ホテル1室の建築費は2,067万円 — 計画31件の客室原単位35.0㎡から逆算

ホテル1室をゼロから建てると、建物だけでいくらかかるのか。坪単価の相場表は数多くあるが、そこから「1室あたり」に落とすには延床面積÷客室数＝客室原単位（㎡/室）という係数が要る。この係数は業態によって10倍以上の開きがあり、坪単価をいくら精緻に置いても原単位を間違えれば試算は成立しない。本稿は国土交通省の建築計画データから単独用途ホテル31件の客室原単位を実測し、そこから1室あたり建築費を逆算したうえで、上場ホテルREIT7法人が実際に払った1室あたり取得価格と突き合わせる。

客室原単位は中央値35.0㎡ — 四分位レンジは18.2〜63.2㎡と3.5倍開く

まず実測値から見る。単独用途ホテル31件の客室原単位は中央値35.0㎡/室、第1四分位18.2㎡、第3四分位63.2㎡。最小は東京都台東区浅草の40室計画で13.1㎡/室、最大は奈良市般若寺町の48室計画で215.5㎡/室と、16倍の開きがある。平均値は56.2㎡/室で中央値を大きく上回っており、分布が右に長い裾を持つことが分かる。つまり「平均的な原単位」という発想で単一の係数を置くと、実態の大半を占める宿泊特化型の計画を過大に見積もることになる。

ここで注意しておきたいのは分布の下端である。13.1㎡/室という水準は、共用部を含む建物全体の床としてはかなり切り詰まった値で、客室の専有面積そのものに近い。登録された延床面積が共用部を十分に含んでいない可能性は否定できず、この最小値は「実現しうる下限の目安」として読むにとどめるのが安全だろう。一方で15〜19㎡台には東京都心・札幌・船橋の宿泊特化型が9件並んでおり、この帯そのものは複数計画で再現されている。

散布図が示すのは、客室原単位と客室数がはっきりと逆相関するという構造である。200室以上の13件は原単位の中央値が25.7㎡/室と低位にまとまり、うち7件は30㎡/室を下回る。逆に80㎡/室を超える7件は中央値60室の小箱に集中している。大箱＝宿泊特化＝低原単位、小箱＝リゾート／高付加価値＝高原単位という業態の分岐が、そのまま床の使い方に現れているとみてよい。

原単位帯別の内訳 — 80㎡以上の7件は中央値60室の小箱に集中

件数はほぼ4等分される一方、客室数の重みは大きく偏る。20㎡未満の10件が2,050室を供給するのに対し、80㎡以上の7件は866室にとどまる。件数で数えれば高原単位型が全体の23%を占めるが、室数で数えれば14%にすぎない。パイプラインの「客室数」を議論するときと「開発案件数」を議論するときで見える市場像が変わるのは、この構造による。

立地で分かれる原単位 — 東京23区は15〜18㎡、リゾート地は100㎡超

31件を地図上に置くと、原単位の帯がそのまま地理に対応することが確認できる。東京23区に立地する10件はいずれも13〜46㎡の範囲に収まり、うち8件は20㎡未満。対して熱海・富良野・淡路島・浦添・下関といった観光地の計画は、いずれも60㎡/室を超える。同じ「ホテルを建てる」という行為でも、地価が高い場所ほど床を客室に集中させ、地価が低い場所ほど床を共用部と付加機能に配分するという、経済合理性に沿った配分が読み取れる。その前提となる用途地域・容積率・地価の制約条件はホテルはどこに建てられるか — 用途地域・容積率・地価で読む主要5商圏の開発余地2026で商圏別に整理している。

逆算した1室あたり建築費 — 中央値2,067万円、p25で1,075万円、p75で3,732万円

ここから坪単価を掛けて1室あたりに落とす。客室原単位（㎡/室）÷3.30578×坪単価という単純な式だが、原単位と坪単価という2つの変数がともに大きく振れるため、単一の数字ではなくマトリクスで持っておくのが実務的である。

実務上の含意は明快である。宿泊特化型（p25帯・S造）で1室1,324万円、標準的な計画（中央値・全構造平均）で1室2,067万円、共用部の厚い複合機能型（p75帯・RC造）で1室3,873万円。この3点を押さえておけば、案件の一次スクリーニングで「建物工事費だけで総投資額のいくらを占めるか」を即座に置ける。なお坪単価そのものの水準と工法別の比較はホテル建設費はいくら？坪単価の目安と工法別コスト比較で詳述しており、本稿はそこに原単位という係数を掛け合わせた続編にあたる。

REIT実取引の1室単価 — 2011-15年の1,271万円から2016年以降は2,600万円台へ

次に「買う」側の実勢を見る。ホテル特化型J-REIT7法人の国内保有物件298件について、取得価格を客室数で割った1室単価の中央値は2,425万円。ただしこれは取得時期を問わず一括した水準なので、取得年で切り分ける必要がある。

2011〜2015年の1,271万円/室から2016〜2020年の2,917万円/室へ、コホート中央値はおよそ2.3倍になった。直近の2021〜2026年は2,606万円/室と中央値ではやや下がって見えるが、第3四分位は3,993万円から5,192万円へ切り上がっており、水準が落ちたのではなく取得物件のばらつきが広がったと読むのが正確である。実際、2021年以降の54物件は中央値137.5室と小ぶりで、99室以下の18物件だけを取ると1室単価の中央値は5,416万円に跳ね上がる。少数の高単価小箱と、標準的な100〜199室の宿泊特化型（中央値2,311万円/室）が同居しているのが直近のポートフォリオ像だ。

なおコホート集計にあたっては、外れ値の影響を確認するため1室単価が300万円未満または1億5,000万円超の物件を除いた再集計も行ったが、中央値は2011〜2015年で1,293万円、2016〜2020年で2,929万円、2021〜2026年で2,606万円と実質的に変わらなかった。ポートフォリオ一括取得時の価格按分とみられる少数の物件が混じっていても、中央値ベースの比較は保たれている。

建てる vs 買う — 室数帯を揃えると差額は539万円から865万円に開く

いよいよ本題の突合である。全体中央値どうしを単純に比べると、建物だけで建てて2,067万円/室、土地建物込みで買って2,606万円/室。差は539万円/室、比率にして26%となる。だがこの比較には落とし穴がある。建築計画側とREIT取得側では、母集団の客室規模が揃っていないからだ。そこで室数帯を揃えて並べ直す。

100室以上の帯では、建築計画側の原単位が24〜26㎡と揃うため建物工事費は1,446〜1,518万円/室に収まり、REITの実取引2,311〜2,405万円/室との差は865〜887万円/室と、全体比較より広がる。逆に99室以下の帯では符号が反転する。この帯の建築計画6件はリゾート・高付加価値型に偏り原単位が132.2㎡と極端に大きいため、建物だけで7,807万円/室に達し、REITが実際に取得した5,416万円/室を上回ってしまう。小箱については「建てるほうが高い」という結果になるのだが、これは市場の裁定というより、いま計画されている小箱の仕様がREITの既存保有小箱より上位に振れていることの反映と読むべきだろう。なお新築ではなく既存ストックを取得して用途転換する場合の原価優位については、企業保養所コンバージョンの投資経済性が温泉・高原5エリアの実勢で検証している。

差額865万円の読み方 — 3つのシナリオ

100〜199室帯の865万円/室という差額をどう解釈するか。断定できる性質の数字ではないため、3つの読み筋を並べて提示する。それぞれ投資判断への含意が異なる。

実務的には、3つが同時に効いていると考えるのが自然である。重要なのは、「建物工事費だけを見て開発と取得を比べてはいけない」という一点に尽きる。本稿の逆算値2,067万円（全体中央値）や1,446万円（100〜199室帯）はあくまで建物本体であり、ここに土地・FF&E・開業前費用・設計監理料を積み上げてはじめて、REITの取得価格と同じ土俵に乗る。

感度分析 — 原単位と坪単価が±10%振れたときの1室建築費

逆算式は2変数の積なので、感度も掛け算で効く。100〜199室帯の基準ケース（原単位24.5㎡、全構造平均195.2万円/坪、1,446万円/室）を中心に振ってみる。

100室規模で見ると、下振れケースの11.7億円と上振れケースの17.5億円で6億円近い開きが出る。全構造平均からS造に置き換えるだけで+23%動く点は特に大きい（RC造からS造への置き換えでも+19%）。設計初期に原単位と構造を握れるかどうかが、その後の利回り計算の精度をほぼ決めるということでもある。建設費そのものの上昇圧力については建設費高騰でホテル新規供給が縮退する2027-2029年で、工期の実測はホテル工期の実測 — 計画67件の着工〜竣工2.80年で扱っている。取得側の利回り環境はCBRE 2026年3月Cap Rate過去最低を併せて参照されたい。

2軸で見る — 原単位 × 坪単価の25通りと、建てるほうが高くなる境界

前掲の6ケースは代表的な振れ方を並べたものにすぎない。原単位と坪単価はいずれも独立に動く変数なので、両者を軸に取って25通りを一度に置いたほうが、案件の位置を掴みやすい。行はいずれも本稿で実測した原単位（p25・室数帯別中央値・全体中央値・p75）、列はいずれも本稿で用いた坪単価（構造別実績値と全構造平均の±10%）で、外挿した水準は含まない。

25セルのうち赤に入るのは6セルで、そのすべてが原単位35.0㎡以上の行にある。逆にいえば、原単位が25㎡台までに収まる計画は、坪単価が木造から S造まで振れても建物工事費が2,311万円/室に届かない。横読み（坪単価の振れ）で動くのは基準行で758万円、縦読み（原単位の振れ）では同じ坪単価195.2万円の列で1,075万円から3,732万円まで2,657万円動く。建築費の不確実性は坪単価よりも原単位のほうが大きいということで、これは設計初期に決まる床の配分こそが投資判断の分岐点だという本稿の見立てと整合する。

まとめ

坪単価は公開情報として十分に整備されているが、それを1室あたりに翻訳する係数＝客室原単位は、これまで実測値としてはあまり流通してこなかった。本稿で確認できたのは次の4点である。

第一に、単独用途ホテル計画31件の客室原単位は中央値35.0㎡/室、四分位レンジ18.2〜63.2㎡と3.5倍開く。第二に、原単位は客室数と明確に逆相関し、200室超の計画は20〜30㎡帯に、80㎡超の高原単位型は中央値60室の小箱に集中する。第三に、坪単価195.2万円で逆算した1室あたり建築費は中央値2,067万円、宿泊特化型（p25・S造）で1,324万円、複合機能型（p75・RC造）で3,873万円。第四に、100〜199室帯で揃えて比較すると、建物工事費1,446万円/室に対しREITの実取引は2,311万円/室で、差は865万円/室に開く。

この865万円を土地相当と読むか、時間価値と読むか、試算の抜けと読むかで、開発と取得のどちらに軸足を置くかの結論は変わる。少なくとも建物工事費だけを並べて「建てたほうが安い」と結論づけるのは早計であり、FF&Eと開業前費用を積み上げ、土地と時間の価格を明示的に置いたうえで比較する必要がある。原単位という係数は、その最初の一歩を数字で握るための道具である。

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