シタディーンノース新宿東京、旧ハンドレッドステイを179室に転用 — 300億円超の取得と混合床の採算

アスコットジャパンは2026年8月4日、新宿区百人町の「シタディーンノース新宿東京」を同年10月28日に開業すると発表した。ホテル客室106室とサービスレジデンス73室の計179室で、大久保駅から徒歩約3分、新大久保駅から徒歩約7分に立つ。親会社のキャピタランド・インベストメント（CLI）が2025年6月9日に公表したニュースリリースによれば、同社の私募ファンドCLARA IIは共同投資家とともに新宿の22階建て複合ビルを300億円超で取得し、ホテルと住宅の床を179室のサービスレジデンスへ改修する計画を示していた。メトロエンジンリサーチが追跡するホテルマスターでは、同じ住所で2010年7月に開業した106室の「ハンドレッドステイ東京新宿」が2025年8月31日に営業を終えており、今回の開業は新築ではなく既存建物の転用である。本稿では、この案件を「海外ファンドによる既存建物の取得」と「ホテル＋長期滞在の混合床」という2つの軸から読み、大久保駅を中心とする半径1kmの供給10年推移、新宿区の推定成約ADRの季節振幅、そして混合床が月次収益をどの程度平準化するかを試算で確かめる。

開業の概要と建物の来歴 — 1992年の複合ビルに2010年から入っていた106室を179室へ組み替える

まずは一次資料で事実を揃える。アスコットジャパンのリリース（PR TIMES、2026年8月4日）によれば、シタディーンノース新宿東京は東京都新宿区百人町二丁目27番7号に立地し、JR大久保駅から徒歩約3分、新大久保駅から徒歩約7分である。客室は「ホテル客室106室、サービスレジデンス73室：計179室」で、ホテル客室は25㎡のスタジオから3〜6名向けの2ベッドルームまで、サービスレジデンスは48〜152㎡のスタジオ・1ベッドルーム・2ベッドルームで構成される。館内には24時間対応のレセプション、ジム、ランドリー、カフェを備え、レジデンスの大半にキッチンが付く。リリースはこの施設を、シタディーンブランドとして新宿・横浜ハーバーフロント・なんば大阪に続く「国内で4軒目」と記している。予約は2026年8月4日に公式サイトで開始され、レジデンス側の予約案内は後日とされた。

次に建物の来歴を押さえる。メトロエンジンリサーチのホテルマスターでは、同じ百人町2-27-7に2010年7月20日開業の「ハンドレッドステイ東京新宿」（106室）が登録され、営業終了日は2025年8月31日となっている。オフィス情報サイトによれば、この建物は「ハンドレッドサーカスイーストタワー」で1992年竣工・地上22階建ての賃貸オフィスビルとされ、2008年にはシティホテルから共同住宅・宿泊施設・店舗・事務所の複合施設へ大規模改修された経緯がある（BELCA賞ベストリフォーム部門）。一方、CLIの2025年6月9日付ニュースリリース（シンガポール取引所掲載）は建物名を明かしていないが、「新宿の22階建て」「ホテル・住宅に加えて付随するオフィス・商業の床を持つ複合資産」「ホテルと住宅の床を179室のサービスレジデンスへ改修」「2026年下期から段階的に開業」と記しており、所在・階数・用途構成・客室数のいずれもアスコットの開業リリースと整合する。取得時の仮称は「Citadines Shinjuku Tower Tokyo」で、開業名称は「シタディーンノース新宿東京」に改められた。

つまりこの案件は、旧ホテルの106室を再び106室のホテルとして戻しつつ、住宅床だった部分を73戸のサービスレジデンスに切り替え、全体をひとつの運営ブランドの下に置く転用である。ハンドレッドステイ時代の口コミ評価は4.42点（13,128件）と高く、営業終了前12ヶ月（2024年9月〜2025年8月）の推定成約ADRは月次で¥38,100〜¥51,900の帯にあった。新宿区の同時期の中央値が¥12,500〜¥17,800であったことを考えると、旧施設はすでに区の標準的な施設の3倍前後の単価帯で売れていた施設であり、転用後もこの帯を引き継げるかが収益の出発点になる。

取得の構造 — CLARA IIの「300億円超」は建物全体の金額であり、1室単価には分解できない

取得額については、報道ベースではなくCLI自身のニュースリリースで「300億円超」が確認できる。同リリースによれば、CLARA IIは新規・既存の機関投資家から追加出資を受け、本件はファンドの3件目、日本で2件目の資産である。CLIはファンドに約20%を出資し、今回の出資を含めた運用資産（FUM）は約4億7,000万シンガポールドル増える。同社は本件を「地元チームの知見で相対取引（オフマーケット）の機会を魅力的な参入価格で確保した」と説明し、長期滞在客が収入の安定を、短期滞在客が上振れの取り込みを担う「フレックス・ハイブリッド」モデルを強調している。

ここで注意したいのは、300億円超が「ホテル106室＋レジデンス73戸」の対価ではない点である。CLIのリリースが明記するとおり、取得対象には付随するオフィス・商業の床が含まれる。仮に300億円を179室で割れば1室あたり約1.7億円という数字が出るが、これは宿泊部分以外の床を含む建物全体の金額を客室数で割った参考値にすぎず、宿泊床の単価ではない。改修費も公表されていない。したがって本稿では、取得額に対する表面利回りや1室単価を提示せず、代わりに月次収益の振れ幅という、公開データから検証できる軸で混合床の意味を読む。オフィス床と宿泊床を同じ坪当たり収益の物差しで比べる手順は、オフィス転用の分岐点ADRが横浜・名古屋・仙台・大阪で示している。

なお、J-REIT保有関係マスター（ホテル特化型7投資法人・国内300物件）に照らすと、本件の3施設（旧ハンドレッドステイ、シタディーン新宿東京、シタディーンセントラル新宿東京）はいずれも上場ホテルREITの保有物件として登録されていない。海外の私募ファンドが保有し、系列の運営会社が運営するという構造は、国内REITの標準的な取得（1件あたり中央値30.6億円）とは資金の性格が異なる。この点は後段の「海外ファンドの流れ」で改めて扱う。

立地評価 — 商業地域・容積率600%、新大久保側の地価は2年で+29%

国土交通省 不動産情報ライブラリの用途地域データでは、当該地点は商業地域で、容積率600%・建蔽率80%が指定されている。大久保駅周辺の地価公示は上昇が続く。最寄りの標準地「新宿5-40」（北新宿1丁目、大久保駅270m、近隣商業地域）は2026年1月1日時点で161万円/㎡、前年比+15.0%、2025年も+19.7%だった。新大久保駅160mの「新宿5-14」（百人町1丁目、商業地域）は327万円/㎡で前年比+19.3%、2024年の253万円から2年で約29%上がっている。西新宿側の「新宿5-21」（北新宿1丁目）も237万円/㎡・+19.7%である。歌舞伎町中心部の地価が2026年に+5.7〜+20.0%で上がっていることは既刊ノーテッドコレクション新宿207室の投資論点で確認したが、大久保側も同じ速度で動いている。

駅の需要も確認しておく。国土数値情報の駅別乗降客数（2022年度）では、大久保駅が44,558人/日、新大久保駅が87,104人/日、西武新宿駅が135,139人/日である。2019年度と比べると大久保は56,700人から約21%、新大久保は102,876人から約15%減った水準で、2022年度はコロナ期の回復途上にある。新大久保の商業地価が2年で+29%と、乗降客数の回復より先に動いている点は、投資家が立地の将来性を織り込んでいることの表れと読める。

1km圏の供給10年推移 — 62施設5,817室から104施設8,534室へ、2020年以降は横ばい

メトロエンジンリサーチのホテルマスターから、大久保駅の対象地点を中心とする半径1km圏の客室供給を年末時点で集計すると、2012年の42施設3,696室が2017年に62施設5,817室、2019年に86施設7,321室、2020年に90施設8,227室へと増えた。2017年から2026年の9年で客室数は+46.7%である。ただし2020年以降は8,200〜8,600室の帯で横ばいが続き、2026年は104施設8,534室と、2024年の8,607室からわずかに減っている。新規の小規模施設は増え続けている一方で、旧ハンドレッドステイの106室のように一時的に抜ける客室があり、純増は止まっている。

半径1kmという範囲には歌舞伎町の大型ホテル群が入る。2015年の+1,642室は歌舞伎町の高層ホテル開業、2019〜2020年の+1,900室超は東新宿・歌舞伎町の複数開業が主因で、2023年の+1,056室には東急歌舞伎町タワー2館（計635室）の開業が含まれる。いずれも歌舞伎町側の動きであり、大久保側の供給は小規模施設の積み上げにとどまる。国土交通省「建築物動態統計調査」ベースの東京都の計画案件（50室以上）19件にも、調査時点で新宿区内の案件は含まれていない。※調査時点での確認申請ベースであり、今後の申請追加で件数は増加する見込みである。1km圏の既存供給に対して179室は約2.1%にあたり、供給面で市場を動かす規模ではない。

価格帯の分布 — 2.5万円以上の7施設はすべて歌舞伎町・西新宿側、大久保側の上位帯は空白

1km圏104施設のうち、推定成約ADRを12ヶ月分（2025年10月〜2026年9月）算出できる施設は30施設・6,375室である（レジャーホテルを除く。カプセル・ホステルを含む）。12ヶ月の中央値で価格帯に分けると、4万円以上が3施設1,206室、2.5万〜4万円が4施設1,270室、1.5万〜2.5万円が6施設1,261室、1万〜1.5万円が8施設1,670室、1万円未満が9施設968室となる。客室ベースでは1.5万円未満が41%を占め、中心は宿泊特化型とカプセルである。

この分布を地理で分けると、案件の位置取りがはっきりする。2.5万円以上の7施設はすべて職安通りより南の歌舞伎町・西新宿側にあり、大久保・新大久保側（職安通り以北）で算出できる10施設・717室の最高値は約¥17,300にとどまる。旧ハンドレッドステイが営業終了前12ヶ月に保っていた推定成約ADRの中央値は約¥44,100であり、この帯は現在、大久保側に1施設も存在しない。つまりシタディーンノース新宿東京は、2.5万円以上の帯で立ち上がれば、大久保側で唯一のアッパーミドル以上の施設になる。歌舞伎町側の同帯（2.5万〜5万円）で80〜250室の中規模施設は142室・96室の2つで、106室という規模はこの間に収まる。

新宿区のADRと稼働 — 単価は年間1.66倍振れ、稼働は6〜9月で89〜92%と高位安定

混合床の意味を測るには、まず日次販売の床がどれほど振れるかを知る必要がある。新宿区の推定成約ADR（N=84〜101施設、月次中央値）は、2025年10月から2026年9月の12ヶ月で最高が2026年4月の¥20,700、最低が同年8月の¥12,400で、比率は1.66倍である。前年同月比で見ると、2025年10月〜2026年5月の8ヶ月はすべてプラスで、+5.9%（2月）から+23.8%（1月）まで伸びた一方、2026年6月は−5.8%、7月は−7.7%、8月は−8.3%と3ヶ月続けて前年を下回り、9月は+1.1%で前年並みに戻った。東京都全体も同じ形で、2026年8月は¥11,800（−9.2%）、9月は¥13,700（+1.9%）である。夏季の単価が前年比で軟化した一方、2026年4月は前年比+16.3%の¥20,700と、春の需要期にはむしろ単価が伸びている。

一方で稼働は高い。新宿区の推定OCC（OTA掲載在庫ベース、61〜64施設・7,900〜8,200室）は2026年6月91.9%、7月92.4%、8月89.0%、9月90.1%で、単価が前年を下回った夏でも稼働は9割前後を保った。これはOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なるが、方向感として「客室は埋まるが単価が振れる」市場であることを示す。言い換えれば、新宿区のホテル床の月次収益はほぼ単価の季節性で決まり、8月の売上は4月の6割程度になる。

混合床の収益の性格 — 73戸の月額固定床が最高月÷最低月を1.61倍から1.41倍へ縮める試算

ここからは試算である。ホテル床は日次販売なので、収益は「客室数 × 稼働 × 日次単価 × 日数」で月ごとに動く。レジデンス床は月額固定の契約が中心で、入居が続く限り月次収益は季節で動かない。この2つを同じ建物に置いたとき、月次収益の谷がどれだけ浅くなるかを、公開データに基づく仮定で確かめる。

前提は次のとおりである。ホテル床の年間平均ADRを¥30,000（1km圏の2.5万〜4万円帯の中位、旧施設の実績より保守的）と置き、月ごとの変化は新宿区の2025年10月〜2026年9月の推定成約ADRの形（4月が平均の1.29倍、8月が0.77倍）に従うとする。稼働は新宿区の推定OCC（89〜92%）より低い85%で固定する。レジデンス床は1戸あたり月額¥500,000（既刊長期滞在型ホテルの事業モデルで示した東京都ビジネスホテル30泊約54.5万円とシティホテル約128.4万円の間で、48㎡以上のキッチン付きを考慮した仮定値）、入居率85%で固定する。運営会社が公表する料金ではなく、本稿の試算用の仮定である。

結果を読むと、179室をすべて日次販売した場合の最高月÷最低月は1.61倍、最低月の売上は最高月の62%である。106室＋73戸の混合床では比率が1.41倍に縮み、最低月でも最高月の71%を保つ。年間売上の合計はA案の16.7億円に対しB案が13.6億円と、日次販売をすべて取りに行く案のほうが大きい。つまり混合床は「売上の最大化」ではなく「谷を浅くし、運転資金と人員計画を読みやすくする」ための構成であり、CLIがリリースで述べた「長期滞在客が収入の安定を、短期滞在客が上振れを担う」という説明と整合する。年間売上の27%を月額固定の床が占める計算で、これは固定賃料に近い性格の収入が全体の4分の1を超えることを意味する。

感度も確認する。B案でホテルADRが−10%なら年間売上は12.6億円、ホテルOCCが−5ptなら13.0億円、レジデンス月額が−10%なら13.2億円で、3条件が同時に起きても11.7億円（ベース比-13.8%）にとどまる。ホテル床のADR−10%とレジデンス床の月額−10%を比べると、売上への影響はレジデンス側のほうが小さく、長期滞在床は単価の下振れにも耐性がある構造といえる。

同一運営者が同じ区に2棟 — ホテル266室＋レジデンス73戸の運営共有

開業後、新宿区内でアスコットが運営するシタディーンは、シタディーン新宿東京（160室、2009年開業、新宿御苑側）とシタディーンノース新宿東京（179室）の2棟になる。アスコットジャパンの開業リリースも、国内の既存シタディーンとしてシタディーン新宿東京・ハーバーフロント横浜・なんば大阪の3軒を挙げ、本件を4軒目としている。東新宿のシタディーンセントラル新宿東京（206室、2008年開業）は、キャピタランド・アスコット・トラストが2025年10月にみずほリース系へ250億円で売却し、2026年7月にはSCキャピタル・パートナーズが取得しており、運営共有の対象には数えない。2棟のホテル客室は合計266室で、これにレジデンス73戸が加わる。2棟は約2.0km離れているが、清掃・リネン・設備保守の委託先、フロントやセールスの人員、法人営業の顧客基盤を共有しやすい距離にある。シタディーン新宿東京の推定成約ADRは直近12ヶ月（2025年10月〜2026年9月）で月次¥24,400〜¥45,000の帯にあり、新宿区中央値（¥12,400〜¥20,700）の上に位置する。新棟が2.5万円以上の帯に入れば、2棟はいずれも区の標準より上の帯で、しかも客層（短期の観光・出張、中期の研修・プロジェクト滞在、長期の赴任）を分け合える。月額契約と1泊単位の販売が同じ「長期滞在」の看板の下に並ぶ契約形態の違いは、長期滞在型ホテルのブランドと契約形態で3類型に整理している。

長期滞在型の供給は東京都内でも広がっている。既刊長期滞在型ホテル ブランド横断の日本供給マップでは全国1,521施設を5つの価格帯に分けたが、48㎡以上のキッチン付きユニットを70戸以上まとめて持つ施設は限られる。JLLは2025年のレポートで、サービスアパートメントは「ビジネスホテルより高い客室単価、長い平均滞在、少ない清掃・リネン交換」が利益率を支え、上場・私募REITや海外ファンドが投資を始めていると整理している。本件はその典型で、しかもホテル床を同じ建物に残すことで、短期需要の上振れを捨てずに済む。

周辺の人と仕事 — 1.5km圏に14.4万人が住み、1km圏で10.3万人が働く

誰が泊まり、誰が借りるのか。国土交通省 国土数値情報（250mメッシュ別将来推計人口）で対象地点の半径1.5km圏を集計すると、居住人口は2020年141,730人、2025年推計144,496人、2040年推計144,209人で、2020年比+1.7%とほぼ横ばいである。2025年の年齢構成は生産年齢（15〜64歳）が73.0%、65歳以上が19.1%で、東京都全体より若い。総務省・経済産業省の経済センサス（2021年）では、半径1km圏に事業所5,969件・従業者102,545人があり、オフィス系の従業者比率は38.0%である。歌舞伎町中心1km圏の従業者26.1万人（既刊の集計）と比べれば業務集積は小さいが、西新宿の超高層オフィス群が徒歩圏に入るため、研修・プロジェクト単位の中期滞在や赴任者の仮住まいを取り込む立地にはなる。なお、これは国勢調査ベースの居住人口であり、滞在人口や通過人口ではない。

海外ファンドの流れの中での位置づけ — 比率は30%から7%へ下がっても、中小型の案件は続く

海外投資家の日本ホテル投資は、2025年から2026年にかけて役割が変わった。既刊海外投資家の日本ホテル投資2026で整理したとおり、JLLの集計では日本の不動産投資市場全体に占める海外投資家のシェアは2025年に39%と過去最高を更新した一方、ホテルセクターに限った海外投資家の投資比率は2024年の30%から2025年には7%へ下がった。四半期の合計を動かす大型取得は国内REITに移り、海外勢は2023年前後に仕込んだ都心の大箱を売る側に回っている。ただし比率の低下は退出ではない。同じ棚卸しで、シンガポール系ファンドが1件数十億〜300億円の中小型案件を継続的に拾っていることが確認できた。

本件はまさにその帯にある。CLIはシンガポールに本拠を置く上場の実物資産運用会社で、本件は同社のバリューアッド型宿泊ファンドCLARA IIが共同投資家とともに取得した。同社は渋谷のlyf（既存建物の転用）が開業3ヶ月で稼働70%超に達したこと、第1号ファンドで銀座のlyfと品川のサマセットを目標リターンを上回る価格で売却したことをリリースで挙げており、「取得→改修・転用→運営でバリューアップ→売却」という一連の流れを日本で繰り返している。既刊Avani Kyoto 240室の旧京都新聞ビル転用や歌舞伎町の既存施設リブランドと同じく、建設費の上昇（国土交通省 建築着工統計で2025年のS造は坪240.5万円）と新規供給率の低さ（JLL：既存ストック比約1.5%）を背景に、新築ではなく既存建物を買って変える戦略が海外勢の主流になっている。なお、海外ファンドが日本のホテル不動産を取得する際に重なる3層の届出義務は、外資のホテル取得規制2026で整理している。

出口の観点では、300億円超という規模は、既刊で示したホテル特化型J-REITの国内300物件のうち100億円以上の取得が41件（13.7%）という分布に照らすと、国内REITの受け皿が存在する帯の上限に近い。宿泊床だけでなくオフィス・商業床を含む複合資産である点は、売却時にホテル特化型REITが取りにくい一方、総合型REITや私募ファンドの対象にはなりうる。

投資示唆とリスク — 転用は「空白の帯を取りに行く」設計、確認すべきは3点

本稿の分析を投資家の視点で整理すると、次の3点に集約される。第一に、立地と価格帯の空白である。大久保側には2.5万円以上の施設がなく、旧ハンドレッドステイが保っていた4万円台半ばの帯は空いたままになっている。106室という規模は歌舞伎町側の同帯の中規模施設（96〜142室）と同じ帯で、商業地域・容積率600%、地価+15〜19%、新大久保駅8.7万人/日という立地条件と合わせれば、上位帯で立ち上がる余地は十分にある。第二に、混合床による平準化である。試算では月額固定の床が売上の27%を占め、最高月÷最低月は1.61倍から1.41倍へ縮む。年間売上の最大化ではなく、収益の読みやすさを買う設計である。第三に、海外ファンドの標準的な出口を意識した資産である。転用・運営改善の後に売却する流れは同社の既往案件で実証されており、本件もその一巡の途上にあると見るのが自然である。

最後に、本件を見る投資家が確認すべき3点を挙げる。①宿泊床の単価が2.5万円以上の帯で立ち上がるか（1km圏の同帯で中規模の施設は歌舞伎町側の2施設と比較できる）、②レジデンス床の月額水準と入居率が本稿の仮定（¥500,000・85%）に対してどこに着地するか、③オフィス・商業床の賃料が全体収益にどれだけ寄与し、宿泊床だけの単価換算が意味を持つか。この3点が揃えば、「300億円超」が宿泊床に対してどの水準の参入価格だったのかを、初めて評価できる。

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