の小規模施設を多く含む）を反映した値であり、OTAで通年販売している旅館の実勢とは相当に距離がある。自館のGOPを試算するときは、必ず自館の実績稼働率を使うのが原則で、外部の平均値はあくまで位置確認の物差しである。

GOP率の業界目安 — 出典によって幅がある理由

では、GOP率はどのくらいが標準なのか。ここが実務で最も悩ましいところで、公表されている目安値は出典によってかなり違う。主要な2つの解説を並べると次のようになる。

出典：株式会社リロホテルソリューションズ「GOPとは？」／旅館ニュース「ホテル利益率の目安とGOP改善5つの打ち手」（いずれも2026年時点の掲載値）よりホテルバンク編集部作成

ビジネスホテルで最大30ポイント、シティホテルでは高低が逆転するほどの開きがある。これはGOPの計算範囲が現場ごとに揺れていることの表れだ。典型的な論点は3つある。第一に、賃貸物件のリース料をGOPの前で引くか後で引くか。第二に、清掃を外注している場合の委託費を部門直接費に入れるか、人件費として別建てにするか。第三に、料飲部門を持つ施設で宴会売上をどこまで含めるか。他社比較の前に、自館のGOP定義を一枚の紙に書き出しておくことが、実は最も費用対効果の高い作業である。

上場ホテルREITの月次開示で見る実績水準

GOPそのものを月次で開示している上場ホテルREITはないが、GOPの入口であるOCC・ADR・RevPARについては各社が月次で公表している。2026年6月時点で各REITが自ら公表した数値を並べたのが下表である。なお、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人、霞ヶ関ホテルリート投資法人、森トラストリート投資法人の3法人は、この時点でポートフォリオ全体の月次集計値を公表していないため、集計比較の対象からは外している。

出典：各社REIT月次運営データよりホテルバンク編集部作成

2026年6月、各REITが公表した数値をそのまま引用。ADR・RevPARは成約ベース・消費税抜き表示。出典：各社REIT月次運営データよりホテルバンク編集部作成

4法人のRevPARは¥7,100台から¥15,000台まで2倍以上の幅がある。これは優劣ではなくポートフォリオの業態構成の違いを映したものだ。宿泊主体型の比率が高いポートフォリオはADRが低くOCCが高く、リゾート・高価格帯を多く抱えるポートフォリオはその逆になる。本記事の推定成約ADRとの水準感でいえば、宿泊主体型中心のポートフォリオが¥12,412という値は、東京都のビジネス業態の推定値¥12,300ときわめて近い。推定値と開示実績が同じオーダーに収まっていることは、逆算モデルを組むうえでの安心材料になる。

200室ビジネスホテルでRevPARからGOPを逆算する

ここまでの要素を1つのモデルにまとめる。都心立地・200室の宿泊主体型ホテルを想定し、RevPARを起点に費用を積み上げてGOPまで下ろす。この試算は公開データに基づく推定モデルであり、実在する特定施設の会計数値ではない点をあらかじめ明記しておく。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部作成

この前提でGOPは2億8,158万円、GOPPARは2億8,158万円÷73,000室＝約¥3,900となる。RevPARが¥9,840であるから、客室売上1円に対して手元に残るGOPは約40銭という関係だ。この「RevPARとGOPPARの比率」は自館の費用構造を一発で表す便利な指標で、宿泊主体型で35〜45%あたりに収まることが多い。この比率が想定より低ければ、費用の入り方を疑う手がかりになる。

感度分析① 人件費率 × 水道光熱費・販売手数料でGOP率はどう動くか

費用比率をレンジで振ると、GOP率がどこまで動くかを2軸で見る。縦軸に人件費率、横軸に水道光熱費率と販売手数料率の合計を置いた。その他の費用（部門消耗品・食材原価等12%、一般管理費9%、修繕維持費3%＝24%）は固定している。

枠で囲んだセルが本記事の基準ケース（人件費27%・水道光熱費＋販売手数料14%＝GOP率35%）。推定モデルによる試算値。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部作成

グリッドの端から端まででGOP率は27%から42%まで15ポイント動く。金額に直せば、総売上8億452万円に対して年間1億2,000万円強の差だ。人件費率が2ポイント上がるとGOP率も2ポイント下がるという線形の関係になっているが、実務上の含意は「人件費を削れ」ではない。同じ人件費率でも売上が伸びればGOP額は増えるため、分母である総売上を動かす余地とセットで考えるのが筋である。清掃の内製化・外注化、フロント業務の省人化投資、朝食の運営形態といった打ち手は、いずれもこのグリッド上の位置を動かす行動として整理できる。省人化投資が実際にGOPをどれだけ動かすかは、顔認証チェックインで人件費ショックを乗り切るが80室・150室のモデルで試算している。

感度分析② ADR × OCCで年間GOPはどこまで伸びるか

もう一つの軸は売上側だ。GOP率を35%に固定したまま、ADRとOCCを振って年間GOP額の変化を見る。セル内の上段が年間GOP（百万円）、下段がRevPARである。

上段＝年間GOP（百万円、GOP率35%固定）、下段＝RevPAR。枠で囲んだセルが基準ケース。推定モデルによる試算値。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部作成

基準ケース（ADR ¥12,300・OCC 80%＝2026年7月の実測水準をもとに置いた試算前提の設定値）の年間GOP2億8,200万円に対し、ADRを¥13,500に引き上げてOCCを80%で維持できれば3億900万円、逆にOCCが75%に落ちれば2億6,400万円となる。ADR ¥1,200の引き上げとOCC 5ポイントの低下がほぼ打ち消し合う関係だ。この交換レートを自館の数字で把握しておくと、価格改定の判断は格段にしやすくなる。表の左下から右上への対角線が「同じGOPを生む組み合わせ」であり、そのライン上でより在庫リスクの小さい側を選ぶ、という考え方ができる。

もう一つ読み取れるのは、費用側の感度（グリッド①：1億2,000万円幅）より売上側の感度（グリッド②：1億8,600万円幅）のほうが大きいことだ。コスト管理は当然重要だが、GOPを大きく動かすレバーはRevPAR側にある。ここにレベニューマネジメントへの投資が正当化される根拠がある。なお費用増をどこまでADRに転嫁できているかはエリアと業態で差があり、その構造は人件費転嫁型ADR上昇の正体が分解している。

自館のGOPを業態水準に位置づける5つの点検手順

最後に、読者が自館で実行できる手順に落とし込む。外部の平均値と比べる前に、自館の数字が同じ土俵に乗っているかを確認する作業が先だ。

出典：ホテルバンク編集部作成

GOPは決算書の1行ではなく、日々の価格判断と人員配置の積み上げが着地する場所である。ADRとOCCの掛け算がRevPARになり、そこから費用が引かれてGOPになるという一本の線が見えていれば、現場の一つひとつの意思決定が最終利益にどう効くかを説明できるようになる。業界平均との比較は出発点にすぎず、本当に意味があるのは自館の12か月分のGOPPAR推移を並べて、どの月にどのレバーが効いたかを読むことだ。そこにこそ、次の一手を選ぶための情報が詰まっている。

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