荒尾競馬場跡地にリブ・マックスの温泉ホテル、2028年春 — 1km圏305室・荒尾市ADR8,486円の空白地

エグゼクティブサマリー — 跡地1km圏は2軒305室、温泉付き中価格帯が空白

結論を先に述べると、この案件の投資機会は「供給の薄い商圏への温泉付き初出店」という一点に集約される。荒尾競馬場跡地から半径1km圏にある客室数10室以上の宿泊施設は2軒305室、3km圏に広げても掲載5軒381室（稼働4軒370室）にとどまり、稼働中の施設はいずれもビジネスホテルである（メトロエンジンリサーチ集計、2026年10月28日時点）。一方で、温泉旅館が主体の隣接・玉名市は推定成約ADRが2026年9月に¥22,400（N=12）と、荒尾市の¥8,500（N=5）の2.6倍の水準で成立している。両市の間に横たわる¥10,000〜¥20,000の温泉付き中価格帯が、跡地のホテルが狙える空白である。

ただし、建築費の水準を踏まえた成立ADRは150室で¥18,200（利回り7%・GOP率35%・稼働70%の前提）と、現在の荒尾市ビジネスホテル帯の2倍強に相当する。道の駅・公園・大型量販店が先に立ち上がった商圏の集客力と、温泉・グランピングという業態の付加価値をどこまで単価に乗せられるかが、計画の成否を分ける変数になる。

案件の事実関係 — 2025年9月の事業者選定から12月の立地協定まで

まず報道で確認できる事実を整理する。熊本日日新聞（2025年9月30日）によれば、荒尾市は荒尾競馬場跡地に計画する浴場・宿泊施設のプロポーザル方式の公募で、ビジネスホテルを手がけるリブ・マックス（東京）を最優秀提案事業者に選んだ。同社の熊本県内進出は初めてで、市議会の議決を経て年内に契約を結ぶ予定とされ、見出しでは「2028年初頭開業予定」と報じられている。続く同紙2025年12月19日の報道では、同社が荒尾市と立地協定を締結し、跡地西側に11階建ての本館を置いて客室を設け、グランピング施設も計画、開業は「2028年春ごろ」とされた。9月報道の「2028年初頭」と12月報道の「2028年春ごろ」には表記差があり、本稿は後発の立地協定時点の「2028年春ごろ」を基準としつつ、両表記を併記する。

客室数と事業費は、いずれの報道でも確認できない。本稿は客室数を推定せず「未公表」として扱い、開発シナリオは100室・150室・200室の3ケースで試算する。公式発表やプレスリリースで客室数が確認できた段階で、該当ケースに読み替えればよい。

跡地全体の文脈も押さえておきたい。荒尾競馬場は2011年12月23日に本場開催を廃止し、市は2016年から跡地の再開発に着手した。中核となるウェルネス拠点施設は2023年7月に第一ビルサービス（広島市）を代表とする県内外5社のグループが事業者に内定し、2024年6月に基本設計が公表された。そして2026年6月5日（金）、荒尾市初の道の駅「ウェルネスあらお」が開業した。敷地約5万3,294㎡、駐車場350台、トイレ79器、九州では開設段階から車泊専用ゾーンを設けた初の道の駅とされ、隣接して保健・福祉・子育て支援施設「Mirairo（みらいろ）」と海陽公園（6月2日開園）、24時間営業の大型量販店が立ち上がっている。2025年11月には跡地に新しい町名「海陽町」が誕生した。宿泊施設は、こうした「集客装置が先に揃った公有地」に最後に入る構図になる。

市場動向 — 荒尾市ADRは+32.2%、玉名市は2.6倍の水準で成立

次に価格の地合いを見る。メトロエンジンリサーチの推定成約ADRによると、荒尾市は2026年9月に¥8,500（N=5）で、前年同月の¥6,400から+32.2%と大きく伸びた。8月も¥8,300（前年同月比+16.0%）で、夏から秋にかけて水準が一段上がっている。ただしN=5と標本が少なく、1施設の価格改定が市全体の中央値を動かしやすい点には留意が必要である。2026年6月以降、荒尾市内では貸別荘を中心に掲載施設が7軒から13軒へ増えているが、推定成約ADRの対象は補正係数を検証済みの業態に限られるため、N=5の系列は連続している。

周辺と比べると、荒尾市の水準は熊本県のビジネスホテル中央値¥8,200（2026年9月、N=122）とほぼ同じで、県全体の¥11,000（N=404）を下回る。北に隣接する大牟田市（福岡県）は¥6,000（N=12）と、328室のルートイン開業後も荒尾市より低い帯にある（大牟田市の供給吸収とADRの内訳は大牟田に328室のルートイン開業、駅3km圏は455→841室で分析している）。対照的なのが東隣の玉名市で、温泉旅館が主体の同市は¥22,400（N=12、前年同月比+23.2%）と荒尾市の2.6倍の水準にある。荒尾市のビジネス帯と玉名市の温泉旅館帯の間、¥10,000〜¥20,000のレンジに温泉付きの宿泊施設は見当たらない。これが本案件のポジショニング上の空白である。

需要側のマクロ指標も確認する。観光庁「宿泊旅行統計調査」の2025年年間値（確定値）では、熊本県の客室稼働率は全体58.9%（全国16位）、ビジネスホテル73.8%（17位）、シティホテル77.2%（5位）、リゾートホテル52.9%、旅館41.9%だった。県の延べ宿泊者数は843.8万人泊で前年比+4.4%、うち外国人は176.2万人泊で+19.7%と、インバウンドが伸びを牽引している。福岡県はビジネスホテル77.8%（5位）で、有明海沿岸の北側はより高い稼働帯にある。本稿の試算では稼働70%を中心ケースに置くが、これは熊本県ビジネスホテルの73.8%よりやや保守的な水準である。

立地分析 — 近隣商業地域・液状化しやすい地盤、公示地価は横ばい

立地条件は国土交通省 不動産情報ライブラリの収録データで確認した。跡地中心点（荒尾市宮内出目）は都市計画区域内の近隣商業地域（容積率200%・建蔽率80%）に位置する。宿泊施設の立地に制度上の制約はなく、11階建ての本館という計画も、大きな敷地に高層・小フットプリントの建物を置く構成であれば容積率と矛盾しない。なお、南新地土地区画整理事業と並行して用途地域の見直しが行われている可能性があるため、現行の指定は荒尾市の都市計画図で確認する必要がある。

地盤については、地形分類に基づく液状化傾向が跡地中心点で「液状化しやすい」、周辺には「非常に液状化しやすい」区分も分布する。有明海沿岸の干拓・低地という地勢を考えれば自然な結果で、11階建ての本館では杭基礎や地盤改良の費用を建設費に織り込んでおく必要がある。洪水浸水想定区域（想定最大規模）は跡地を含むタイルに収録区域がなく、土砂災害警戒区域も該当しない。高潮と津波については、熊本県が有明海沿岸を含む県内全沿岸の高潮浸水想定区域図を令和3年度に公表し、2026年3月27日に水防法に基づく区域指定を行っている（室戸台風級・中心気圧900hPaを想定）。不動産情報ライブラリに収録された高潮・津波の浸水想定区域データでは跡地周辺のタイルに区域ポリゴンは収録されていなかったが、県が公表する市町別図（荒尾市）で最新の浸水深・浸水継続時間を照合することを推奨する。有明海沿岸の宿泊施設では、避難動線と上層階への垂直避難計画が設計与件になる。

地価は落ち着いている。跡地から約1.3km南東にある最寄りの公示地価標準地「荒尾-4」（住宅地、荒尾駅2,200m）は2020年から2024年まで¥23,800/㎡で横ばいが続き、2025年に¥23,900（+0.4%）とわずかに上向いた。市内の商業地標準地も¥40,100（+0.3%）、¥50,000（+0.4%）と小幅な上昇にとどまる。工業地の「荒尾9-1」が+7.0%と目立つのは有明海沿岸道路周辺の物流需要とみられる。地価が安定しているぶん、公有地活用型の本案件では土地コストが事業採算を左右しにくく、建物投資の回収可能性に議論を絞れる。

競合動向 — 3km圏は4軒370室が稼働、2024年以降に90室が加わった

跡地周辺の客室ストックを施設単位で確認する。半径1km圏にはHOTEL AZ 熊本荒尾店（255室・2008年開業）と、スマートタウン北側に2026年開業したビジネスインこめや あらお海陽スマートタウン（50室）の2軒305室がある。3km圏に広げるとHOTEL R9 The Yard 荒尾（40室・2024年開業）とビジネスホテル五十鈴荘（25室）が加わり、掲載5軒381室・稼働4軒370室となる。稼働4軒のカテゴリは全てビジネスホテルで、客室規模は255室の1軒を除くと50室以下が並ぶ。温泉を備えた施設は3km圏にはなく、5km圏まで広げてグリーンランド隣接のホテルヴェルデ（104室・温泉・大浴場あり）とホテルブランカ（29室・温泉あり）が入る。

時系列で見ると、3km圏の客室は2017年から2023年まで3軒291室で動かず、2024年にHOTEL R9の40室、2026年にこめやの50室が加わって381室（+30.9%）になった。5km圏は大牟田市側の施設を含めて2017年の9軒494室から2026年の14軒656室（+32.8%）へ増えている。10年近く新規供給がなかった商圏に、ここ3年で小規模ビジネスホテルが2軒入り、そこへ温泉付きの本案件が重なる。本館を150室と仮定すれば3km圏の稼働客室370室に対して+40.5%、1km圏305室に対しては+49.2%の供給インパクトになり、1棟で商圏の客室構成が変わる規模である。

価格面では、3km圏のビジネスホテル各施設の推定成約ADRは2026年9月時点で¥5,900〜¥8,500の帯に収まる。一方、温泉を備えるホテルヴェルデは同月¥12,400、8月には¥18,400と、温泉と遊園地隣接の立地でビジネス帯の1.5〜2倍の水準を成立させている。跡地の新ホテルが温泉と道の駅・公園の集客を組み合わせたとき、参照すべき価格帯はこの温泉リゾート帯である。

周辺商圏 — 3km圏の居住人口2.8万人、就業は道の駅周辺に集中

商圏の需要源を公的統計で確認する。国土交通省 国土数値情報の250mメッシュ将来推計人口によれば、跡地から半径3km圏の居住人口は2025年推計で27,906人、2020年の29,751人から2040年には23,652人（2020年比-20.5%）へ減少が見込まれる。65歳以上の比率は35.7%と高い。半径1.5km圏では8,738人（2040年に7,594人、-18.0%）で、高齢比率は33.5%である。これは国勢調査ベースの居住人口であり、道の駅や公園への来訪者を含む滞在人口ではない点に注意したい。地元の居住需要（冠婚葬祭・帰省・親族の宿泊）は縮小傾向にあり、宿泊需要は域外からの来訪に依存する構造になる。

就業の側では、総務省・経済産業省 経済センサスによる半径3km圏の事業所数は1,417、従業者数は13,662人で、オフィス系比率は3.9%と低い。半径1km圏では166事業所・1,165人だがオフィス系比率が15.3%に上がり、スマートタウン周辺に業務機能が相対的に集まっていることがわかる。それでも大牟田・荒尾エリアのビジネス出張需要は既存の小規模ビジネスホテルが受けている帯であり、本案件が取り込むべきなのは出張客ではなく、道の駅・グリーンランド・有明海沿岸道路でつながる福岡都市圏からのレジャー・ファミリー需要と、温泉を目的にした滞在需要である。

ポジショニング — ¥10,000〜¥20,000の温泉付き中価格帯が空白

以上を価格帯×業態で整理すると、3km圏は¥6,000〜¥8,500のビジネスホテル帯に4軒370室が集中し、温泉を備えた施設は5km圏のリゾート2軒133室だけである。玉名温泉の旅館群は¥22,400前後の推定成約ADRで成立しているが、荒尾市内に温泉付きの中価格帯宿泊施設はない。道の駅・公園・大型量販店と一体の立地で温泉付き11階建て、さらにグランピングを併設する本案件は、ビジネス帯の上、温泉旅館帯の下という空白に初出店する構図になる。

開発シナリオ試算 — 100室・150室・200室の成立ADR

客室数が未公表のため、100室・150室・200室の3ケースで建設費と成立ADRを試算する。建設単価は国土交通省 建築着工統計の2025年計「ホテル又は旅館」全構造平均217.8万円/坪（床面積1,806,839㎡・工事費予定額1兆1,906億円から算出）を基準とし、構造別の感度としてRC造203.0万円、S造241.0万円を併記する。延床面積は、温浴施設・ロビー・レストラン等の固定部分を1,200㎡、客室系を1室あたり24㎡（客室12〜15㎡＋廊下・EV・バックヤード）と置き、100室で36㎡/室、150室で32㎡/室、200室で30㎡/室とした。グランピング施設と温泉掘削の費用は規模が未公表のため本試算には含めない。

建設期間中のインフレは2段階で示す。第1段階は2025年実績ベース、第2段階はTurner & Townsendの建設コスト上昇予測（2026年+5.3%、2027年+5.0%）を工事中間時点の2027年まで複利で織り込んだ水準（×1.106）である。GOP率は、インヴィンシブル投資法人が開示する運営91物件のGOP実績38.9%（2024年12月期）が既存物件の安定期の値であることを踏まえ、温浴運営の人件費・光熱費を考慮した保守値として35%を採用した。土地は公有地活用であり、売却か借地かの条件が公表されていないため、本試算は建物投資に対する利回り7%を目標に置き、地代は別途の感度として扱う。公示地価から1室あたり地代と成立ADRを逆算する手順は、ホテル用地は借地か取得か｜17商圏の公示地価で試算で整理している。

試算が示す成立ADRは、150室ケースで¥18,200（稼働70%）、200室でも¥17,100である。これは荒尾市の現在の推定成約ADR¥8,500の2倍強、熊本県全体の¥11,000の1.5〜1.7倍に当たり、玉名市の温泉旅館帯¥22,400の7〜8割の水準になる。つまり、本案件は「荒尾市のビジネスホテル」としてではなく「有明海沿岸の温泉付きレジャーホテル」として価格を組んだときにだけ成立する。規模の経済は明確で、100室から200室へ増やすと1室あたり建設費は2,620万円から2,190万円へ16%下がり、成立ADRは¥3,400下がる。11階建てという計画は、この規模の経済を取りに行く構成と読める。

感度分析からは、GOP率を40%まで引き上げられれば利回り7%の成立ADRは¥16,000に、利回り目標を6%に置けば¥15,600まで下がることがわかる。宿泊特化型ホテルの運営ノウハウを持つ事業者が温浴の運営効率を確保できれば、成立ラインは¥15,000台に収まり、温泉付きミドル帯の上限として現実的な価格になる。建設費の高騰は裏返せば周辺の新規供給を抑える要因でもあり、先に立ち上がった既存の集客装置を使える本案件には追い風といえる。

J-REIT保有物件の分布 — 熊本県内5物件は全て熊本市、県北の空白

投資家の視点から、熊本県内のJ-REIT保有物件も確認しておく。当社の保有関係マスターに収録されている国内保有物件300件のうち、熊本県内は5物件・850室で、全て熊本市内に立地する。荒尾市・玉名市、福岡県側の大牟田市にJ-REIT保有ホテルはない。県北の有明海沿岸は、機関投資家の資金がまだ入っていないエリアであり、本案件が安定稼働に入れば、地域の宿泊施設の出口戦略として初めてREITや私募ファンドの目線に入る可能性がある。

投資判断の整理 — 公有地活用型ホテル誘致の成立条件

ここまでを整理すると、本案件の投資機会は三つの条件に支えられている。第一に、供給の薄さである。10年近く新規供給のなかった商圏で、3km圏の温泉付き施設はゼロ、ビジネスホテル帯に4軒370室があるだけで、150室の温泉付きホテルは1棟で商圏の客室構成を変える。第二に、先行投資の存在である。道の駅・公園・保健福祉施設・大型量販店という集客装置を市と民間が先に整え、ホテルはその上に乗る。第三に、価格の空白である。荒尾市ビジネス帯¥8,500と玉名市温泉旅館帯¥22,400の間に温泉付きの中価格帯がなく、成立ADR¥16,000〜¥18,000はこの空白の内側に収まる。

一方で、留意すべき変数も明確である。成立ADRが現在の市内水準の2倍強であることは、開業初年度からレジャー価格で売り切る販路設計を要求する。液状化しやすい地盤と有明海沿岸の高潮・津波想定は、基礎・避難計画の費用として建設費の上振れ要因になる。3km圏の居住人口は2040年にかけて2割減る見込みで、地元需要に頼る設計は成り立たない。そして道の駅の開業直後に周辺道路の混雑が報じられたように、週末集中型の来訪パターンは平日稼働の確保という宿題を残す。

自治体のPRE（公的不動産）担当者にとって、この案件は「競馬場跡地という大規模公有地に、道の駅・福祉・公園・住宅・商業・宿泊を段階的に積む」モデルの実例になる。地方デベロッパーと地域金融機関にとっては、公有地プロポーザルで全国チェーンを誘致する際、商圏の客室ストックと周辺市の推定成約ADRから成立ADRを逆算する手順がそのまま使える。市有地に125室を誘致した新函館北斗駅前の市有地に125室、2029年1月も、同じ手順を駅前の公有地に当てた事例として参考になる。2028年春ごろの開業に向けて、客室数と事業費が公表された時点で本稿の3ケースを当て直すことが、次のステップになる。