北海道のADR、シティ−5.7%・ビジネス+4.1%に分岐 — 2026年上半期の確定月データで読む値決めの転換点

投稿日 : 2026.08.14

北海道のADR、シティ−5.7%・ビジネス+4.1%に分岐 — 2026年上半期の確定月データで読む値決めの転換点

北海道の宿泊市場で、業態による値決めの結果が明確に分かれている。2026年7月の推定成約ADR（確定値）は、シティホテルが¥17,819（N=75施設）で前年同月比−5.7%、ビジネスホテルが¥11,154（N=432施設）で前年同月比+4.1%。年初はシティ・ビジネスともに前年を大きく上回っていたが、4月を境にシティが前年割れへ転じ、ビジネスは7ヶ月連続でプラスを維持した。結果として両業態の価格差は2025年7月の¥8,179から2026年7月は¥6,665へ、約¥1,500縮まっている。本記事では確定月同士の前年同月比だけを使い、北海道の2業態で何が起きたのかを月別に分解し、値決めの実務にどう落とすかまでを整理する。

対象: 北海道のシティホテル N=75施設・ビジネスホテル N=429〜441施設（2026年1〜7月の確定月）。参考としてリゾートホテル N=128〜146施設。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年8月12日。

Key Takeaways

— シティ −5.7%／ビジネス +4.1% — 2026年7月の推定成約ADRは、北海道の2業態で前年同月比の符号が割れた（シティ ¥17,819、ビジネス ¥11,154・いずれも確定値）。
— 転換点は4月 — シティは1月 +29.4% から4月 −0.9% へ反転し、そこから7月 −5.7% までマイナス幅が一方向に広がった。
— 稼働は高水準のまま — 2026年7月の推定OCCはシティ 93.6%・ビジネス 94.2%。売れ残りではなく、価格帯の置き方が論点になる。
— 業態間差 ¥8,179 → ¥6,665 — 上位価格帯と下位価格帯の距離が1年で約¥1,500縮小し、下限設定の前提が変わった。
— 季節の形が違う — 2月/4月比はシティ 1.87倍・ビジネス 1.23倍。冬型と平坦型で価格改定カレンダーを分ける必要がある。

確定月の前年同月比 — 4月を境にシティとビジネスが分かれた

まず、2026年1月から7月までの確定月（実績確定ベース）を、前年の同じ確定月と突き合わせる。前年同月比はいずれも確定値同士の比較であり、現時点推定値との比較は含まない。

シティホテルは1月が+29.4%、2月+4.4%、3月+8.4%と年初3ヶ月はプラス圏だったが、4月に−0.9%とわずかに前年を割り込み、5月−1.4%、6月−3.6%、7月−5.7%と、月を追うごとにマイナス幅が広がっている。対してビジネスホテルは1月+14.4%から7月+4.1%まで、7ヶ月すべてでプラスを維持した。最も伸びが小さい4月でも+0.3%と前年水準を保っている。

この「上位価格帯だけが前年を割る」構図はシティホテル固有ではない。検証済カテゴリのリゾートホテルも5月−6.1%、6月−4.9%、7月−4.0%と同じ向きに動いており、北海道では単価の高い業態がそろって前年比マイナス、ビジネスホテルだけが押し上げ側に回った、と読むのが自然だ。こうした業態間の符号の割れは北海道に限った動きではなく、業態間で開く価格の二極化2026で都道府県×カテゴリ別に整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

数値を月別に並べると、業態差の内訳がより具体的になる。以下は確定月同士の推定成約ADRと前年同月比、そして両業態の金額差である。

北海道シティホテル・ビジネスホテルの推定成約ADRと前年同月比（2025年1月〜2026年7月・確定月）
月	シティ 2025	シティ 2026	前年比	ビジネス 2025	ビジネス 2026	前年比	2026 業態間差
1月	¥11,324	¥14,658	+29.4%	¥7,057	¥8,074	+14.4%	¥6,584
2月	¥17,410	¥18,171	+4.4%	¥8,112	¥8,769	+8.1%	¥9,402
3月	¥10,939	¥11,858	+8.4%	¥7,018	¥7,593	+8.2%	¥4,265
4月	¥9,820	¥9,728	−0.9%	¥7,120	¥7,142	+0.3%	¥2,586
5月	¥13,738	¥13,551	−1.4%	¥8,440	¥8,857	+4.9%	¥4,694
6月	¥15,356	¥14,796	−3.6%	¥9,298	¥9,545	+2.7%	¥5,251
7月	¥18,891	¥17,819	−5.7%	¥10,712	¥11,154	+4.1%	¥6,665

推定成約ADR（税抜相当・確定値）。シティ N=75施設（2025年1〜7月は74〜76施設）、ビジネス N=429〜441施設（2025年1〜7月は421〜426施設）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

注目したいのは業態間差の動きだ。2月は2025年¥9,298に対し2026年¥9,402とほぼ横ばいで、冬季には両業態のポジションがはっきり分かれたままである。一方、7月は2025年¥8,179から2026年¥6,665へ縮小した。倍率で見ればシティはビジネスの1.76倍（2025年7月）から1.60倍（2026年7月）へ下がっている。同じ北海道の夏という需要局面で、上位価格帯が下位価格帯に対して張っていた価格差が、1年で明確に薄くなったということだ。

冬のシティ、夏のビジネス — 季節の形が業態でまるで違う

年間の形を重ねると、北海道の2業態はそもそも「稼ぐ月」が異なることが分かる。シティホテルは2月に大きな山を作る。2026年2月の確定値¥18,171は、同年1〜7月で最も高い月であり、7月の¥17,819を上回った。閑散期にあたる4月（¥9,728）との比は1.87倍で、2025年の1.77倍からさらに開いている。冬季にどれだけ単価を積めるかが年間の成績を左右する構造が、より強まったかたちだ。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ビジネスホテルはまったく別の形をしている。2026年の確定月では7月の¥11,154が最高で、2月は¥8,769。4月（¥7,142）に対する2月の比は1.23倍にとどまる（2025年は1.14倍）。年間を通じた振れ幅が小さく、夏に向けてなだらかに上がっていく型だ。つまり同じ北海道でも、シティは冬の単価で年間を作り、ビジネスは通年の底上げで年間を作っている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。8月以降は現時点の販売状況に基づく推定値（点線）で、確定値とは基準が異なるため水準の単純比較は行わない。

なお2026年8月以降の月については、いずれも現時点の販売状況に基づく推定値であり、確定値とは基準が異なる。前年との比較は当該月が確定してから行うべきで、本記事の前年同月比はすべて1〜7月の確定月同士に限っている。

販売在庫はほぼ消化されている — それでも単価が前年に届かない

単価が前年を割ったのは需要が細ったからなのか。同じ期間の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を見ると、少なくとも「売れていない」わけではないことが分かる。

北海道シティホテル・ビジネスホテルの推定OCC（OTA掲載在庫ベース・2026年6月／7月）
対象月	業態	月平均推定OCC	月内の最低日	月内の最高日	観測施設数
2026年6月	シティ	90.8%	81.8%（6/7 日）	96.6%（6/24 水）	70〜74
2026年6月	ビジネス	91.0%	79.6%（6/7 日）	97.2%（6/24 水）	372〜391
2026年7月	シティ	93.6%	88.0%（7/20 月）	97.5%（7/18 土）	68〜74
2026年7月	ビジネス	94.2%	84.9%（7/20 月）	98.4%（7/18 土）	368〜394

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。対象＝北海道、対象月＝2026年6月・7月。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2026年7月の推定OCCは、シティ93.6%・ビジネス94.2%。掲載在庫はほぼ売り切れている水準である。北海道のシティ業態が宿泊日までにどのペースで在庫を消化していくかは、北海道シティホテル、8月の土曜で8/15だけが谷で45日前・30日前・直近の定点比較として追っている。日別に見ても、シティの最低日は7/20（月）の88.0%で、90%を割った日は限られていた。掲載在庫がここまで消化されている状況で、シティホテルの推定成約ADRが前年同月を5.7%下回っている——ここが今回のデータの核心だ。数量では説明しにくい下落であり、価格帯そのものの置き方、あるいは高単価の客室タイプ・プランの構成比が前年から動いた可能性を示唆する。

逆にビジネスホテルは、同じく90%台の消化ペースを維持しながら単価を7ヶ月連続で前年超えに乗せている。北海道のビジネス業態は施設数の母数が大きく（確定月でN=429〜441施設）、市場全体としての底値が持ち上がったと解釈できる。札幌を含む主要出張都市のビジネスホテル単価が長期でどう推移してきたかは、出張都市の宿泊単価2026が25ヶ月の月次で追っている。両業態の差が¥1,500縮んだのは、シティが下がったこととビジネスが上がったことの合成である。

北海道のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

1. 「稼働は取れているのに単価が前年に届かない」型かどうかを、自館で先に切り分ける。 市場のシティ業態は2026年7月に推定OCC 93.6%を保ちながら推定成約ADRが前年同月比−5.7%だった。自館の同月実績が同じ組み合わせ（稼働横ばい以上・単価前年割れ）になっているなら、需要不足ではなく価格帯の置き方の問題として点検する余地がある。逆に稼働も落ちているなら別の論点になる。

2. 市場レンジと自館の価格帯を、月単位で突き合わせる。 北海道のシティ業態の確定月レンジは2026年で¥9,728（4月）〜¥18,171（2月）。ビジネス業態は¥7,142（4月）〜¥11,154（7月）。自館の位置がこのレンジのどこにあるか、そして月ごとにその相対位置が動いていないかを確認したい。特にシティ業態は月による振れが大きく、同じ「市場並み」でも2月と4月では意味が違う。

3. 価格改定カレンダーは「冬型」か「夏型」かで分ける。 シティは2月/4月比が1.87倍、ビジネスは1.23倍。同じ北海道でも年間の山の作り方が異なるため、改定の重点期も変わる。シティ型の施設は冬季の単価設計に工数を寄せる、ビジネス型の施設は通年の底値管理に寄せる、という配分が考えられる。

4. 業態間の価格差が縮んでいることを、下限設定の前提に織り込む。 2026年7月の業態間差は¥6,665で、前年同月の¥8,179から縮小した。上位価格帯側は、下の価格帯との距離が以前ほど取れていない前提で下限を置き直す検討余地がある。下位価格帯側は、上との距離が縮んだぶん上振れの余地を見に行く局面と捉えられる。

上記を踏まえた行動の順序を、時間軸で整理する。

北海道の2業態向け時間軸別アクションプランと判断トリガー（2026年上半期データに基づく）
時間軸	打ち手	判断トリガー（記事中の数値）	狙い
今日〜今週	自館の2026年5〜7月を月次で並べ、単価と稼働のどちらが動いたかを分離する	市場シティが2026年7月に推定OCC 93.6%・推定成約ADR前年比−5.7%。自館が同じ組み合わせなら価格側の点検へ	下落要因を需要と値決めに切り分ける
今日〜今週	客室タイプ別に下限価格を棚卸しし、上位タイプの下限が下位タイプに寄りすぎていないか確認する	業態間差が7月で¥8,179→¥6,665に縮小	上位タイプの価格の底が抜けるのを防ぐ
2週間以内	販売チャネル間で同一客室・同一条件の提示価格に差が出ていないか、月単位で点検する	掲載在庫が90%台で消化されているのに単価が前年に届かない状態が続く場合	意図しない安値の露出を抑える
2週間以内	高単価プラン（上位タイプ・食事付など）の販売構成比が前年から変わっていないか確認する	自館の当該月の推定成約水準が市場のシティ¥17,819／ビジネス¥11,154（2026年7月・確定）に対して想定より低い位置にあるなら	ミックス起因の単価低下を特定する
来月に向けて	冬季（1〜2月）の価格設計に着手し、月別の目標単価を先に置く	シティの2月/4月比が1.87倍（前年1.77倍）と拡大。市場の2月確定値は¥18,171	年間の山を落とさない
来月に向けて	確定月ベースの前年同月比を月次レビューの定点指標として設定する	市場は4月（シティ−0.9%）から反転が始まっていた	転換点を早く拾う

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 3つの物差し

北海道の2026年上半期を、繰り返し使える形にまとめる。

物差し1: 反転は4月に起きた。 シティホテルの前年同月比は1月+29.4%から4月−0.9%へ落ち、そこから7月−5.7%まで一方向に広がった。年初のプラスだけを見て安心すると、転換点を半年見落とす。確定月の前年同月比を毎月並べる習慣が、この種の反転を最も早く捉える。

物差し2: 稼働と単価はセットで見る。 2026年7月の推定OCCはシティ93.6%・ビジネス94.2%と高い水準にあり、それでもシティの単価は前年を割った。「売れている＝価格が取れている」ではない。掲載在庫の消化状況と推定成約ADRを同じ月で並べて初めて、値決めの巧拙が見える。

物差し3: 業態の季節形状を混ぜない。 シティは2月/4月比1.87倍の冬型、ビジネスは1.23倍の平坦型。市場平均を1本の線で追うと、自館の業態にとって意味のない基準を追いかけることになる。北海道で値決めを設計するなら、まず自館がどちらの形に属するかを決めてから、月別の目標を置くのが順序として自然だ。

データについて

本記事で用いた指標の定義・対象範囲・データ時点
項目	内容
推定OCCの定義	OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。本記事の対象月は2026年6月・2026年7月。
ブッキングカーブ	宿泊日の90日前から直近までの観測に基づく（推定OCCは宿泊日直前の最終観測点を使用）。
推定成約ADRの定義	OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。
対象Nの内訳	推定成約ADR＝北海道／シティホテル N=75施設（2026年1〜7月・確定）、2025年同期間 N=74〜76施設。ビジネスホテル N=429〜441施設（2026年1〜7月・確定）、2025年同期間 N=421〜426施設。参考のリゾートホテル N=128〜146施設（2026年1〜7月）、N=127〜141施設（2025年1〜7月）。推定OCC＝北海道／シティ観測施設数68〜74、ビジネス観測施設数368〜394。
前年比の取り扱い	前年同月比は確定値（実績確定ベース）同士の比較のみ。2026年8月以降は現時点の販売状況に基づく推定値であり、確定値との単純比較は月末の確定を待つ。推定OCCの前年比較は行っていない。
データ時点	データ時点: 2026年8月12日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。