鈴鹿のホテル客室は1,615室、F1決勝13万人で1室80人｜新築100室の利回り試算は5%前後

鈴鹿サーキットが2026年9月に日程を公表した2027年のF1日本グランプリは、4月9〜11日に鈴鹿で初めてのスプリントを伴って開催され、観戦チケットは11月15日に発売される。2026年大会の来場者は3日間で31.5万人、決勝日だけで13万人にのぼった。これに対し、鈴鹿市内で直近3か月に価格掲載が確認できる宿泊施設は22施設・1,615室で、決勝日の来場者を客室数で割ると1室あたり約80人になる。年に数回の巨大な山と、ふだんは推定成約ADRが6,400円前後という市場で、新しいホテルは成り立つのか。本稿では客室ストック、F1週末の価格の広がり、月次ADR、平常日の稼働から、100室の宿泊特化型を新築した場合の採算を試算する。

決勝日13万人に市内1,615室 — 客室はすべてサーキットから6km以内にある

まずは需要と供給の規模を並べておきたい。鈴鹿サーキットの発表によれば、2026年3月27〜29日のF1日本グランプリの来場者は3日間で31.5万人で、前年の26.6万人から4.9万人増え、2009年に鈴鹿での開催が再開されて以降の最多となった。内訳は予選日の土曜が11万人、決勝日の日曜が13万人で、差し引きすると金曜は7.5万人になる。

一方の受け皿はどうか。メトロエンジンリサーチが追跡する施設のうち、鈴鹿市内で2026年7〜9月に価格掲載が確認できたのは22施設・1,615室だった。サーキットからの直線距離で分けると、3km以内が6施設・494室、3〜5kmが15施設・1,120室、5km超が1施設・1室となり、市内の客室はほぼすべてがサーキットから5km圏に収まる。近鉄平田町駅の周辺と白子駅の周辺に宿泊特化型がまとまり、サーキットの足元にはリゾート型の大型施設と合宿・研修型の施設が並ぶという配置である。

決勝日の13万人を1,615室で割ると、1室あたり約80人になる。2名1室で全室が埋まっても泊まれるのは3,230人で、決勝日の来場者の2.5%にあたる。つまりF1の週末は、鈴鹿市内の客室だけで受け止める設計には最初からなっておらず、四日市・津・名古屋といった近鉄沿線の都市が一体で受け皿になっている。この構造が、後段でみる「価格の山が市外に立つ」現象の前提になる。

供給の動きにも触れておく。メトロエンジンリサーチが把握する範囲で、2024年以降に市内で新たに掲載が始まった40室以上の施設は2件ある。1件は三重県立鈴鹿青少年センターを改修して2024年4月にリニューアルオープンした「スズカト」（43室）、もう1件は既存ホテルを改称した「ARIGATO STAY鈴鹿」（70室）で、いずれも既存建物の再生にあたる。国土交通省「建築物動態統計調査」に基づく計画データでも、調査時点で鈴鹿市内の新築計画は確認されなかった（※調査時点での確認申請ベース。今後の申請追加により件数・客室数は増加する見込みであり、現時点での確定パイプラインの下限値として参照）。客室の純増を伴う新築は、足元では動いていないと読める。

F1の3夜、価格の山は市外に立った — 四日市は通常週末の2.4〜3.9倍

それでは、31.5万人の需要は価格にどう表れたのか。2026年3月27〜29日の各夜について、同じ施設の掲載価格（全プラン平均・税込）を4月10〜12日・17〜19日の同じ曜日の平均と比べ、倍率の中央値を都市ごとに求めた。

最も大きく動いたのは四日市市で、金曜が3.92倍、土曜が3.16倍、日曜が2.35倍だった。土曜の掲載価格の中央値は約5万1,700円と、4月の土曜の約1万6,000円から3倍強に上がっている。亀山市が2.0〜2.3倍、名古屋駅1km圏が1.8〜2.0倍で続き、F1の影響を受けにくい静岡駅周辺の1.0〜1.2倍と比べると、春休みの季節要因を超える上昇が鈴鹿から名古屋までの帯で起きていたことがわかる。なお3月の四日市は石油化学コンビナートの定期修理に伴う業務需要も重なる時期であり、倍率の一部には平日の底上げが含まれうる。定修年の四日市の宿泊需要はコンビナート定修年2026、四日市の宿単価3月+45.9%で詳しく扱っている。

一方で、開催地の鈴鹿市は様子が違う。4月の週末には15施設で掲載価格が観測されるのに対し、宿泊日の約2週間前以降の観測では、金曜は2施設、土曜は0施設、日曜は7施設にとどまった。在庫が観戦ツアーや公式販売、関係者向けの枠などOTA等以外の経路で早くから手当てされていた、掲載前に販売を終えていた、といった複数の可能性が考えられ、OTA等の公開情報だけでは内訳を判別できない。確かなのは、F1の3夜に限れば、鈴鹿の客室は公開市場で値付けを競う対象になっていなかったという点である。価格の山は開催地ではなく、30分〜1時間圏の周辺都市に立っていた。大型イベントの宿泊需要が開催都市の外側へ広がる動きは、アジア大会2026、宿泊需要は名古屋の外へでも桑名市・四日市市について取り上げている。

月次ADRに映るF1は+11% — 12か月平均は6,400円、周辺4市より低い

ここからは日次の山を月次にならして、年間の単価に対するイベントの重みを確かめる。鈴鹿市の推定成約ADR（税抜相当）は、2025年10月〜2026年9月の12か月平均で約6,400円だった。同じ期間の四日市市は約7,300円、津市は約7,700円、桑名市は約8,500円で、世界的なイベントの開催地でありながら、周辺の都市より約900〜2,100円低い水準にある。

F1の効果は、開催月が年によって動いたことで切り分けやすい。2025年大会は4月4〜6日、2026年大会は3月27〜29日だった。2026年3月のADRは約6,400円で前年同月比+11.1%、F1が抜けた2026年4月は約6,100円で同−6.4%である。つまり3夜のイベントが月次ADRを押し上げる幅は6〜11%程度で、年間平均に直すと1%に満たない。同じ読み方は夏にも当てはまり、鈴鹿8耐が8月1〜3日だった2025年は8月が約8,200円、7月3〜5日に移った2026年は7月が約7,500円（前年同月比+8.1%）、8月が約7,400円（同−9.3%）と、山が大会に合わせて移動している。

表からは、F1が3月に入った2026年に前年同月比が最も伸びたのは四日市市（+45.9%）で、開催地の鈴鹿市（+11.1%）を大きく上回ったことも読み取れる。日次の倍率でみた構図が、月次でも同じ向きに出ている。背景にあるのは、鈴鹿の客室の多くがイベント時に公開市場の外で動くことと、ふだんの価格帯が5,000〜8,000円台に集中していることだろう。年間の単価を決めているのは3夜の山ではなく、残る350日余りの水準だといえる。

ふだんの鈴鹿 — 月〜木72%・日曜59%、ものづくりの街の曜日構造

その「残りの日」を支えているのは何か。2026年6月10日〜9月30日のうち観測のある105日について、鈴鹿市の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）を曜日・日種別に平均した。対象は11〜12施設・客室約1,430室（主要予約サイト掲載ベース）である。

月〜木曜は平均72.1%、金曜は78.8%、通常の土曜は84.6%で、日曜は58.6%まで下がる。平日が7割台で安定し、日曜に谷ができる形は、観光地よりも業務都市に近い。鈴鹿1000kmが開かれた9月11〜12日は平均93.1%、掲載価格は約1万8,000円で、通常の土曜（約1万3,100円）の1.4倍だった。大型レースの週末は確かに山になるが、F1のような3〜4倍ではなく、連休やお盆（87.5%・約1万5,000円）を少し上回る程度の高さである。なお本指標はOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なる。掲載外の客室を販売済み側に数えるため、実際の稼働率より高めに出る点には留意したい。

平日の底を支える需要の出どころは、周辺の就業構造から推し量れる。総務省・経済産業省の経済センサスによると、平田町駅から半径1kmには606事業所・従業者8,568人、サーキットから半径3kmには981事業所・従業者1万8,566人が集まるが、オフィス系業種の比率はそれぞれ6.8%、2.8%と低い。白子駅1km圏は469事業所・4,413人でオフィス系が9.5%だった。自動車関連を中心とする製造業の集積地であり、出張・応援・研修・工事といった工場起点の宿泊が平日の稼働をつくっていると考えられる。

立地評価 — 駅前商業地は1㎡あたり8万〜11万円、サーキット周辺は工業・住居系

開発用地の観点では、鈴鹿は地価の軽さが特徴になる。国土交通省の不動産情報ライブラリによれば、平田町駅前の商業地（算所1丁目、容積率400%）は2026年の都道府県地価調査で1㎡あたり7万9,500円（前年比+0.8%）、白子駅に近い商業地（南江島町、容積率300%）は2026年の地価公示で11万4,000円（同+1.8%）だった。サーキットに近い住宅地（稲生西3丁目）は3万5,400円（同+1.4%）である。

ただし、サーキットのすぐ近くに建てられるかは別の話になる。用途地域の指定を確認すると、商業地域・近隣商業地域は平田町駅と白子駅の周辺にあり、サーキットの周囲は準工業地域・工業地域・工業専用地域と住居系の指定が中心だった。ホテルを建てられる区域は限られるため、現実的な候補地は2つの駅前と幹線道路沿いに絞られる。鉄道で来場する観戦客は白子駅からシャトルバスを使うのが一般的で、イベント時の動線と平日の工場アクセスの両方を取れる立地かどうかが、用地選定の軸になるだろう。

価格帯の空白 — 50室以上の12施設中11施設が5,000〜8,000円台

次に、市内の施設が価格と規模のどこに位置しているかを見る。12か月すべてで推定成約ADRが得られた17施設を、客室数と12か月平均ADRで配置した。個別施設の評価を目的としないため、施設名は表示していない。

50室以上の12施設に限ると、11施設が5,100〜8,000円の範囲に入り、残る1施設が約1万9,400円のリゾート型である。その間の9,000〜1万5,000円には施設がない。この空白は、需要がないことを直ちに意味しない。周辺の桑名市が8,500円、津市が7,700円という市平均であることを踏まえると、新しい建物と設備で市内上位より1,000〜2,000円高い単価を取りにいく設計には、検討の余地があるといえる。自動車産業の集積地で価格帯の空白と100室規模の採算を検証した例としては、西三河のホテル投資、ADR6,800円で空白の価格帯も参考になる。

100室を新築した場合の簡易試算 — 売上の9割は通常日がつくる

ここまでの観測値を使い、平田町駅前に100室の宿泊特化型を新築する場合を試算する。1年を「F1の3夜」「大型レース週末の12夜（6大会×2夜）」「通常の350夜」に分け、通常日のADRは市内上位施設の水準（約8,000円）、稼働率は70%とした。F1の3夜は満室・単価3.0倍、大型レースの12夜は稼働95%・単価1.5倍を置いている。F1の倍率は周辺都市で観測した2.4〜3.9倍の中ほど、大型レースの倍率は鈴鹿1000km開催日の実測（1.4倍）を参考にした仮定である。

建設費と収益性の前提を補足する。国土交通省の建築着工統計に基づく2025年のホテル建築費は全構造平均で坪195.2万円、S造で240.5万円と高い水準が続いており、宿泊特化型の標準仕様として坪220万円を置いた。延床は1室16㎡・客室部分比率67%から約2,400㎡とし、Aの建設費は16.0億円（1室あたり約1,597万円）になる。Turner & Townsendの見通し（2026年+5.3%、2027年+5.0%）を踏まえて建設期間の中間点まで年5%の上昇を2年分織り込むと、建設費は17.6億円に膨らむ。GOP率は、インヴィンシブル投資法人（8963）が開示するMHM運営91物件の実績38.9%（2024年12月期）と、宿泊特化型の業界目安50〜60%の間をとり、開業初期の保守値として45%とした。この前提で、AのGOP利回りは5.6%、建設費上昇を織り込むと5.1%である。単価を上げたBも、広めの客室と設備で建設費が増えるぶん利回りは5.3%〜4.9%にとどまり、新築の利回りは5%前後が目安という結果になった。業態別の1室あたり建設費と成立ADRはホテル建設費は1室870万〜7,140万円｜業態別3層と12商圏の成立ADRでも整理している。

売上の内訳に目を移すと、イベントの重みがはっきりする。Aの年間売上217百万円のうち、F1の3夜は7百万円（3.3%）、大型レースの12夜は14百万円（6.3%）で、合わせて9.6%を占める。泊数では年間の4.1%にすぎない15夜が売上の約1割をつくる計算で、効率は高い。それでも残りの90.4%は通常の350夜が生んでおり、15夜がすべて通常日並みだった場合と比べた上乗せは12百万円（+6.1%）である。

感度をみると、F1の3夜の単価倍率が3.0倍から2.0倍に下がっても売上は1.1%減にとどまる一方、通常日の稼働率が5pt動くと売上は6.5%、通常日のADRが10%動くと9.0%変わる。F1と大型レースの上乗せがすべてなくなる極端なケース（−5.8%）よりも、通常日の稼働率5ptのほうが影響は大きい。逆算すると、Aの投資額でGOP利回り7%を得るには、通常日のADRで約10,100円が必要になる。これは先に見た9,000〜1万5,000円の空白帯の入口にあたり、平日の業務需要に対してその単価が通るかどうかが、開発判断の中心的な論点だといえる。

2軸感度 — 通常日のADR × 稼働率でみたGOP利回り

上の感度は1つずつ動かしたものだが、実際には単価と稼働は同時に動く。そこで、通常日のADRと稼働率を同時に振り、Aの総投資額17.6億円に対するGOP利回りを並べた。F1の3夜と大型レースの12夜は、通常日ADRに対する倍率（3.0倍・1.5倍）と稼働（満室・95%）を固定し、単価は通常日ADRに連動させている。

ベースケースの8,000円のままでは、通常日の稼働率を80%まで上げても6.3%にとどまり、7%に届くには約90%が必要になる。9,000円なら約79%、10,100円なら70%で7%に達する。市内の月〜木の稼働が7割台であることを踏まえると、利回りを稼働で取りにいくより、単価を1段上げる設計のほうが現実的だといえる。建設費の上昇を織り込んだ総投資額19.2億円では各セルが約9%低くなり、稼働70%で7%に届く通常日ADRは約11,000円まで上がる。

建設費の上昇は、新規参入のハードルであると同時に、既存施設にとっては競合の増加を抑える要因でもある。鈴鹿で直近に供給されたのが公共施設の改修と既存ホテルの改称だったことは、この試算と整合的に読める。取得と改装で1室あたりの投資額を抑えられる再生型は、同じ売上構造でも利回りを確保しやすい。なお、市内の主要8施設を上場ホテルREITの保有関係データ（2026年10月時点）と照合したところ、7法人（いちごホテルリート投資法人（3463）、インヴィンシブル投資法人（8963）、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）、星野リゾート・リート投資法人（3287）、森トラストリート投資法人（8961）、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A））の保有物件は確認されなかった。

投資判断の整理 — 確認しておきたい4つの変数

ここまでを整理すると、鈴鹿の開発判断を左右するのは「イベントが続くか」よりも「平日がどこまで取れるか」である。そのうえで、事業計画に織り込んでおきたい変数を表にまとめた。

運営面では、F1と大型レースの15夜について、販売経路と価格をあらかじめ設計しておきたい。周辺都市では掲載価格が通常の2〜4倍で動いており、公開市場に一定の在庫を残して値付けする運用と、観戦ツアーなどに早期に卸す運用とでは、同じ満室でも単価が変わる。試算上、F1の3夜の倍率が2.0倍と3.0倍では年間売上に約240万円の差が生じる。高い集客力がすでに実証されている市場であり、ここに段階的な価格設計を組み合わせることで、さらなる収益機会が生まれるといえる。

まとめ

鈴鹿市の客室は22施設・1,615室で、F1決勝日の来場者13万人に対して1室あたり約80人という規模にとどまる。そのためF1の3夜の需要は市外へ広がり、四日市市では掲載価格が通常週末の2.4〜3.9倍、名古屋駅周辺でも約2倍に上がった。一方で鈴鹿市の推定成約ADRは12か月平均約6,400円と周辺4市より低く、F1が月次ADRを動かす幅は6〜11%、年間では1%に満たない。

100室の宿泊特化型を新築する試算では、GOP利回りは5.6%、建設費の上昇を織り込むと5.1%で、売上の約9割は通常日が生む。イベントは上振れの源泉として魅力的だが、開発の成否を分けるのは月〜木の7割台の稼働と、9,000円以上の単価が通るかどうかである。2027年4月の初スプリントは需要の山をもう一段高くする可能性があるものの、投資判断の軸足は、ものづくりの街としての平日需要に置くのが妥当だろう。

よくある質問

Q. 鈴鹿市にホテルの客室はどのくらいありますか。
A. メトロエンジンリサーチの集計では、2026年7〜9月に価格掲載が確認できた施設は22施設・1,615室です。サーキットから3km以内に494室、3〜5kmに1,120室があります。

Q. F1日本グランプリの期間、周辺のホテル価格はどのくらい上がりましたか。
A. 2026年3月27〜29日の掲載価格は、4月の同じ曜日と比べて四日市市で2.4〜3.9倍、亀山市で2.0〜2.3倍、名古屋駅1km圏で1.8〜2.0倍、津市で1.4〜1.6倍でした。

Q. 2027年のF1日本グランプリはいつ開催されますか。
A. 鈴鹿サーキットの発表によると2027年4月9〜11日で、鈴鹿では初めてスプリントが行われます。観戦チケットは2026年11月15日に発売されます。

関連記事