小田急サザンタワー375室が2028年春まで休止 — 新宿南口1km圏の客室4.1%が抜ける全館改装の投資論点

小田急電鉄とホテル小田急サザンタワーが2025年12月16日に公表したリニューアル計画に沿って、小田急ホテルセンチュリーサザンタワー（東京都渋谷区代々木2丁目・375室）は2026年9月末で宿泊営業を休止し、客室階の全面改装に入った。再開は2028年春で、客室は2室増の377室になる。同ホテルを中心とする半径1km圏の客室ストックは9,117室あり、その4.1%が約18か月にわたって市場から抜ける計算だ。本稿では、公表された改装スペックを起点に、休止中に止まる客室売上の規模、周辺への需要の振り替わり、全館休止という進め方が成り立つ条件、再開時に狙える価格帯を、エリアの推定成約ADRとブッキングカーブから読み解く。

既刊との関係を先に整理しておきたい。改装中に止まる客室を金額に直す一般モデルは「実質Capexは1室300万円→398万円」とした既刊で、同じ新宿でも看板を掛け替えるリブランドは「ノーテッドコレクション新宿207室」で扱った。本稿はこれらの一般論を繰り返さず、実在する大型シティホテルが全館の客室を止めて再投資する事例に、周辺の実データを当てはめる点に絞る。なお改装の投資額は公表されておらず、本稿でも推定しない。

公表された改装計画 — 客室を先に止め、料飲と宴会は半年遅らせる

まずは公表事実を確認する。リリースによれば、同ホテルは1998年4月11日に「国内外のビジネス利用を主眼に」開業した。足元ではインバウンドをはじめ国内外のレジャー利用が増えており、今回の改装はその客層の広がりに客室の造りを合わせるものと位置づけられている。客室は22〜35階、フロント・ロビー・レストラン・ラウンジは20階にあり、改装後の総客室数は現在より2室多い377室（ダブル134室・ツイン243室）で、段差の少ないアクセシブルルーム4室が新たに加わる。

この日程で目を引くのは、止める順番である。客室は2026年10月から約18か月止まるのに対し、レストランとラウンジは2027年3月まで営業を続け、同年秋には客室より先に戻ってくる。宿泊を伴わない料飲の売上を長く残し、客室階の工事が終盤に入る時期に街との接点を先に開け直す段取りといえる。一方で客室の工事範囲は、水回りの配置変更、窓、天井設備と各室の設備系統に及んでおり、全室を同じ仕様へ一度に切り替える内容になっている。

客層の変化は口コミにも表れている。ホテルバンク編集部が集計した同ホテルの宿泊者口コミ1,658件（直近24か月、2026年10月上旬時点）のうち、日本語以外で書かれたものは1,440件（86.9%）を占めた。言及の多い要素は「駅からの近さ」が523件（言及率31.5%）、「客室からの眺望」が504件（同30.4%）で、立地と眺めという動かせない強みが評価の中心にある。改装はこの強みを残したまま、トイレ・洗面の独立や荷物スペースといった複数名・長めの滞在に効く部分へ投資を寄せる構成と読める。

立地の評価 — 商業地域・容積率600%、1km圏の商業地地価は4年で+21.5%

次に、再投資の土台になる立地を見ておく。同ホテルは新宿駅南口のサザンテラスに面し、所在地は渋谷区だが、商圏としては新宿駅の南側と西新宿、新宿三丁目にまたがる。下の地図は、同ホテルを中心とする半径1km圏の宿泊施設39軒（同ホテルを除く）と、その外側1.5kmまでの施設、そして確認できた新規計画の位置を示したものである。

地価の上昇は、同じ場所に新しく宿泊施設を建てるハードルが年々上がっていることを意味する。裏返せば、開業から28年を経た既存建物に再投資して商品を作り直す選択は、土地を新たに仕込む必要がない分だけ有利な位置から始められる。この「新規参入が増えにくい立地で既存ストックを磨く」という構図は、次に見る供給の推移にもはっきり表れている。

1km圏の供給 — 9年でほぼ横ばい、増えたのは1.0〜1.5kmの外周だった

同ホテルから半径1kmの客室ストックは、2017年の29軒・8,969室から2026年の40軒・9,117室へ、9年間で148室（+1.7%）しか増えていない。2018年以降に開業した15軒・795室に対し、営業を終えた施設が4軒・647室あり、出入りがほぼ相殺されたためである。対照的に、半径を1.5kmへ広げると同じ期間に77軒・16,194室から125軒・19,971室へと+23.3%増えており、増加分のほとんどは歌舞伎町・東新宿側の外周（1.0〜1.5km帯で7,225室→10,854室）で生じた。

375室は全体の4.1%だが、フルサービス型に近いシティホテルとデラックスホテルの計7軒・3,517室に絞ると10.7%にあたる。休止期間中の実質ストック8,742室は、2014年末の8,779室とほぼ同じ水準まで戻ることになる。供給が積み上がらない商圏で、1軒の全館休止がストックを12年前の水準に押し戻すという点が、この事例の供給面での重みである。

同じ1km圏には先行例がある。パーク ハイアット 東京は2024年5月から全館を休止して改修に入り、19か月後の2025年12月9日に営業を再開した。客室数は177室から171室へと絞り、広い客室を増やしている。室数を2室増やしながら複数名利用に寄せる今回の計画とは方向が異なるものの、西新宿から南口にかけての上位ホテルが、相次いで「止めて作り直す」再投資を選んでいる点は共通している。

出典: 日本ハイアット 株式会社「報道資料 2026年4月」

保有の面でも、この商圏は機関投資家の持ち分が厚い。上場ホテルREIT7法人（いちごホテルリート投資法人（3463）、インヴィンシブル投資法人（8963）、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）、星野リゾート・リート投資法人（3287）、森トラストリート投資法人（8961）、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A））の保有関係マスター（N=300物件、2026年10月5日時点）で照合すると、1km圏では森トラストリートが保有するホテルサンルートプラザ新宿（624室、取得価格¥32,500百万円、固定賃料）と、JHRが保有するハイアット リージェンシー 東京（REIT開示ベース712室、日本ハイアットの報道資料では746室。取得価格¥126,000百万円）の2物件が該当した。後者の取得の経緯は「JHRハイアットリージェンシー東京1,260億円取得」で詳しく扱っている。

では、休止の間に周辺で新しい供給は出てくるのだろうか。建築計画の届出から拾える1km圏の案件を並べると、休止期間中（2028年春まで）に完成を予定するのは新宿一丁目・二丁目の3件で、いずれも同ホテルから約0.9km離れた新宿御苑寄りにある。南口の至近で大きな計画が完成するのは2029年以降になる見込みだ。

つまり、同ホテルが2028年春に戻る時点では、至近の大型計画はまだ完成していない公算が大きい。客室数が判明している計画は建替えの1件（158室）にとどまり、延床面積から見ても休止中の375室を埋める規模の供給は、この期間の1km圏には見当たらない。東京全体の2029年以降の計画は「2029年以降に完成するホテル計画43件」で整理している。

単価の位置 — 同ホテルは渋谷区中央値の1.6倍、1km圏の上位4施設に入る

止まる売上の大きさを測るには、まず単価の水準を押さえる必要がある。2025年10月〜2026年9月の12か月平均で、同ホテルの推定成約ADRは¥40,600だった。所在する渋谷区の中央値¥25,400の約1.6倍、隣接する新宿区の中央値¥16,100の約2.5倍にあたる。前の12か月と比べた伸びは同ホテルが+7.2%、渋谷区が+13.0%、新宿区が+7.8%で、エリア全体が上がる中で同ホテルも水準を切り上げてきたことが分かる。

月別に見ると、同ホテルの推定成約ADRは2025年10月の¥50,100が最も高く、2026年8月の¥29,600が最も低い。秋と春に山があり夏に谷が来る形は区の中央値と同じだが、山の高さが違う。10〜11月と3〜5月は4万円台半ばから5万円に届き、6〜8月は3万円台半ばから3万円を割る水準まで下がる。休止が始まった10月は直近12か月で最も単価が高かった月にあたり、再開を予定する春は2番目の山と重なる。繁忙期に戻れば新しい客室の単価を高い位置から売り出せるという意味で、「2028年春」という再開時期の設定は理にかなっているといえる。

1km圏の中での位置も確認しておきたい。推定成約ADRが12か月のうち10か月以上得られた19施設・5,235室（カプセルホテルを除く）を価格帯で分けると、次のようになる。

全体では4.1%にすぎない375室が、4万円以上の帯では28.1%を占める。この帯の客室は休止中に1,336室から961室へ減ることになり、同じ価格帯で泊まりたい需要にとっては選択肢が3割近く細る。需要の振り替わりが起きるとすれば、まずこの上位帯と、その一段上のデラックスホテルに向かうと考えるのが自然だろう。

止まる客室売上の規模 — 基準ケースで約64億円、仮定次第で43億〜83億円

ここからは仮定を置いた試算になる。客室の休止期間を2026年10月1日から2028年3月31日までの548日とすると、止まる客室は375室×548日＝205,500室泊である。これに単価と稼働率を掛ければ、休止中に計上されない客室売上の規模感が出る。単価は同ホテルの推定成約ADR¥40,600を基準に前後3水準、稼働率は観光庁統計による東京都シティホテルの2025年実績77.2%を基準に、70%から90%まで動かした。

基準ケースの約64億円は、1か月あたりに直すと約3.6億円、1日あたりでは約1,175万円になる。再開が1か月後ろへ動けば同じ額だけ止まる売上が積み上がる計算で、工期の確実さがそのまま投資採算に効く構造が見て取れる。全館を一度に止めれば工程の干渉が少なく、再開時期を読みやすいという利点はここに結びつく。

では、この約64億円は再開後にどう取り戻せるのか。改装後の377室が同じ稼働率で売れるとすると、年間の客室売上は基準ケースで約43.1億円になる。単価が上がった分だけ売上が増えると単純化すれば、止まった売上を埋めるのに必要な年数は単価の上昇率だけで決まる。

年数が単価や稼働率の水準に左右されず、上昇率だけで決まる点がこの表の読みどころである。+20%なら7.5年、+30%なら5年で、止めた18か月分は売上の上で埋まる。工事費の回収はこれとは別に必要になるため、全館休止を伴う再投資では「再開後に単価を何%引き上げられるか」が採算の中心に座ることになる。上昇率の目安は、後段の価格帯ポジショニングであらためて確かめたい。

休止直後の周辺需給 — 稼働率の上昇幅は渋谷区・新宿区とも都全体と同じだった

375室が抜けた直後、周辺の埋まり方は変わったのだろうか。観測できるのはまだ休止後6日間だけだが、区単位のブッキングカーブを休止前の9月（シルバーウィークの4日間を除く26日）と休止後の10月1〜6日で比べた。対象は総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載する施設で、渋谷区が20〜21施設／客室3,880〜3,938、新宿区が64〜70施設／客室8,049〜8,484、東京都が805〜884施設／客室103,476〜107,025（いずれも主要予約サイト掲載ベース）である。休止した同ホテルは休止の前後を通じてこの集計対象に入っておらず、対象施設の顔ぶれは休止によって変わっていない。

宿泊前日の時点で比べると、稼働率は渋谷区が86.3%から91.6%へ、新宿区が89.2%から93.8%へ上がった。ただし東京都全体も89.0%から94.1%へ同じ幅で上がっており、秋の繁忙期に入った季節要因と切り分けることはできない。区という広い単位で見る限り、375室の休止に固有の押し上げは、この6日間のデータからは見分けられないというのが率直な読みである。

一方で、45日前の時点では両区の上がり幅が都全体より4.5〜4.7pt大きかった。10月の宿泊分は早い段階から渋谷・新宿で先に埋まり、直前には都全体が追いついた形になる。訪日客の秋の予約が都心で早く入る季節性とも重なるため、これを休止の影響と結論づける材料にはならないが、今後の月で同じ形が続くかどうかは観測する価値がある。なお10月7〜19日の宿泊分は14日前時点で渋谷区78.1%、新宿区82.2%、東京都82.6%（9月の同時点は68.4%、71.0%、72.3%）まで進んでいる。これは進行中の予約状況であり、確定値ではない。

数字の大きさも押さえておきたい。375室に稼働率77.2%を掛けると、1日あたり約290室の宿泊需要が行き先を探すことになる。これに対し、9月の宿泊前日に残っていた客室は新宿区の集計対象で平均897室、渋谷区で534室あった。平日であれば周辺が受け止められる量といえる。ところが連休の9月19〜20日は、新宿区の前日残室が166室と135室（稼働率98.0%、98.4%）まで細っていた。繁忙日には受け皿そのものが少なく、振り替わりは稼働率ではなく単価に表れやすい。周辺の運営者にとっては、週末と連休の上位客室タイプの価格を早めに見直しておくことが収益機会になると考えられる。

全館休止と分割施工 — 止まる売上は分割が小さく、全館休止は時間と品質を取りにいく型

客室改装には、全館を一度に止める方法のほかに、フロア単位で順に止める方法や、少数の客室を回していくローリングがある。既刊の一般モデルで置いた比率（フロア単位は同時に止める客室が全体の25%で工期1.5倍、ローリングは10%で工期2.5倍）を今回の375室・548日に当てはめると、止まる室泊と売上は次のように変わる。

止まる売上だけを比べれば、分割施工のほうが40億〜48億円ほど小さい。分割施工には営業を続けながら工事をする分の割増（一般に工事費の1〜2割とされる）がかかるが、その割増がこの差と釣り合うのは、工事費が差額の5〜10倍に達する場合に限られる。つまり全館休止という選択は、止まる売上の小ささとは別の物差しで説明されるべきものだ。公表内容と周辺データからは、少なくとも3つの合理性が読み取れる。

加えて、全室を同じ日に新仕様で売り出せば、価格の改定を一度で済ませられる。分割施工では改装済みと未改装の客室が長く混在し、同じ客室タイプ名で価格を分ける運用が続く。再開後の単価上昇率が採算の中心になることは前段で見たとおりで、価格を一斉に引き上げやすいという点も全館休止の利点に数えてよいだろう。

再開時の価格帯ポジショニング — 上位帯は早期完売より単価の維持で戦っている

最後に、2028年春の再開時にどの価格帯を狙えるかを考える。下の図は、同ホテルから1.5km圏にあり、9月1〜28日の28宿泊日すべてで在庫を観測できた34施設・6,410室について、推定成約ADR（12か月平均）と、宿泊日の7日以上前に残室が0室へ達した日の割合を重ねたものである。集計は主要予約サイトへの掲載枠が総客室の30%以上ある施設に限っている。

この分布が示すのは、新宿の上位帯では「早く満室にすること」が競争の軸になっていないという点である。3万円以上の7施設は、28日のうち7日以上前に売り切れた日が平均で1日程度しかない。再開後の同ホテルが取りにいくのは、早期完売ではなく、377室を直前まで高い単価で売り切る運営だと考えられる。段差の少ないアクセシブルルームや、トイレ・洗面を分けた複数名向けの造りは、1室あたりの利用人数と滞在日数を伸ばす方向に効くため、単価を支える材料になる。

上昇率の現実味も確かめておく。1km圏で推定成約ADRが最も高い施設は約7.6万円、1.5km圏では2023年開業の2施設が約5.0万円と約12.2万円の水準にある。改装後に5万円前後を目指すという想定は、圏内に先行例のある範囲に収まっている。前段の表でいえば+20〜30%、止まった売上を5〜7.5年で埋める水準が、周辺の価格分布から見た一つの目安になるだろう。

投資判断の整理 — 採算を動かす4つの変数

まとめ

ここまでを整理すると、今回の全館休止改装は「供給が増えない立地で、上位価格帯の既存ストックを一度止めて作り直す」再投資の典型といえる。1km圏の客室は9年で+1.7%しか増えておらず、休止する375室は4万円以上の帯の28.1%を占める。止まる客室売上は基準ケースで約64億円と小さくないが、再開後の単価を20〜30%引き上げられれば5〜7.5年で埋まる計算になり、その水準は圏内の先行例の範囲に収まっている。

周辺の運営者にとっては、2028年春までの約18か月が、上位帯の客室タイプで単価を取りにいける期間になる。休止直後の6日間では区単位の稼働率に固有の変化は見分けられなかったが、連休のように受け皿が細る日ほど振り替わりは価格に出やすい。同ホテルの側から見れば、至近の大型計画が完成する前に377室を新仕様で揃えて戻れるかどうか、そして再開時に5万円前後の単価を通せるかどうかが、この投資の成否を分ける論点になるだろう。当サイトでは今後も、休止期間中の周辺の予約進度と単価の動きを追っていきたい。

よくある質問

Q. 小田急ホテルセンチュリーサザンタワーはいつまで休止しますか。
A. 宿泊は2026年9月末で休止しており、客室の再開は2028年春のグランドオープン時と公表されています。レストラン・ラウンジは2027年4月から休止し、同年秋に先行して再開する予定です。

Q. 改装後の客室数は何室ですか。
A. 現在の375室から2室増えて377室（ダブル134室・ツイン243室）になります。段差の少ないアクセシブルルームが4室新設されます。

Q. 改装の投資額はいくらですか。
A. 公表されていません。本記事でも投資額は推定しておらず、休止中に止まる客室売上の規模を仮定つきで試算するにとどめています。

関連記事