玄海キャピタルのホテルファンド4件189室 — 糸島15室から古宇利61室まで、器と地銀融資を比較

福岡と東京に拠点を置く独立系の不動産アセットマネジャー、玄海キャピタルマネジメントが2026年5月から9月にかけて公表した宿泊施設のファンド4件を横に並べると、15室の糸島から61室の古宇利島まで合計189室に、九州・沖縄の事業会社のエクイティと地方銀行のローンが入っていた。上場REITや大手私募ファンドが取得対象にしにくい10〜100室の宿で、誰が出資し、誰が貸し、どの器（ビークル）が使われたのか。本稿では同社のプレスリリース4本の公表事項だけを材料に、器・出資者・レンダー・運営者を比較し、所在4市町村の推定成約ADRと重ねて読み解く。

なお、当サイトではこれまで単一案件の融資構造や、投資事業有限責任組合を使った温泉宿の承継、匿名組合・特定目的会社の制度面を個別に取り上げてきた。本稿はそれらと異なり、1社のアセットマネジャーが約半年で組成した4件を並べ、案件の性格によって器と資本の出し手がどう変わるかに焦点を絞る。制度の一般論は「TMK・GK-TKはホテルを運営できない」と「ホテル取得の3つの器」に譲り、ここでは繰り返さない。

4件の比較表 — 器・出資者・レンダー・運営者は案件ごとに違う

まずは4件の公表事項を同じ項目で並べる。下表はすべて同社のプレスリリースに記載された内容であり、記載のない項目は「記載なし」とした。1室あたり延床だけは、公表された延床面積を客室数で割った当サイトの計算値である。

出典：玄海キャピタルマネジメント プレスリリース（2026年5月15日・7月15日・7月22日・9月7日）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。1室あたり延床は公表面積÷客室数

表から読み取れるのは、同じアセットマネジャーでも案件の型によって器とエクイティの顔ぶれが入れ替わっている点だ。着工から開業まで2年以上かかる古宇利島の開発には、建設・電力・住宅といった事業会社が特定目的会社の優先出資で入り、稼働中の天神のホテルには地域企業の匿名組合出資と地銀のノンリコースローンが組み合わされた。一方で、15室の糸島と17室の南阿蘇は、運営会社の個性そのものが投資対象になっており、リリースの記述も運営者のコンセプトに多くの行数を割いている。

出典：玄海キャピタルマネジメント プレスリリースの公表面積・客室数よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

1室あたり延床を並べると、天神の21.8㎡に対し糸島は107.7㎡、古宇利島は約133.2㎡、南阿蘇は167.2㎡と、小さな宿ほど1室に割く床が大きい。南阿蘇は平均客室面積が約81.20㎡と公表されているため、1室あたり延床の半分近くは客室以外、すなわちレストランや温泉、ラウンジなどの共用部に充てられている計算になる。客室を詰めて床効率を取る都市型と、床を使って単価を取る滞在型とでは、同じ「ホテルファンド」でも収益の作り方がまったく異なるといえる。

立地 — 地価は清川96.8万円/㎡、鹿家・河陰は1万円/㎡前後

4件の所在地を地図に落とすと、福岡都心の1件と、福岡都市圏の西端・阿蘇カルデラ・沖縄本島北部の離島という3つのリゾート立地に分かれる。円の大きさは客室数を表している。

出典：玄海キャピタルマネジメント プレスリリースの所在地よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。位置は字・丁目レベルの概略

立地の差は地価にそのまま表れる。国土交通省の不動産情報ライブラリで各所在地の近傍地点を引くと、天神の物件から約430mにある地価公示地点（福岡市中央区清川2丁目、商業地域・容積率400%）は2026年に96.8万円/㎡で前年比+11.0%だった。これに対し、糸島市二丈鹿家の都道府県地価調査の基準地は7,720円/㎡（前年比横ばい）、南阿蘇村河陰の基準地2地点は6,350円/㎡と10,200円/㎡にとどまる。清川と鹿家の差は約125倍である。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・都道府県地価調査 2026年）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。距離は所在地の字・丁目代表点からの直線距離

糸島の15室が8,531.00㎡、南阿蘇の17室が28,059.94㎡の敷地を持てるのは、この地価水準があってこそだ。1室あたり敷地は糸島が約569㎡、南阿蘇が約1,651㎡で、天神の約5.4㎡とは桁が2つ以上違う。天神は延床が敷地の約4.0倍と、近傍の指定容積率400%に見合う密度で建っている。つまり都市型は「高い土地に床を積む」、滞在型は「広い土地に客室を散らす」という対照的な設計であり、後者では土地よりも建物と運営の質に資金が向かう構図になる。

加えて、糸島の所在地は玄海国定公園内とリリースに明記されている。自然公園内の立地は新規供給が増えにくいという希少性につながる一方、増改築には許可手続きが伴う点を念頭に置きたい。古宇利島のリリースが「低層・分棟型」「自然環境への影響を最小限に」と建築計画の考え方に触れているのも、同じ文脈で読める。

所在市町村の単価 — 高単価帯は10〜22室の小さな宿が担っている

では、1室に100㎡超の床を割く前提となる単価は、それぞれの市町村で実際に成立しているのか。2025年9月〜2026年8月の推定成約ADR（月次中央値の12ヶ月平均）は、今帰仁村が35,000円（対象19〜21施設）、南阿蘇村が25,600円（同14〜18施設）、福岡市中央区が16,100円（同79〜83施設）だった。前年同期比はそれぞれ+5.2%、+6.8%、+10.4%で、3市町村とも上向いている。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR、2025年9月〜2026年8月。上位25%は6ヶ月以上の実績がある施設を対象：今帰仁村N=18施設271室、南阿蘇村N=14施設262室、福岡市中央区N=79施設11,180室）

市町村の中央値だけでは、滞在型の2件が狙う価格帯は見えてこない。そこで施設別の12ヶ月平均を並べ、上位25%の中央値を取ると、今帰仁村は61,000円（4施設、52,200〜80,700円）、南阿蘇村は41,600円（4施設、39,000〜46,900円）となり、村の中央値の1.6〜1.7倍の層が存在していた。注目したいのはその規模で、今帰仁村の上位4施設は5〜22室、南阿蘇村の上位4施設は10〜17室と、いずれも小さな宿である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（施設別の推定成約ADR・2025年9月〜2026年8月平均、今帰仁村N=18施設・南阿蘇村N=14施設。主要予約サイト掲載ベース）

散布図で確かめると、推定成約ADRが3万円を超える施設は今帰仁村で11施設118室（最大35室）、南阿蘇村で5施設73室（最大17室）に限られる。南阿蘇の17室はこの帯の既存客室を約23%積み増す規模であり、全室に温泉を備えるという仕様は、村の上位帯を構成する温泉旅館群と同じ土俵に立つものだ。古宇利島の61室は、今帰仁村の3万円超の帯118室の約半分に相当し、村内の高単価帯では前例のない規模になる。オペレーターの合同会社One Suiteは同じ古宇利島で22室と9室の施設を運営しており、当サイトの集計でも両施設は村の上位帯に位置している。島内で高単価の運営実績を持つ事業者が、その延長線上で規模を広げる計画と読める。

一方で、糸島市は平均値1本では語れない市場である。推定成約ADRの12ヶ月平均は7,400円だが、これは対象5業態に該当する3〜4施設（合計436室、ビジネスホテルや大型リゾートホテルなど）の水準にすぎない。同じ期間の掲載価格（全プラン平均・税込）は45,600円と約6倍に開いており、背景には貸別荘・ヴィラを中心とする小規模高単価の層がある。掲載価格帯別に施設を数えると次のとおりだ。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（糸島市、2025年9月〜2026年8月に6ヶ月以上の掲載価格が確認できた20施設480室。掲載価格であり推定成約ADRではない。15,000〜25,000円帯は該当なし）

掲載価格5万円以上の9施設は合計29室で、最大でも10室、多くは1棟貸しである。糸島には「数百室の低単価帯」と「1〜10室の高単価ヴィラ」の二層があり、その中間にあたる10室超・食事付きの宿はほとんど掲載されていない。15室・13棟で鮨カウンターを備えるTHE SHIKAKAは、この二層のあいだに置かれた施設といえ、運営会社が掲げる「食を起点にした地域活性化ホテル」という位置づけとも符合する。ただし同施設は2026年6月の開業で当サイトの年間集計に入っておらず、単価水準についてはここでは述べない。

器の使い分け — 開発は特定目的会社、稼働物件は匿名組合と信託受益権

ここまでの市場の違いを踏まえて、器の選択を整理する。4件のうち器が明記されているのは3件で、開発段階の古宇利島は特定目的会社、開業を控えた南阿蘇は合同会社と匿名組合、稼働中の天神は信託受益権を取得した営業者への匿名組合出資だった。

器の違いは、誰が開発リスクを取るかの違いでもある。古宇利島では出資者自身が建設や設備の担い手でもあり、開発期間中の資金を優先出資で入れている。これに対し南阿蘇は、リストデベロップメントが売主・開発事業者として改修と増築を担い、ファンドは完成後の運用を引き受ける。開発期間中の資金負担を誰が持つかという論点は「作って売るホテル開発」で、匿名組合出資と優先出資が高単価の温泉宿でどう使われているかは箱根強羅の事例で扱ったので、あわせて参照されたい。

もう一つ共通するのは、いずれの器も宿を直接運営せず、運営は専門の事業者に委ねられている点である。古宇利島は島内で実績のあるOne Suite、糸島は岡垣町で「ぶどうの樹」を展開してきたグラノ24K、南阿蘇は小規模高単価ホテルの運営を手がける温故知新と、3件とも地域や業態に強みを持つ運営者が組み合わされた。10〜20室の宿では運営者の構想力が単価を左右するため、器の設計以上に「誰が運営するか」が投資判断の中心に置かれているといえる。

資本の出し手 — 九州・沖縄の事業会社と地銀が前面に出る

エクイティとデットの顔ぶれを見ると、九州・沖縄に根を持つ主体が目立つ。レンダーとして名前が公表されたのは鹿児島銀行（天神）と琉球銀行（古宇利島）の2行で、南阿蘇も「九州域内を含む複数の国内金融機関」と記されている。エクイティ側でも、古宇利島には九州電力が、天神には「地域有力企業」が、南阿蘇には九州域内を含む国内事業法人が参加した。

背景にあるのは案件の大きさだろう。4件の客室数は15〜96室で、大型の機関投資家が1件あたりに求める投資規模には届きにくい。その一方で、地元の事業会社にとっては、自社の商圏にある宿に出資することが本業との接点を生む。電力会社にとっての離島のエネルギー供給、建設会社にとっての施工、地域企業にとっての送客や取引がその例で、金融上の利回りだけでは測れない動機が出資を後押ししていると考えられる。地銀が主導する小規模ファンドが大型REITの取得とどう資金供給の役割を分けているかは、地銀主導「小規模連続開発・改装ファンド」の構造分析で比較している。

地銀の側から見ても、宿泊施設向けのノンリコースローンは、県外の物件に与信を広げながら担保と収益を物件単位で管理できる手段になる。鹿児島銀行が福岡市中央区のホテルに貸し、琉球銀行が県内北部の開発に入るという組み合わせは、地銀が地元と隣接市場の両方で宿泊アセットを扱い始めていることを示す。地銀や年金の資金が宿泊施設に向かう条件は私募REITのホテル比率を扱った記事で、物件単位の借入可能額の考え方はDSCRとLTVの試算で整理している。

ただし、ファンド総額、出資額、借入比率、想定利回りは4件とも公表されていない。出資者の数や持分、融資条件も不明であり、本稿ではこれらを推定していない。比較できるのは「誰が関与したか」までであって、「いくらで、どの条件で」は公表資料の範囲外である点に留意されたい。

床の使い方と客室売上 — エリア水準で置いた簡易試算

金額が非公表である以上、個別案件の採算は論じられない。ここでは代わりに、所在市町村の単価水準を使って「1室あたり延床がこれだけ違うと、床1㎡あたりの客室売上はどう変わるか」を機械的に試算する。単価は当サイト集計のエリア水準、稼働率は60〜80%の仮定値であり、各施設の計画値や実績ではない。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR・2025年9月〜2026年8月）、玄海キャピタルマネジメント公表面積より試算。1室あたり年間客室売上＝単価×稼働率×365日。料飲・温浴等の付帯売上は含まない

稼働70%で比べると、1室あたりの年間客室売上は今帰仁村の上位帯水準で1,559万円、南阿蘇村の上位帯水準で1,064万円と、福岡市中央区の中央値水準411万円の2.6〜3.8倍になる。しかし延床1㎡あたりに直すと関係は逆転し、中央区の18.8万円に対して今帰仁村上位帯は11.7万円、南阿蘇村上位帯は6.4万円である。滞在型の小さな宿は1室の売上は大きいが、床あたりの客室売上は都市型の3〜6割にとどまる。

この差を埋める要素は2つ考えられる。第一に、前段で見た地価の差であり、床を広く使っても土地代の負担が相対的に軽い。第二に、付帯売上である。糸島の鮨カウンターやワイナリーの食事、南阿蘇の天然温泉と食の体験は、客室売上に上乗せされる収入源であり、1室延床の半分近くを占める共用部がその受け皿になる。小さな宿のファンドでは、客室単価だけでなく料飲を含む総売上で床の生産性を見る視点が有効といえる。なお、糸島は上位帯の推定成約ADRを算出できる施設がないため、この表には含めていない。

※簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要です。

南阿蘇村 — 掲載施設は1年で56から73へ、単価は地震後も前年並み

4件のなかで時期の面から触れておきたいのが南阿蘇である。熊本県では2026年7月28日に令和8年熊本地震が発生し、阿蘇地域の宿泊需要にも影響が及んだ。阿蘇リトリート HONOは、リストの発表によれば8月31日に竣工し、11月2日の開業を予定している。地震後の阿蘇に新たに加わる高単価の宿という位置づけになる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（南阿蘇村の推定成約ADR・月次中央値、対象14〜18施設。2024年は9〜12月、2026年は1〜8月の確定月）

南阿蘇村の推定成約ADRを年ごとに重ねると、2026年は1月が前年同月比+7.4%、2月が+10.2%、6月が+5.5%、7月が+5.4%と前年を上回る月が多く、地震直後の8月も26,000円で前年同月比−3.5%にとどまった。価格の掲載が確認できた施設数は2025年8月の56から2026年8月の73へと増えており、村の宿泊供給は貸別荘や小規模施設を中心に厚みを増している。発災後の日次の回復過程は黒川温泉・阿蘇の回復を追った記事に詳しい。

閉館していた旅館の建物を改修し、全17室・平均約81.20㎡の客室に組み替えて再び開くという事業内容は、地域にとっては使われていなかった宿泊資産の再稼働を意味する。村の3万円超の帯が5施設73室という規模であることを考えると、17室の追加は高単価帯の選択肢を広げ、阿蘇に滞在を目的として訪れる層の受け皿を増やす効果が期待できる。九州域内の事業法人と金融機関が資金を出し、アセットマネジャー自身も出資するという組み立ては、再生案件を地域の資本で支える一つの型として参考になるだろう。閉館した宿を取得して再び開く際に、旅館業の許可承継と営業停止期間が収益に与える影響については、旅館・ホテル取得3スキーム比較で整理している。

実務への示唆 — 小さな宿に資本を入れるときの3つの論点

ここまでを整理すると、4件は「都市の稼働物件を地域の資本で持つ」型と、「地方の小規模高単価宿を運営者と組んで育てる」型に分かれ、器と出資者はその型に沿って選ばれていた。出資を検討する事業会社、融資を検討する地銀・信金、資金調達を考える宿の開発者にとって、論点は次の3つにまとめられる。

上場REITが1物件あたり数十億円単位で取得を進める一方で、その下限に届かない宿は全国に数多くある。今回の4件は、地域の事業会社と地銀、そして地域に拠点を置くアセットマネジャーが組むことで、15室や17室の宿にもファンドという形で資本が届くことを示した。金額や条件が明らかになっていない以上、採算の評価は今後の開示や運営実績を待つ必要があるが、「誰が出し、誰が貸し、誰が運営するか」の組み合わせとしては、他地域でも応用できる材料になるだろう。

まとめ

玄海キャピタルマネジメントが2026年5〜9月に公表した宿泊ファンド4件は、合計189室、1室あたり延床21.8〜167.2㎡と性格が大きく異なり、器も特定目的会社、合同会社と匿名組合、信託受益権と匿名組合に分かれていた。レンダーには鹿児島銀行と琉球銀行の名前が挙がり、エクイティには九州電力をはじめ九州・沖縄にゆかりのある事業会社が並ぶ。所在市町村では、推定成約ADRが3万円を超える層を10〜22室規模の小さな宿が担っており、滞在型の2件はその帯に加わる計画といえる。総額・LTV・利回りはいずれも非公表であり、今後の開示と開業後の実績が次の検証材料になる。

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