ホテルラポール千寿閣 跡地は305台の駐車場に — 閉館5年後の町田駅前ホテル市場

神奈川県相模原市南区上鶴間本町、JR町田駅南口から徒歩5分ほどの場所にあった「ホテルラポール千寿閣」が営業を終えたのは2021年8月31日のことだった。あれから5年。跡地には収容305台の時間貸駐車場が広がり、48室あった客室は町田駅圏の宿泊在庫から静かに消えた。本稿では、閉館の経緯を改めて振り返るのではなく、その後の5年で町田駅周辺の宿泊市場に何が起きたのかを、公開価格データと公的統計で追う。閉館そのものの経緯は2021年5月の既報にゆずる。

跡地は305台の時間貸駐車場に — 上鶴間本町3-11で確認できること

ホテルラポール千寿閣は、神奈川県相模原市南区上鶴間本町3-11-8に所在した48室の宿泊施設だった。JR町田駅の駅前広場からの直線距離は約384m。行政区画は神奈川県だが、商圏としては完全に「町田駅前」である。運営していた千寿産業は1964年の創立で、結婚式場とボウリング場を備えた「大町田スポーツセンター」として発足し、1985年に宿泊施設とガーデンチャペルを新設して「ラポール」（深い絆の意）へ名称を変更した経緯を持つ。

閉館の理由は、タウンニュースさがみはら南区版（2021年6月3日）が伝えたとおり、新型コロナウイルス感染拡大による売上の急落だった。同紙によれば2020年3月頃から宿泊が減り、ホテル事業の収益を支えていた歓送迎会・忘新年会といった宴会需要が消滅したことが決定的で、2020年5月の売上は40万円に届かなかったという。約2,700坪の敷地と建物を売却して事業を清算する方針が示され、隣接する町田ボウリングセンターも同日に閉鎖された。

その跡地が現在どうなっているか。タイムズ24の駐車場検索には、「タイムズ町田駅南口」（神奈川県相模原市南区上鶴間本町3-11、収容305台、24時間入出庫可、平日24時間最大600円／土日祝700円）が掲載されている。ホテルの所在地番（3-11-8）と同一街区であり、約2,700坪という敷地規模も305台という収容台数と整合する。開設時期については地域メディアが2024年6月と伝えているが、運営事業者による公式な公表は確認できていないため、本稿では時期を断定しない。現時点で確認できるのは、この街区が現在、都心近郊の大規模な時間貸駐車場として利用されているという事実である。まとまった敷地が宿泊用途に戻る条件については、病院跡地ホテル転用は成立するかが跡地活用の事業性を数字で検討している。

メトロエンジンリサーチのデータでは、同施設のOTA上での販売はチェックイン日2021年10月31日分を最後に途絶えており、以降5年間、再開は確認できていない。

閉館は市場の底で起きた — 神奈川県ビジネスホテル稼働率は2021年に52.3%

この閉館がどのタイミングで起きたのかを、公的統計で確認しておきたい。観光庁「宿泊旅行統計調査」による神奈川県のビジネスホテル客室稼働率は、2019年（令和元年）の84.0%から2020年に49.8%へ急落し、閉館が発表された2021年は52.3%にとどまっていた。ピークから31.7ポイントの落ち込みが2年続いた時点での判断だったことになる。

その後の回復は速い。2022年65.9%、2023年75.5%、2024年80.1%、2025年80.5%と、神奈川県のビジネスホテル稼働率は5年でコロナ前水準の96%まで戻った。東京都も同様に2021年41.8%から2025年81.5%へ回復している。つまり、千寿閣が撤退を決めた2021年は、結果的に回復曲線が立ち上がる直前の谷底だった。宿泊部門だけを見れば市場は戻ったが、同施設の収益を支えていた宴会・婚礼という別の需要が同じ速度で戻るかどうかは、当時の判断材料には含めようがなかった。

出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」よりホテルバンク編集部作成

町田駅周辺の推定成約ADRは2019年比+32% — 5年で価格帯が一段上がった

次に、町田駅周辺の宿泊単価がこの5年でどう動いたかを見る。メトロエンジンリサーチが集計する町田市（対象11施設）の推定成約ADRは、コロナ前の2019年7〜12月平均が¥6,400（¥6,366）だったのに対し、2026年1〜7月平均は¥8,400（¥8,404）。+32.0%の水準変化である。

月次の推移を年ごとに重ねると、単なる水準の上昇だけでなく季節パターンの変化も見える。2021年は年間を通じて¥5,200〜¥5,600のフラットな帯に張り付いており、繁忙・閑散の差がほとんど存在しなかった。2023年以降は夏場に向けて上昇し年末にかけて高止まりする形状が戻り、2026年は2月以降¥8,200〜¥8,700の帯で推移している。価格を動かす余地そのものが市場に戻ったと読める。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（町田市・対象11施設の中央値）

なお2021年の水準については留意が必要だ。コロナ期（2020年3月〜2022年4月）の推定成約ADRは、REIT開示実績との照合で実際より高めに出る傾向が確認されている。したがって2021年と現在の実質的な差は、上記の見かけの差よりさらに大きい可能性が高い。本稿では比較の基準を2019年（コロナ前）に置いている。

施設別に見ると+10%から+78%まで — 伸びしろの出方は一様ではない

エリア中央値の裏側では、施設ごとの動きに大きな幅がある。町田駅・相模大野駅周辺の主要9施設について、2019年7〜12月平均と2026年1〜7月平均の推定成約ADRを比べると、変化率は+10.3%から+77.6%まで分布し、中央値は+40.0%だった。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=9施設）

伸び幅が大きいのは、もともと¥6,000台のビジネス帯にいた施設群である。改装やブランド施策によって¥9,000〜¥11,000の帯へ移動した施設があり、この価格帯の厚みが5年前より明確に増した。一方、¥9,000台からスタートした上位帯の施設は+40%前後で、絶対額では¥13,000台に到達している。町田駅圏は「¥6,000前後の均質な業務需要市場」から「¥6,000台から¥13,000台まで階層のある市場」へ変わったというのが、この5年の最も大きな構造変化だといえる。

千寿閣はグレード上ではバジェット帯に位置し、閉館直前の2021年前半には町田市中央値（¥5,400）とおおむね同水準の帯にいた。仮に営業を継続していれば、この階層化のなかで宿泊単価の引き上げ余地は確実に生まれていた。ただし後述するとおり、同施設の収益構造は宿泊単独では完結していなかった。

消えた216室、増えた249室 — 供給は入れ替わりながら純増した

閉館は千寿閣だけの出来事ではなかった。町田市および相模原市南区で、2020年から2021年にかけてOTA上での販売が確認できなくなった施設は、千寿閣を含めて5施設・計216室にのぼる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。閉館を公式に公表しているのは千寿閣のみで、他4施設はOTA上の販売停止を確認したもの（施設の営業状態を示すものではないため施設名は伏せた）。

いっぽうで供給は増えてもいる。2023年11月8日、南町田グランベリーパークに249室の宿泊特化型ホテルが開業した。この1件だけで、2020〜2021年に販売が止まった216室を上回る。町田市・相模原市南区を合わせた一般宿泊施設の客室数は、この5年で差し引き純増に転じたことになる。同じ「コロナ前を超えたか」という問いを全国規模で検証した結果は、主要20商圏の15年供給曲線にまとめている。

出典：メトロエンジンリサーチ（OTA掲載確認ベース）、ホテルバンク編集部より作成

ただし注意したいのは、入れ替わりが「量」ではなく「場所」と「業態」を変えている点だ。消えた216室のうち170室が相模原市南区、増えた249室は町田市の南端（町田駅から直線約3.9km）である。町田駅前という一点に絞れば、供給は減ったまま戻っていない。駅からの距離が単価にどこまで効くかは、駅から何分までが「駅前価格」かで主要8駅の距離減衰として測っている。

町田駅南口・神奈川県側から一般宿泊施設が消えた — 商圏と行政境界のずれ

町田駅を中心に半径1km圏の宿泊施設を並べると、この5年で起きた地理的な変化が明確になる。現在、この圏内で一般の宿泊需要（出張・観光・研修）を受け止めている施設は8施設・計983室あり、そのすべてが東京都町田市側に立地する。千寿閣が営業していた2021年8月までは、これに神奈川県側の48室が加わり計1,031室だった。同施設は圏内在庫の4.7%を占めていた。

千寿閣が所在した上鶴間本町3丁目には現在も複数の宿泊施設が営業しているが、当社の施設分類ではいずれもレジャーホテル業態に区分される。JR町田駅南口の神奈川県側で、業務・観光需要を正面から受けられる一般宿泊施設は、千寿閣が最後の1軒だったということになる。相模原市南区全体で見れば相模大野・古淵にビジネス系の在庫は残っており、区として宿泊機能を失ったわけではない。しかし「町田駅前」という商圏の内側では、県境をまたいだ側の一般在庫がゼロになった。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

これは、宿泊需要の集積が行政境界と一致しないことを示す典型例でもある。町田駅圏の需要は東京都・神奈川県のどちらの統計にも部分的にしか現れない。エリア分析を都道府県単位や市区町村単位だけで行うと、こうした「県境の駅前市場」は必ず取りこぼされる。

現在の需給 — 9施設1,103室の推定稼働率は4〜7月平均88.3%

閉館から5年が経った現在、町田駅周辺の需給はどうなっているのか。対象9施設・計1,103室を客室数で加重した推定稼働率（OTA販売在庫ベース）は、2026年4月94.0%、5月88.1%、6月83.6%、7月87.3%。4か月平均で88.3%である（2026年4〜7月・対象9施設1,103室の客室数加重・OTA販売在庫ベースの推定値）。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（稼働率N=9施設・1,103室、ADRは町田市・対象11施設の中央値）

90%近い水準が4か月続いているということは、町田駅前が供給に対して需要が十分に厚い市場であることを意味する。新宿・横浜双方に30分前後でアクセスでき、駅周辺に大学・企業・大型商業が集積する立地条件を考えれば妥当な結果だといえる。48室が抜けた穴が価格側に吸収され、残る施設が単価を引き上げられた背景にはこの需給環境がある。

宿泊は戻り、宴会は戻らなかった — 複合型施設が抱えた構造

ここまでのデータは、ひとつの問いを残す。宿泊市場がこれほど回復したのに、なぜ千寿閣は戻ってこなかったのか。

答えの手がかりは、同施設の収益構造そのものにある。千寿産業が語ったとおり、ラポール千寿閣の売上を支えていたのは客室ではなく歓送迎会・忘新年会といった宴会需要と、ガーデンチャペルを核とする婚礼需要だった。ボウリングセンターを含む複合施設であり、48室という客室規模は宴会場・チャペルとセットで初めて成立する設計である。宿泊特化型ホテルであれば「客室単価×稼働率」の2変数で回復を待てるが、複合型は宴会・婚礼という別の市場が同時に戻らなければ元の収益に届かない。

実際、市場が選んだ答えは明快だった。この5年で町田駅圏に加わった249室は宿泊特化型であり、消えた216室のなかには宴会場や研修機能を併設する施設が複数含まれていた。需要の回復が最も早い領域に供給が寄っていったという、極めてわかりやすい入れ替わりが起きている。

これは町田に限った話ではない。地方都市・郊外都市の駅前には、1960〜80年代に「宴会場＋婚礼＋客室」の複合施設として建てられ、現在も同じ構成で運営されている宿が数多く残っている。そうした施設にとって、宿泊単価が5年で3〜4割上がったという事実は、宿泊部門を主軸に据え直す余地が広がったことを意味する。宴会需要の回復を待つ戦略と並行して、客室商品の再設計で収益の柱を組み替えるという選択肢が、コロナ前より現実的になっている。

まとめ — 5年後に残ったもの

ホテルラポール千寿閣の閉館から5年で確認できたことを整理する。

第一に、跡地は収容305台の時間貸駐車場として利用されている。約2,700坪の土地は、少なくとも現時点では宿泊用途として再生していない。

第二に、閉館は市場の谷底で起きた。神奈川県のビジネスホテル客室稼働率は2021年の52.3%から2025年80.5%へ回復し、町田市の推定成約ADRは2019年比+32.0%まで上昇している。

第三に、供給は量として純増した一方、場所と業態が入れ替わった。町田駅前という一点では48室が失われたままで、増えた249室は駅から約3.9km離れた宿泊特化型である。

第四に、JR町田駅南口の神奈川県側から一般宿泊施設が消えた。半径1km圏の一般在庫983室はすべて東京都側にあり、県境をまたいだ商圏の非対称が生まれている。

そして第五に、宿泊市場の回復は複合型施設の回復とイコールではなかった。この5年で町田駅圏に選ばれたのは宿泊特化型であり、複合型の再生は宴会・婚礼という別の需要曲線に依存している。駅前の複合型宿泊施設をどう再設計するかは、町田だけでなく全国の郊外都市に共通する論点として残っている。

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