鳥羽の72室、オールインクルーシブ化で8月推定成約4.7万円 — 前年同月比+39.6%、築34年リゾートの再生

三重県鳥羽市の72室・全室オーシャンビューのリゾートホテルが、2026年8月1日に「鳥羽オーシャンリゾート」としてオールインクルーシブ型に生まれ変わった。メトロエンジンリサーチの推定では、再開業後初の確定月となった2026年8月の推定成約ADRは47,300円で、前年同月（33,900円）比+39.6%。鳥羽市全体の推定成約ADR（21,300円）の2.2倍にあたる。

ただし、この上昇率をそのまま「客室の値上がり」と読むことはできない。オールインクルーシブ化で夕食・朝食・飲料・ラウンジが宿泊単価に入ったためで、前年の最安プランは素泊まりだった。本稿では、食事条件をそろえた比較、市内の価格帯分布のなかでの位置、料飲原価を差し引いた「客室換算の単価」、改装投資の回収年数の感度を順に示し、1992年開業・築34年の大型リゾートの再生を数字で読み解く。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング

再生のファクト — 1992年開業・72室を約3ヶ月の休館でオールインクルーシブ型へ

運営会社アイコニア・ホスピタリティの2026年4月の発表によると、対象は鳥羽市安楽島町に1992年に開業した地中海風の外観を持つリゾートホテルで、客室は72室、全室がオーシャンビューである。2026年5月7日から改装のため休館し、8月1日に「鳥羽オーシャンリゾート」としてリブランドオープンした。新しい営業スタイルは、飲食・ラウンジサービス・館内アクティビティを含むオールインクルーシブ型だ。

夕食は伊勢海老や黒毛和牛、天然真鯛など伊勢志摩の食材を使うコースとして案内されている。再開業後の予約サイトの掲載をみると、夕食コースは「季節」「特別」「極み」の3段階で構成され、コースの格が価格帯を分ける設計になっている。料飲を1泊の料金にまとめることで、館内での追加会計を前提としない滞在を商品として打ち出したかたちだ。改装投資額は公表されていないため、本稿の投資試算は前提を明示した仮置きとする。

出典：アイコニア・ホスピタリティ プレスリリース（2026年4月）、トラベル Watchよりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

再開業前後の推定成約ADR — 8月は33,900円から47,300円へ

推定成約ADRの月次推移を、観測日数が月の大半をカバーする確定月に絞って並べたのが図1である。改装前の2025年は1〜9月の月平均が26,000円で、夏休みの8月（33,900円）と正月の1月（31,000円）が山、梅雨の6〜7月と9月が谷という、海辺のリゾートらしい季節の形をしていた。

再開業後の2026年8月は47,300円で、前年同月の33,900円を+39.6%上回る。どちらも31日すべてを観測した確定月どうしの比較である。休館前の2〜4月も前年同月比+17.7〜+34.9%で推移しており、単価水準はリブランドの発表前後から切り上がり始めていた。なお、予約サイト2サイトの最安プランを合成した推計でも2025年8月33,900円→2026年8月47,200円（+39.2%）となり、上昇の方向と規模は変わらない。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR・税抜相当。観測日数26日以上の確定月のみ表示。2025年10〜12月と2026年6〜7月は観測なし、2026年1月は観測1日、5月は休館前後で観測6日のため除外）

2026年9月以降は、調査時点の掲載水準に基づく推定（forward）となる。9月41,300円、10月38,700円、11月40,600円、12月45,500円で、夏のピークを過ぎても4万円前後の水準が掲載されている。これらは今後の価格調整で変わりうるため、確定月（8月）とは並べて比べず、参考値として表2に分けて示す。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（2026年9月28日取得。9月以降は調査時点の掲載水準に基づく推定で、今後変動します）

+39.6%の中身 — 2食付き同士で比べると上昇は+5〜27%

推定成約ADRの起点は、人数や食事条件を問わない日次の最安プランである。そこで2025年8月の最安プランの食事条件を確かめると、主要予約サイトの1サイトでは31日すべてで素泊まりプランが最安だった。一方、2026年8月の掲載プランはすべてオールインクルーシブで、最安プランにも夕食・朝食が含まれる。つまり+39.6%には「素泊まり起点から2食＋飲料込み起点への切り替え」が含まれており、客室そのものの値上がりとは分けて読む必要がある。

食事条件をそろえるため、2025年8月の2食付きプランの最安値と、2026年8月のオールインクルーシブの最安値を、各宿泊日の最終観測時点の掲載価格（2名1室・税込）で比べた（図2）。1サイト目では2食付き42,700円→44,800円で+5.0%、2サイト目では34,900円→44,300円で+26.9%となった。サイトによって前年の2食付きの最安値に開きがあるため幅はあるが、いずれも+39.6%より小さい。飲料・ラウンジ・アクティビティまで含めた内容を、前年の2食付きプランから+5〜27%の価格差で提供している計算になる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（掲載価格・2名1室・税込。各宿泊日の最終観測時点の最安掲載価格の月内平均、各月31日。サイトA・Bは主要予約サイト2サイト）

参考になるのが、同じ宿が素泊まりと2食付きの両方を販売している場合の価格差（ペアード比較）だ。三重県の2026年8月では、2食付きは素泊まりより平均+43.8%（+12,000円、N=48施設）、リゾートホテルに限ると+38.2%（+19,300円、N=9施設）高い。本施設の推定成約ADRの上昇率（+39.6%）は、ちょうど「素泊まりに2食を付けた分」の上乗せに近い大きさである。上昇の大部分は、料飲をパッケージに取り込んだ効果とみるのが自然だろう。三重県の食事プレミアムを朝食・夕食の2段階に分けて業態別にみた分析（2026年9月宿泊分・旅館を除く）は、三重県の食事プレミアム分析で詳しく扱っている。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（掲載価格・2名1室・税込。三重県のプレミアムは同一施設で両プランを販売する施設のペアード比較・2026年8月）

需要の受け止め — 8月は31日中22日で前日までに残室0/72室

単価を上げた再開業初月に、需要がどう付いたかも確認しておきたい。OTA上の残室推移をみると、2026年8月の31日のうち22日で、宿泊日の前日（LT1）までに残室が0/72室に達した。お盆の8月13日（木）〜16日（日）は4日ともLT3〜5で残室0/72室となり、たとえば13日は30日前（LT30）時点で残室11/72室まで埋まっていた。開業初日の8月1日（土）も前日に残室0/72室を観測している。8月の平均では、LT30時点の残室は30/72室、LT14時点で18/72室で、直前の2週間に予約が積み上がる形だった。

エリアの需給も追い風だった。鳥羽市の2026年8月の推定OCCは87.1%（対象64施設／客室1,874室、主要予約サイト掲載ベース）、旅館に限ると85.0%（対象50施設／客室1,293室）である。日別では8月8日（土）〜14日（金）に95%前後が続き、月末に向けて80%台前半へ落ち着く（図3）。県内の8月の予約の積み上がりをビジネスホテル・旅館・リゾートの業態別に比べた分析（2026年8月8日時点）は、三重県の8月はピーク日が業態で違うも参考になる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（鳥羽市・推定OCC、対象64施設／客室1,874室、主要予約サイト掲載ベース。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なります）

鳥羽市の価格帯分布のなかでの位置 — 市全体の2.2倍、30室以上で最も高い水準

鳥羽市全体の推定成約ADRは、2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均で20,800円（N=74〜81施設）、2026年8月は21,300円（N=80施設）だった。前年同月の24,300円からは−12.6%で、市全体の単価が押し上げられたわけではない。そのなかで本施設の8月は市全体の2.2倍に位置し、前年8月の1.4倍から倍率を大きく広げた。

2サイト合成の推計で市内の施設を並べると（図4）、2026年8月に推定成約ADRを算出できた76施設のうち、4万円以上は7施設にとどまる。本施設（47,200円）は76施設中5番目で、上位4施設はいずれも客室10室以下の小規模な宿だ。客室30室以上の26施設に限ると1番目となる。前年8月は同じ30室以上のなかで4番目（73施設中15番目）であり、1年で規模の大きい宿としては市内で最も高い価格帯に移った。小規模な高単価宿が中心だった4万円台に、72室の客室数で入った点が今回の再生の特徴といえる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（鳥羽市、推定成約ADRを算出できた施設。2025年8月N=73施設、2026年8月N=76施設。観測20日以上の施設。2サイト合成の推計）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（鳥羽市76施設・2026年8月の推定成約ADR。円の大きさは客室数）

立地と土地 — 非線引都市計画区域、周辺地価の下落幅は縮小

施設は鳥羽湾に面した安楽島町の高台側に立つ。国土交通省 不動産情報ライブラリで周辺をみると、一帯は非線引都市計画区域で、施設の位置では用途地域の指定は確認できなかった。近傍の地価公示地点（安楽島町字浦西、住宅地）は2026年1月1日時点で10,500円/㎡、前年比−0.9%。下落率は2021年の−3.4%から縮小が続いている。都道府県地価調査の高丘町の地点（第一種低層住居専用地域）も2026年7月1日時点で28,200円/㎡、−0.7%だった。

土地の値上がりに依存しにくい立地であるぶん、価値を生むのは運営と商品設計である。今回の再生はまさにその部分、つまり建物と客室はそのままに料飲・体験を束ねて販売単価を組み替えた事例として読める。災害リスクについては、三重県の津波浸水想定で、施設の位置は浸水想定区域に含まれていない（同じ地図範囲の沿岸部には1〜2m帯の想定区域が分布する）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・都道府県地価調査、用途地域、津波浸水想定）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

料飲原価を差し引いた「客室換算の単価」 — 前提次第で37,900〜43,100円

オールインクルーシブの単価には、客室の対価と料飲・ラウンジの対価が混ざっている。投資判断で比べたいのは、料飲に要る原価を差し引いた後に客室に残る単価だ。そこで2026年8月の推定成約ADR（47,338円）を起点に、「単価に占める料飲の割合」と「料飲の原価率（食材・飲料）」を仮定し、客室換算の単価＝ADR×（1−料飲割合×原価率）を試算した（表5）。

料飲割合30〜50%、原価率30〜40%の範囲では、客室換算の単価は37,900〜43,100円となり、前年8月の推定成約ADR（33,900円、素泊まり起点）を+11.7〜+27.0%上回る。料飲原価を差し引いても、単価は前年水準を上回る計算になる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADRをもとにした試算。料飲割合・原価率は仮定値）

読み方には3つの留保がある。第1に、料飲の人件費・ラウンジ運営費・アクティビティ費は含めていない。原価率はあくまで食材・飲料の変動費で、GOPへの寄与はさらに小さくなる。第2に、改装前も2食付きプランの予約からは料飲の粗利が得られていた。比較の起点（33,900円）は素泊まり起点の推計であるため、実際の増分は表5の上昇率より小さくなりうる。第3に、8月は年間のピーク月であり、同じ上昇幅が通年で続くとは限らない。次節の回収年数の試算では、これらを織り込んで上昇額を低め・中位・高めの3段階に分けた。

改装Capexの回収年数 — 1室1,000万円・基準ケースで9.3年

改装投資額は非公表のため、1室あたり500万円・1,000万円・1,500万円（72室で3.6億円・7.2億円・10.8億円）の3水準を仮置きした。年間の増分GOPは「年間販売室数×客室換算単価の上昇額×増分のGOP転換率」で求める。上昇額は、8月の試算幅（料飲原価控除後で前年比+4,000〜9,200円）を目安に4,000円・7,000円・10,000円の3段階とし、増分のうち人件費や運営費を差し引いてGOPに残る割合を60%と置いた。稼働率は通年のOCCを70%（仮定）とし、60%・80%の感度も併記する。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（試算。72室×365日×通年OCC70%＝年間18,396室、増分のGOP転換率60%。投資額・OCC・転換率はいずれも仮定値）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（試算。OCCは通年の仮定値）

基準ケース（1室1,000万円・上昇額7,000円・通年OCC70%）の単純回収年数は9.3年となる。逆算すると、10年で回収するのに要る客室換算単価の上昇額は、1室500万円で約3,300円、1,000万円で約6,500円、1,500万円で約9,800円だ。8月の試算幅（+4,000〜9,200円）と照らすと、1室500万〜1,000万円規模の改装なら、ピーク期の上昇幅を通年でおおむね保てれば10年以内の回収が視野に入る。1,500万円規模では、閑散期の単価をどこまで引き上げられるかが回収の鍵になる。

工事費の水準にも目を配りたい。国土交通省 建築着工統計によると、ホテルの建築費は2024年に全構造平均で坪195万円と、2022年の138万円から2年で+41%上昇した。新築の採算が合いにくい環境は、既存建物を生かす再生型の投資にとって相対的な優位になる一方、改装費そのものも上がりやすい。見積もりの時点と工期を感度に入れておくことが実務上の備えになる。

築30年超の大型リゾートへの示唆 — 単価の「中身」を組み替える再生

本事例から、築30年を超える大型リゾートのオーナーや再生ファンド、運営受託会社、融資を検討する地域金融機関が押さえておきたい論点は3つある。

付け加えれば、オールインクルーシブ化は料飲の原価と人員配置を宿側が一括で抱える運営形態でもある。飲料の提供範囲やラウンジの運営時間、アクティビティの内容は、原価率とGOP転換率を直接左右する設計変数だ。飲み放題型・ラウンジ型といった内包の類型ごとの単価の乗り方は、オールインクルーシブ化が広げる収益機会2026で全国の事例から整理している。表5・表6の前提を自社の条件に置き換えて試算すれば、同じ手法が自施設で成り立つかどうかの見通しを立てやすい。再開業から2ヶ月の時点であり、秋以降の確定月が積み上がった段階で改めて検証したい。

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