北海道のシティホテルとビジネスホテル、2026年夏の推定成約ADRは業態で明暗 — 8月はシティ−11.3%・ビジネス+2.5%、秋冬の価格の置き方を業態別に整理する

北海道のシティホテルとビジネスホテルで、2026年夏の推定成約ADR（税抜相当）は対照的な結果となった。確定した月次値を前年同月の確定値と比べると、シティホテル（N=75）は7月が¥17,800で前年比−5.7%、8月が¥17,800で−11.3%と、ピーク月に前年を大きく下回った。一方のビジネスホテル（N=438）は7月¥11,200（+4.1%）、8月¥11,300（+2.5%）、9月¥10,800（+8.9%）と前年超えを続けている。シティホテルも9月は¥16,500（+0.1%）で前年並みに戻ったが、業態の間で開いていた価格差は1年前の1.82倍から1.57倍まで縮まっていた。本稿は、この「業態で割れた夏」を確定月の数値だけで整理し、秋冬に向けた価格の置き方を業態別に考える。

本記事のデータについて — 対象: 北海道のシティホテル N=75施設・ビジネスホテル N=438施設（2026年8月時点）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。前年比は確定月同士の比較のみ。データ時点: 2026年10月12日。

2026年1〜9月の前年比 — 春までは両業態とも上、夏にシティだけが下へ

まずは確定した9か月分を並べ、業態ごとの前年比の軌跡を追う。北海道のシティホテルは1月が¥14,700で前年比+29.4%、2月¥18,200（+4.4%）、3月¥11,900（+8.4%）と冬季は前年を上回っていたが、4月（¥9,700・−0.9%）を境に前年割れへ転じ、5月−1.4%、6月−3.6%、7月−5.7%、8月−11.3%と月を追うごとに下げ幅が広がった。9月は¥16,500で前年比+0.1%とほぼ同水準に戻っている。4月を境に符号が反転するまでの経緯は、北海道のADR、シティ−5.7%・ビジネス+4.1%に分岐 — 2026年上半期の確定月データで読む値決めの転換点で上半期の確定値から追っている。

これに対しビジネスホテルは、1月¥8,100（+14.4%）から9月¥10,800（+8.9%）まで、9か月すべてが前年以上だった。4月の+0.3%が最も小さく、夏場も7月+4.1%、8月+2.5%と上昇幅は縮んだものの、マイナスに落ちた月は一つもない。注目したいのは9月で、シティが±0に戻るのと同時にビジネスは+8.9%と年内で2番目に大きい上昇幅を記録している。夏の下げはシティ固有の現象であり、ビジネス需要の価格形成は別の軌道にあると読める。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・確定月同士の前年同月比。シティ N=75、ビジネス N=438）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・税抜相当・確定値。N=シティ73〜76施設、ビジネス417〜441施設・月により変動）

シティホテルの年重ね — 8月の山が低くなり、9月への落差は浅くなった

次に、シティホテルの月次推定成約ADRを2025年と2026年で重ねて形を比べる。2025年は8月の¥20,100を頂点に、9月¥16,500へと一気に17.9%下がる「高く尖った山」だった。2026年は7月¥17,800と8月¥17,800がほぼ同じ高さで並び、8月から9月への落差は7.4%にとどまっている。山の高さが前年より¥2,300低い代わりに、ピークの後ろ側がなだらかになった格好で、夏の需要が7〜8月に集中するのではなく、9月まで平たく広がった年だったと読み取れる。

ただし、冬の立ち上がりは前年より高い。1月は¥14,700と前年の¥11,300を¥3,300上回り、2月も¥18,200と前年の¥17,400を超えた。2026年の北海道シティホテルは「冬が高く、夏が低い」方向に季節の起伏が平準化した1年と整理できる。10月以降は点線で示した現時点の販売状況に基づく推定で、10月¥14,500、11月¥12,000、12月¥14,500という水準が見えているが、これらは確定値ではなく、前年の確定値との単純比較は月末の確定を待つ必要がある。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（北海道シティホテル N=73〜76施設。実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定値）

ビジネスホテルの年重ね — 形は前年と同じまま、水準だけが一段上がった

ビジネスホテルの年重ねは、シティとは異なる絵になる。2025年の形は3月¥7,000を底に8月¥11,000まで上がり、9月¥10,000、10月¥8,700、11月¥7,900、12月¥7,500と階段状に下る曲線だった。2026年は1月¥8,100から9月¥10,800まで、どの月も2025年の線の上を走っており、形はほぼ相似で水準だけが上に平行移動している。8月の山はシティのように低くならず¥11,300と前年を¥280上回り、9月の落差も4.3%と前年の9.8%より浅かった。

このため、業態間の価格差は1年で目に見えて縮んでいる。シティとビジネスの推定成約ADRの比は、2025年8月が1.82倍（差額¥9,000）だったのに対し、2026年8月は1.57倍（差額¥6,500）に、9月は1.65倍から1.52倍（差額¥5,600）へと縮小した。シティが下げ、ビジネスが上げた結果として、北海道では「上の業態」と「下の業態」の価格レンジが近づいている。この距離の縮まり方は、秋冬の価格設定で両業態が互いの客層をどこまで取り合うかを考えるうえで、無視できない事実だろう。8月確定時点でのこの分岐と、シティ側のミックス設計・チャネル別下限価格といった打ち手は北海道のシティは8月確定−11.3%、ビジネスは+2.5% — 推定成約ADRが分かれた夏とRMの打ち手で整理しており、本稿はそこに9月の確定値を重ねて業態間の距離を測り直すものにあたる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（北海道ビジネスホテル N=417〜441施設。実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定値）

この比を1〜9月の全月で並べると、縮小が夏だけの現象ではないことがわかる。1月は前年の1.60倍から1.82倍へ広がり、2月は2.15倍から2.07倍へ縮小、3月は1.56倍で前年と変わらなかったが、4月（1.38倍→1.36倍）から9月まで6か月続けて前年の比を下回っている。シティの前年比がマイナスに転じた4月が、業態間の距離が縮み始めた月でもあった。シティが前年並みに戻った9月も、ビジネスが+8.9%と伸びたことで比は1.52倍と前年の1.65倍より小さい。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（表1の推定成約ADR・確定値から算出。価格比＝シティ÷ビジネス、差額＝シティ−ビジネス）

稼働の側面 — 8・9月の推定OCCは両業態とも9割台で、価格の差は稼働の差ではなかった

価格が業態で割れた一方、稼働はどうだったのか。推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を直前観測で見ると、2026年8月の月平均はシティ91.4%（対象33〜35施設・8,150〜8,550室）、ビジネス90.9%（対象215〜222施設・25,477〜25,989室）とほぼ同じ高さで、9月もシティ90.6%（対象34〜37施設）、ビジネス92.8%（対象219〜231施設・25,308〜27,296室）と9割台を保っている。シティホテルが8月に単価を前年比−11.3%まで譲った背景に稼働の弱さがあったとは、少なくともこの指標からは言いにくい。

曜日の形にも違いがある。8月のシティは木曜94.4%を頂点に日曜87.5%まで平坦に近い分布で、ビジネスは木曜95.3%と日曜84.4%の差が約11ポイントと、週の中日に需要が寄る形だった。9月に入るとビジネスは月〜木がいずれも92〜96%に揃い、土曜も94.5%と高い。日別では、9月19日（土）から23日（水・秋分の日）までが5連休（21日は敬老の日、22日は国民の休日）にあたり、前半の19〜21日はシティが91.4%→96.9%→96.3%、ビジネスが95.2%→97.8%→97.2%と両業態とも満杯に近づいた。一方、22日はシティ86.7%・ビジネス92.3%に下がり、連休最終日の23日はシティ77.9%、ビジネス79.6%と月内の最低値を付けている。翌日が平日になる連休最終日の夜に空きが出ていた点は、秋の価格の置き方に関わる。北海道のビジネスホテルの曜日形状が火〜木に厚く日曜・月曜に谷を持つ点は、北海道のビジネスホテルは「週末型」ではない — 曜日別推定OCCが示す火〜木の厚みと日曜・月曜の谷が6〜7月の観測で掘り下げている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定OCC・OTA掲載在庫ベース・宿泊日直前の観測。対象は北海道の固定コホート。施設数は宿泊日により表中の幅で変動）

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まとめ — 秋冬の価格を考える三つの物差し

ここまでを整理すると、北海道の2026年夏は「シティが譲り、ビジネスが伸びた」夏だった。再利用できる物差しは三つに絞れる。第一に、業態別の前年比の線である。シティは8月−11.3%・9月+0.1%、ビジネスは8月+2.5%・9月+8.9%で、自館の評価はこの線との差分で行う。第二に、山の形である。シティは8月から9月への落差が17.9%から7.4%へ浅くなり、ビジネスも9.8%から4.3%へ縮んだ。秋の下げ始めを前年より遅らせる判断は、両業態に共通する論点になる。第三に、業態間の価格比である。1.82倍から1.57倍への縮小は、シティの一段下とビジネスの一段上が重なり始めたことを意味し、秋冬は互いの価格帯の境目をどこに引くかが問われるだろう。

業態で結果が割れた理由を一つに断定することはできない。ただ、同じ時期に推定OCCが両業態とも9割台を保っていた以上、秋冬の価格は稼働の不安から下げるのではなく、確定した前年の月次水準を一つずつ物差しにして置いていくのが、現時点で最も実務に近い整理といえる。

よくある質問

Q. 推定成約ADRは掲載されている料金と同じですか。
A. 異なります。本記事の推定成約ADRはOTA等の販売データから推定した成約価格水準（税抜相当）で、過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値です。掲載されている料金そのものの水準は本記事では扱っていません。

Q. 10月以降の前年比を示していないのはなぜですか。
A. 2026年10〜12月は販売途中の推定値で、確定した前年の月次値とは基準が異なるためです。本記事の前年比は確定月（2026年1〜9月）同士に限っており、10月以降は月末の確定を待って比較する必要があります。

Q. 本記事の数値は札幌市のものですか。
A. いいえ。北海道全域（都道府県単位）の集計で、札幌市単独の数値ではありません。推定成約ADRの対象はシティホテルN=73〜76施設、ビジネスホテルN=417〜441施設です。

Q. シティホテルの8月の単価が前年を下回ったのは、稼働が落ちたからですか。
A. 本記事の指標からはそうは言えません。OTA掲載在庫ベースの推定OCCは、2026年8月・9月とも両業態で月平均9割台でした。稼働の前年比較は行っておらず、業態で結果が分かれた理由は特定していません。

Q. 2026年9月23日の推定OCCが月内で最も低かったのはなぜですか。
A. 2026年は9月19日から23日までが5連休で、23日はその最終日（翌日が平日）にあたります。連休中日の20〜21日は両業態とも96〜98%でしたが、23日はシティ77.9%・ビジネス79.6%でした。要因を特定したものではありませんが、連休の最終日は前半と分けて価格を検討する材料になります。

データについて

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

参考資料・出典一覧

■ データソース

メトロエンジンリサーチの集計データ（北海道のシティホテル・ビジネスホテルの月次推定成約ADR：2025年1月〜2026年12月、日別の推定OCC：2026年8〜9月の宿泊日直前の観測）。祝日・休日の日付は内閣府の公表による。データ時点は2026年10月12日。

■ 試算前提

推定成約ADRは税抜相当の推定値で、前年同月比は確定月（2026年は1〜9月）同士に限って算出した。業態間の価格比はシティ÷ビジネス、差額はシティ−ビジネスで、いずれも同じ月の値同士から求めている。8月から9月への落差は同じ年の月次値の比。2026年10〜12月は現時点の販売状況に基づく推定で、前年比の算出には用いていない。曜日別の推定OCCは日別値を曜日ごとに単純平均した。

■ 限界・留意点

都道府県単位の集計であり、札幌市など個別の市の水準は示していない。推定OCCは掲載在庫の消化状況に基づく推定値で、実客室稼働率とは定義が異なる。対象施設数は推定成約ADRの対象より少なく（シティ33〜37施設、ビジネス215〜231施設）、稼働の前年比較は行っていない。業態で前年比が分かれた理由と、連休最終日の稼働の動きの要因は特定していない。

・内閣府「国民の祝日について」（2026年9月21日 敬老の日、9月22日 休日、9月23日 秋分の日、11月3日 文化の日、11月23日 勤労感謝の日）: https://www8.cao.go.jp/chosei/shukujitsu/gaiyou.html