ホテル建物の特別償却15〜25%、賃上げ5%が条件 — 経営強化税制E類型を試算

2025年4月1日施行の令和7年度税制改正で、中小企業経営強化税制に「経営規模拡大設備等（E類型）」が新設された。この改正で、これまで対象外だった建物本体が初めて優遇の対象に入っている。ホテル・旅館にとっては、投資額の大半を占める躯体そのものに税務上の手当てが付いたことになる。ただし、率の大きさに目を奪われると本質を見誤る。本稿では、制度の一次情報を条文・手引きレベルで確定させたうえで、100室クラスのビジネスホテル新築と40室クラスの旅館改修という2つのモデルで、初年度キャッシュ効果と回収年数の短縮幅を定量化する。

あわせて、本稿が扱う範囲を既刊記事と区別しておきたい。既刊「2026年 省力化投資補助金で読み解くホテル省人化Capex」「省力化補助金で読む宿泊業の省人化Capex」が扱ったのは補助金＝キャッシュの給付であり、投資額そのものを直接減らす。本稿が扱う税制は課税所得の繰延（特別償却）と税額の直接控除（税額控除）で、効き方の質が異なる。特別償却は投資額を減らすのではなく、税金を払うタイミングを前倒しで軽くするだけであり、後年度に戻ってくる。また既刊「ホテルの固定資産税は1室あたり年16万〜24万円」が扱ったのは毎年発生する保有税、「ホテル取得の諸費用は価格の7.1%」が扱ったのは取得時のコストである。本稿は取得（新設・改修）に対する投資優遇を扱う。この4つは回収年数への効き方がまったく違う。

結論を先に置く。ホテル・旅館は制度の対象業種に明確に含まれており、建物への特別償却15〜25%は制度上たしかに使える。しかし実務でボトルネックになるのは償却率でも賃上げ要件でもなく、「売上高10億円超」という入口と「年平均投資利益率7%以上」というハードルである。建築費が坪195万円台まで上がった現在、100室規模の新築でこの7%を満たすには推定成約ADRでおよそ1万100円が必要になり、この水準を上回るのは47都道府県のうち3府県にとどまる。一方で、単館オーナーが現実的に使えるのはE類型ではなくA類型であり、そちらは建物附属設備を60万円から即時償却できる。規模によって取るべきルートが完全に分岐する制度だ、というのが本稿の見立てである。

制度の骨格 — 宿泊業は指定事業に明記されている

まず対象業種を条文・手引きレベルで確定させる。中小企業庁「中小企業等経営強化法に基づく支援措置活用の手引き（税制・金融）令和8年4月1日版」は、中小企業経営強化税制の指定事業を列挙しており、そこに「宿泊業」が明記されている。したがって、ホテル・旅館が制度の対象業種に入るかどうかについて、憶測を挟む余地はない。

むしろ注意すべきは除外側である。同手引きは対象外として「電気業、水道業、鉄道業、航空運輸業、銀行業、娯楽業（映画業を除く）等」を挙げ、あわせて風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第2条第5項に規定する性風俗関連特殊営業を除いている。さらに「料亭、バー、キャバレー、ナイトクラブその他これらに類する飲食店業は、生活衛生同業組合の組合員が営むもののみが指定事業となる」との限定がある。宿泊施設が館内にバーや大型の遊興施設を併設している場合、その部分に供される設備の取り扱いは事前に確認しておいたほうがよい。

類型ごとの措置内容は次のとおり整理できる。A・B・D類型は即時償却または取得価額の10%（資本金3,000万円超の法人は7%）の税額控除で、対象は機械装置・工具・器具備品・建物附属設備・ソフトウェアである。建物本体はここには入らない。建物が対象になるのはE類型だけであり、しかもE類型でも建物は即時償却ではなく、特別償却15%（25%）または取得価額の1%（2%）の税額控除という別枠の扱いになる。

税額控除には共通の上限がある。中小企業経営強化税制と中小企業投資促進税制の控除税額の合計で、その事業年度の法人税額（所得税額）の20%が上限であり、超過分は翌事業年度に繰り越せる。特別償却についても、限度額まで償却費を計上しなかった場合の償却不足額は翌事業年度に繰り越せる。この上限が、後述するとおり小規模事業者の選択を実質的に決めることになる。

E類型の入口は「売上高10億円超」— 客室数に換算するとどれくらいか

建物が対象に入ったE類型は、令和7年度税制改正で新設され、所得税法等改正法令案が2025年4月1日に施行された。ここからが実務上の分岐点になる。E類型の対象企業要件は手引きに次のとおり明記されている。

3つ、見落とされやすい点がある。第一に、対象は建物の「新設または増設」であり、既存建物を第三者から取得するだけのケースは想定されていない。中古ホテルの取得＋リノベーションという典型的なバリューアッド案件は、建物本体についてはE類型の射程外と読むべきである。第二に、個人事業主は利用できない。個人経営の旅館は法人成りしていなければ入口にすら立てない。第三に、投資計画には「年平均10%以上の売上高成長率」と「売上高100億円超」を目指すロードマップが求められる。売上高40億円の事業者が年10%成長で100億円に到達するには9.6年、売上高12億円からなら22.2年かかる。制度が想定しているのは、成長軌道にある複数施設運営者である。

では、「売上高10億円超」を客室数に置き換えるとどれくらいの規模になるのか。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが集計した推定成約ADR（2025年9月〜2026年8月の実績月平均、47都道府県）をもとに逆算した。ビジネスホテルの推定成約ADRは47都道府県の中央値で約¥7,300（N=7,392施設）、旅館は約¥13,600（N=6,720施設）である。

つまりE類型が想定する事業者は、ビジネスホテルなら概ね430室規模（東京なら220室規模）から3,900室規模まで、旅館なら320室規模から2,900室規模までということになる。40室の旅館1館、100室のビジネスホテル1館という単館オーナーは、この入口の手前にいる。建物本体の特別償却15〜25%という見出しは魅力的だが、それを使えるのは複数施設を運営し、かつ成長ロードマップを描ける事業者に限られる、というのが実像である。

本当の関門は投資利益率7% — 建築費195万円/坪の下で成立する下限ADRは約1万100円

入口を通過したとして、次に立ちはだかるのが「年平均の投資利益率が7%以上となることが見込まれること」という要件である。手引きは投資利益率の算式を次のように定めている。

ここに建築費の水準を代入すると、要件の重さが見えてくる。国土交通省「建築着工統計調査」に基づく2025年のホテル建築費は全構造平均で195.2万円/坪（S造240.5万円、RC造202.6万円）であり、近年の建築費上昇によって過去最高の水準にある。共用部を含む1室あたり延床を10.6坪（約35㎡）とすると、1室あたりの建物取得価額は約2,069万円になる。この1室あたり原単位がどこから来ているかは、ホテル1室の建築費は2,067万円 — 計画31件の客室原単位35.0㎡から逆算で計画物件ベースに分解している。

この建築費を所与として、100室の新築で投資利益率7%を満たすために必要な推定成約ADRを逆算すると、約¥10,100となる（OCC78%（通年・モデル前提値）・GOP率50%・FF&E積立3%の前提。詳細は後述の試算前提を参照）。47都道府県のビジネスホテル推定成約ADRのうち、この線を上回るのは東京都・京都府・福岡県の3府県のみである。大阪府はこの線とほぼ同水準にあり、実質的には横並びと見るべきだろう。

この下限ラインは前提に強く依存する点を強調しておきたい。OCCを85%まで引き上げれば下限ADRは約¥9,300に下がり、大阪府が射程に入る。GOP率を55%まで高めれば約¥9,200となり、神奈川県（¥9,216）も加わる。逆にOCC70%（通年・モデル前提値）・GOP率45%という保守的な前提では約¥12,600まで跳ね上がり、東京都・京都府しか残らない。つまり、E類型を使えるかどうかは立地のADR水準と運営効率の掛け算で決まる。建築費が坪195万円台で高止まりしている以上、この関門は税率の議論より先に検討すべき論点である。

15%か25%かを分ける賃上げ要件 — 宿泊業の実勢3.6%をどう読むか

E類型で建物の特別償却率が15%になるか25%になるかは、賃上げで決まる。手引きの注記は次のとおりである。建物およびその附属設備を事業の用に供する事業年度の雇用者給与等支給額が前年度と比較して2.5%以上増加した場合（投資計画に記載した目標値以上である場合に限る）には特別償却15%または税額控除1%、前年度と比較して5%以上増加した場合（同）には特別償却25%または税額控除2%となる。裏を返せば、増加割合が2.5%に満たない事業年度には、建物およびその附属設備についての特別償却・税額控除は適用されない。段差の下に落ちれば、建物部分の優遇はゼロになる。

この2.5%と5.0%という段差を、宿泊業の賃上げ実勢と重ねてみる。厚生労働省「令和7年賃金引上げ等の実態に関する調査」によれば、1人平均賃金の改定率は全産業計で4.4%（改定額13,601円）だった。これに対し宿泊業・飲食サービス業は3.6%（10,177円）で、令和6年の3.7%からわずかに低下している。産業別に見ると5.0%を超えたのは鉱業・採石業（6.1%）、建設業（5.9%）、電気・ガス・熱供給・水道業（5.3%）、製造業（5.2%）の4産業のみで、宿泊業・飲食サービス業は15産業中10番目に位置する。

ここで極めて重要な区別がある。制度が求めるのは「雇用者給与等支給額」の前年度比増加割合であって、「1人平均賃金の改定率」ではない。前者は総額であり、人員が増えれば1人当たりの賃上げ率が低くても総額は伸びる。この差が、宿泊業にとっては決定的に効く。

本稿のモデル事業者（売上高40億円・従業員260名・平均年収380万円と想定）で計算してみる。雇用者給与等支給額は9.88億円。2.5%増は+2,470万円、5.0%増は+4,940万円である。宿泊業平均の3.6%の賃金改定を人員一定で実施した場合、増加額は+3,557万円で増加率3.6%、2.5%の段差はクリアするが5.0%には届かない。しかし5.0%に到達するために必要な追加人員は、わずか3.5名にすぎない。100室規模の新館を1棟開業すれば通常20〜25名の採用が発生し、その場合の雇用者給与等支給額の増加率は11.6〜13.6%に達する。

そもそもE類型は「年平均10%以上の売上高成長率」と「売上高100億円超」を目指す投資計画を前提にしている。成長には人員増が伴うのが通常であり、25%の段差は新設・増設に伴う採用を織り込めば十分に射程内と考えてよい。むしろ注意すべきは、増加割合が「投資計画に記載した目標値以上である場合に限る」という条件が付いている点である。確認申請の段階で控えめな目標値しか書かなければ実績が上振れしても救われるが、逆に強気の目標を書いて未達となれば段差から落ちる。目標値の置き方そのものが税務上の論点になる。

加えて、外部環境も総額を押し上げる方向に働いている。中央最低賃金審議会は2026年7月28日、令和8年度の地域別最低賃金改定の目安について全国加重平均で55円（4.9%）の引き上げを答申した。目安どおりに改定されれば全国加重平均は1,121円から1,176円になる。パート・アルバイト比率の高い宿泊業では、最低賃金改定が雇用者給与等支給額の総額を直接押し上げる。1人平均の改定率3.6%という数字だけを見て「5%の段差は無理だ」と判断するのは早計である。最低賃金改定が都道府県ごとにどの程度の単価転嫁を求めるかは、最低賃金2026「全国1,500円」への道 — 都道府県別ADR転嫁余地マップで整理している。

試算 — 100室ビジネスホテル新築（E類型）と40室旅館改修（A類型）

モデルA：100室ビジネスホテル新築 — 初年度キャッシュ効果と回収年数の短縮幅

この前提でのベースケースは、NOI 1.65億円、減価償却5,972万円、課税所得1.05億円、税負担3,620万円、税引後キャッシュフロー1.29億円となる。総投資26.69億円に対する税引後の単純回収年数は20.7年である。投資利益率は「営業利益＋減価償却費の増加額（≒NOI 1.65億円）÷設備投資額21.69億円」で7.6%となり、E類型の7%要件を満たす。ただし余裕は0.6ポイントしかない。

ここで読み違えてはならないのが、特別償却は課税所得の繰延であって減免ではないという点である。初年度に1億7,810万円のキャッシュが手元に残っても、翌年度以降は減価償却費がその分だけ減り、税負担は戻ってくる。39年をならして現在価値に引き直した純効果は、25%型で7,394万円、15%型で4,437万円である。回収年数の短縮1.38年という数字も、あくまで初年度効果を投資額から控除した単純ベースの見え方であり、2年目以降の税負担増を織り込めば効果は薄まる。

とはいえ、現在価値ベースでも特別償却は税額控除を上回る。25%型と2%型の比較で1.79倍、15%型と1%型の比較で2.14倍である。課税所得が十分にある事業者にとっては、特別償却を選ぶのが合理的という結論になる。加えて、特別償却には「特別償却準備金」方式という選択肢がある。損金経理せず剰余金の処分により積立金として積み立てる方法でも損金算入が認められており、これを使えば会計上の当期純利益を圧縮せずに税務上の損金を取れる。金融機関の与信評価が会計上の利益をベースにしている場合、この選択は借入余力の維持という観点で意味を持つ。

モデルB：40室旅館 — E類型は使えないが、A類型の即時償却が効く

売上高2.0億円の単館旅館は、E類型の「売上高10億円超」という入口に届かない。しかしA類型であれば、建物附属設備を60万円以上から即時償却できる。ホテル・旅館の改修投資の中身を見れば、実はこちらのほうが実務的な本命である。全館空調の更新、給湯・ボイラー設備、電気設備、エレベーター — いずれも建物附属設備に該当し、耐用年数14年以内・60万円以上という要件を満たす。

改修Capex 9,500万円のモデルで、即時償却と税額控除10%を比較する。この旅館の課税所得は1,406万円、法人税額は261万円と想定した。

結論は明快である。法人税額が小さい単館規模では、税額控除は「法人税額の20%・繰越1年」という上限に阻まれ、950万円の控除枠のうち実際に使えるのは104万円（11.0%）にとどまる。一方の即時償却は、その年の課税所得を超える損金であっても繰越欠損金として10年間繰り越せ、中小法人は控除限度が所得金額の100%であるため、後年度の黒字で全額を回収できる。総額ベースで3,271万円と、税額控除の約31倍の効果になる。なお、改修と新築のどちらに投資額を振り向けるべきかという上位の判断については、建設費高騰時代の新セオリー：改装投資が新築を凌駕する境界線が投資単価とADRリフトの両面から検証している。

特別償却と税額控除、どちらを選ぶか — 規模別の分岐

選択適用の判断軸を規模別に整理する。判断材料は「法人税額の大きさ」「他の税額控除枠の使用状況」「会計上の利益を圧縮してよいか」の3つである。

手続きの時間軸 — 着工前に確認申請を出さないと建物は対象外になる

E類型で最も事故が起きやすいのは手続きの順序である。中小企業庁は2025年5月9日付の告知で明確に注意喚起している。「拡充枠では新たに建物が対象となる予定ですが、投資計画の確認申請前に着工を開始した建物は対象外となります」。ここでいう着工とは、建築基準法の規定による確認済証を受けた日と定義されている。さらに「拡充枠については、経営力向上計画申請前60日以内に取得した設備を対象とする例外措置は適用されません」とも明記されている。A・B・D類型で使える救済措置がE類型にはない。

もうひとつ、見落としやすい副作用がある。手引きは「経営力向上計画申請書にE類型の設備等が記載されている企業は、中小企業投資促進税制および中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例を受けることができません」と定めている。少額減価償却資産の特例（令和8年度改正で単価上限が30万円未満から40万円未満へ引き上げ、合計300万円まで即時償却）は、多くの宿泊事業者が毎年使っている制度である。E類型を選ぶことでこれを1年間手放すことになる点は、建物の特別償却額と天秤にかけて判断する必要がある。

適用期限にも注意したい。中小企業庁は「適用期限：2026年度末（2027年3月31日）まで」と明示している。建物の新設・増設は確認申請から供用まで通常1年半から2年を要する。すでに設計段階に入っていない案件が、この期限内に供用まで到達するのは容易ではない。延長の有無は今後の税制改正で判断されることになるが、現時点で確定しているのは2027年3月31日という期日である。

まとめ — 規模で分岐する制度として読む

建物が中小企業経営強化税制の対象に入ったことは、宿泊業にとって前向きな変化である。ただし本稿の検証が示したのは、この制度が規模によって完全に分岐するという構造だった。

回収年数の短縮余地という観点では、特別償却の効果は初年度に集中し、現在価値ベースでは25%型で7,394万円、15%型で4,437万円にとどまる。総投資26.69億円に対して2.8%と1.7%である。制度を使う価値はあるが、これ単独で案件の成否が変わるわけではない。むしろ本稿が示したかったのは、建築費が坪195万円台まで上がった環境では、投資利益率7%という制度上のハードルそのものが、立地選定とADR設計の精度を問うているということである。税制は、収益力の高い案件をさらに後押しする設計になっている。優遇の可否を検討する順序としては、まず立地のADR水準と運営効率で7%を満たせるかを確認し、そのうえで償却か控除かを選ぶ、という流れが実務に即している。