愛媛のシティホテル、春+9.3%が夏−4.0%へ反転｜確定月の推定成約ADRで読む値決めの再設計

愛媛県のシティホテルの推定成約ADRは、2026年4月に¥7,784（前年同月¥7,122）で前年同月比+9.3%と伸びた一方、7月は¥7,287（前年同月¥7,591）で−4.0%と反転した。同じ県内でもビジネスホテルは7月が¥5,871（前年同月¥5,584）で+5.1%と、1〜8月の確定月すべてでプラスを維持している。上半期に効いた強気の値決めが夏に通用しなくなったのはなぜか、そして秋以降の値決めをどう組み直すか。確定月同士の前年比と、直近の予約進捗から読み解く。

対象: 愛媛県のシティホテル N=23施設／ビジネスホテル N=103施設（いずれも2026年8月確定月時点）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年9月14日。

春に開いた差が、夏に閉じた — 確定月同士の前年比

まず前提を整理する。ここで比較しているのは、いずれも確定値として算出された月同士の前年同月比だけである。2026年は1月から8月までが確定月にあたるため、比較対象はこの8ヶ月に限定した。現時点の販売状況に基づく推定値である9月以降は、確定値との単純比較を避け、後段の予約進捗のセクションで別枠として扱う。

愛媛県のシティホテル（N=23施設）の推定成約ADRは、2026年1月の¥8,297（前年同月¥7,395・N=21）で+12.2%と年初から強く立ち上がった。2月は¥7,231で−3.3%と一度前年を下回るものの、3月¥7,478（+6.7%）、4月¥7,784（+9.3%）、5月¥8,332（+4.3%）と春にかけて再びプラスが並んだ。3〜5月の3ヶ月平均では¥7,374から¥7,865へ+6.6%である。

ところが6月に¥6,987（前年同月¥7,129・−2.0%）でマイナスに転じると、7月¥7,287（−4.0%）、8月¥7,939（−2.0%）と3ヶ月連続でマイナスが続いた。6〜8月の3ヶ月平均は¥7,606から¥7,404へ−2.7%。春の+6.6%から夏の−2.7%へ、実に9ポイント超の振れ幅である。

対照的に、ビジネスホテル（N=103施設）は1月+12.2%、2月+4.7%、3月+8.2%、4月+3.8%、5月+4.8%、6月+2.6%、7月+5.1%、8月+2.2%と、確定月8ヶ月すべてでプラスを保った。春（3〜5月）+5.6%、夏（6〜8月）+3.3%と、伸び率は鈍化しているものの符号は変わっていない。1〜8月の平均で見ると、シティ+2.5%に対しビジネス+5.4%と、年間を通じた押し上げ幅はむしろビジネス側が大きい。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

年重ねで見ると、シティホテルの2026年の線は年前半で2025年の線から明確に上に離れ、6月以降で交差して下に潜る。一方ビジネスホテルの2026年の線は、8ヶ月を通じて2025年の線の上を平行に走っている。「反転したのはシティホテルだけ」という点が、この局面の最大の特徴である。上位業態だけが先に前年を割り込む形は愛媛に限った現象ではなく、長野県の推定成約ADR、6月にシティホテルだけ−9.2%へ反転でも、同じ6月に同じ向きの動きが確認できる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

推定成約ADR（税抜相当）。いずれも確定値（過去月）同士の比較。N=シティ 2025年21施設／2026年21〜23施設、ビジネス 2025年98〜102施設／2026年101〜103施設。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

「業態間プレミアム」の縮小 — 何が起きたかの読み方

反転の中身を一段掘るには、シティホテルとビジネスホテルの推定成約ADRの差額を見るのが早い。同じ県内・同じ月で、上位業態がどれだけ上乗せを取れていたかの指標である。

2025年7月、この差額は¥2,007（シティ¥7,591 − ビジネス¥5,584）だった。2026年7月は¥1,416（¥7,287 − ¥5,871）で、1年で¥591縮んでいる。倍率で見れば1.36倍から1.24倍への低下だ。一方、春の4月は2025年の¥1,510から2026年の¥1,959へ¥449拡大している。つまり同じ年のうちに、業態間プレミアムが春に広がって夏に縮むという往復が起きた。業態間スプレッドがどこまで縮むと値決めの見直し局面に入るかは、島根のシティは確定7月−8.2%、ビジネスは+1.5%でスプレッドが¥1,817から¥965へ縮んだ事例が参考になる。

ここで重要なのは、夏のシティホテルが「売れなかったから下がった」わけではない可能性が高い、という点である。2026年7月の愛媛県シティホテルの推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は月平均80.0%（固定コホート10〜11施設・約1,300室、観測27日分）、8月は85.4%（同、観測24日分）と高水準だった。ビジネスホテルも7月78.7%（48〜50施設・約5,200室、31日分）、8月82.0%（同、31日分）で推移している。稼働は積み上がった状態で、価格側だけが前年を下回った格好だ。

この組み合わせ — 高稼働かつ前年割れのADR — は、RM上もっとも注意を要する型である。数量が埋まっているために現場の体感は悪くならず、月次のRevPARを見ても稼働の下支えで落ち込みが目立たない。にもかかわらず、1泊あたりの単価だけが静かに削られていく。春に+9.3%まで取れた市場で、夏に−4.0%まで落ちたということは、需要水準そのものより値決めの意思決定が需要カレンダーの形に追随できていなかった可能性を示唆する。

稼働の下支えがどこまで単価の目減りを隠すかは、RevPAR＝ADR×稼働率という恒等式から機械的に確かめられる。下表は、ADRの前年比と稼働率の前年比（相対変化）を組み合わせたときのRevPAR前年比を示した設例である。ADRが2026年7月のシティホテル市場と同じ−4.0%でも、稼働が前年比+4%伸びていればRevPARは−0.2%とほぼ横ばいに見える。ADR−4.0%を稼働だけで相殺するには前年比+4.2%の稼働増が必要で、RevPARだけを見ていると単価の下落は数字に表れにくい。

設例（計算式による試算）。RevPAR前年比 ＝（1＋ADR前年比）×（1＋稼働率前年比）− 1。稼働率前年比は相対変化で、市場の実績値ではない。網掛けはADR−4.0%（2026年7月・シティ市場の確定値と同水準）×稼働+4%の組み合わせ。ホテルバンク編集部作成

2026年7〜8月の宿泊日を曜日で集計した推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。シティ N=10〜11施設・約1,300室、ビジネス N=48〜50施設・約5,200室。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

曜日別に見ると、夏の愛媛では水・木・土の3日が両業態ともに85%前後まで積み上がり、逆に日曜はシティ77.9%・ビジネス70.6%と大きく落ちる。ビジネスホテルの平日（火〜木）が85%台に乗っている点は、この市場が観光需要だけでなく平日の業務需要でも厚く支えられていることを示す。シティホテル側は土曜87.7%が最高で、週末型の色が相対的に強い。

この形は値決めの再設計に直結する。日曜の落ち込み（シティで土曜比−9.8pt、ビジネスで同−14.4pt）は曜日構造として繰り返し現れるため、週全体で一律のレートを置くと、水木土では取り逃がし、日曜では過剰在庫を抱えるという二重の損失になる。

直近の予約進捗 — 10月の土曜で二極化が進んでいる

次に、いま手を打てる期間の進捗を見る。宿泊日の45日前から直近までの観測に基づくブッキングカーブで、10月3日（土）と10月10日（土）を比較した。10月10日は3連休の初日にあたる。同じ愛媛県の土曜を複数日並べて立ち上がりの差を追った愛媛県・土曜4日のブッキングカーブ比較も、日付ごとの型の違いを読むうえで併せて参照したい。

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。シティ N=11施設・1,334室、ビジネス N=50施設・5,232室。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

同じ10月の土曜でも、進捗の水準がまったく異なる。10月10日は45日前の時点ですでにシティ77.7%・ビジネス79.6%に達しており、27日前にはシティ87.9%・ビジネス84.5%まで積み上がった。対する10月3日は45日前でシティ62.7%・ビジネス58.1%、20日前でも69%台にとどまる。45日前時点で15〜21ポイントの差が付いており、この差は期間中に縮まっていない。

10月10日の型は、45日前にすでに8割近くという「早い段階で厚みが乗る日」であり、10月3日の型は45日前から直近までじりじり積む「通常の土曜」である。この二つに同じレート設計を当てるのは、夏に起きた単価の目減りと同じ構造を繰り返すことになる。

愛媛県のシティホテル・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

(b) アクションプラン

※ いずれも効果を保証するものではなく、自館の商圏・客層・契約条件を踏まえた検討材料として提示している。

まとめ — 反転局面で持っておきたい3つの物差し

物差し1: 符号が変わった月を言えるか。 愛媛のシティホテルは、確定月ベースで3〜5月が前年比プラス（2月のみ−3.3%）、6月から3ヶ月連続でマイナスに転じた。年間平均や上半期累計では見えない転換点が、月次には必ず刻まれている。自館の反転月を即答できる状態にしておくことが、下期の値決めの出発点になる。

物差し2: 稼働と単価を必ず対で見る。 2026年7月の市場は推定OCC 80.0%（シティ）という高い稼働と、前年比−4.0%というADRが同居していた。稼働単独では健全に見える月こそ、単価の検証が要る。

物差し3: 同じ曜日でも日付で型が違う。 10月3日と10月10日はどちらも土曜だが、45日前の進捗は62.7%と77.7%（シティ）で15ポイント開いた。曜日パターンと日付固有の需要を別軸として扱えるかどうかが、繁忙日の単価を守れるかを分ける。

春の上振れが夏に反転したという事実は、愛媛の市場が弱くなったことを意味しない。ビジネスホテルは確定月8ヶ月すべてで前年を上回り、夏の稼働も両業態で8割前後を保った。変わったのは需要の量ではなく、どの月にどこまで強気で出られるかの形である。その形を月次と曜日と日付の3層で捉え直すことが、次の繁忙期に向けた値決め再設計の中身になる。

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