2026年新規開業の61%は市街化区域の外 — 開発許可・農地転用で変わる開業までの時間

棟数は外へ、室数は中へ — 供給の二層構造

まず全体像を示す。2026年に開業した1,213施設を制度区分別に分けると、市街化区域が471施設（38.8%）、非線引き都市計画区域が459施設（37.8%）、都市計画区域外が259施設（21.4%）、市街化調整区域が24施設（2.0%）となった。市街化区域の外にある施設は合計742施設、全体の61.2%にのぼる。

ところが同じ母集団を客室数で数え直すと、絵は反転する。総客室数33,452室のうち市街化区域内が22,419室（67.0%）、非線引きが8,361室（25.0%）、区域外が2,233室（6.7%）、調整区域が439室（1.3%）。棟数では6割が外にあるのに、室数では7割が中にある。これは「市街地では大きく建て、それ以外では小さく建てる」という当たり前の事実の裏返しだが、供給圧を数えるときにどちらの分母を使うかで結論が逆転することを意味する。同じ論点を都心の内側で検証した東京23区ホテル供給圧2026でも、室数首位の港区が既存ストック比では下位に沈むという同型の反転が起きている。

規模帯で切るとこの二層構造はさらに鮮明になる。1〜4室の施設721件のうち市街化区域内は30%にすぎず、非線引き42%・区域外27%が大半を占める。対して100室以上の114施設では市街化区域内が71%を占め、市街化調整区域はゼロだった。規模が上がるほど市街地に寄る、という関係が例外なく成り立っている。

1,213施設を制度区分で塗り分けた全国分布

座標を地図に落とすと、制度区分は地理そのものを描き出す。三大都市圏と地方中枢都市に濃い色（市街化区域）が集まり、伊豆半島・富士五湖・八ヶ岳・信州・沖縄本島西海岸・北海道の内陸部には薄い色（非線引き・区域外）が広がる。区域区分（線引き）が定められているのは全国の都市計画区域の一部にすぎず、リゾート立地の多くはそもそも線引きの外側にある。

判定は各施設の登録座標に対する点在判定であり、敷地の一部が区分境界にかかるケースや、座標の精度によって実際の区分と異なる場合がある。また都市計画決定情報の整備・更新状況は市町村によって差がある。実務では必ず所管自治体の都市計画情報で確認されたい。

制度区分ごとに、建てるのに何が要るか

4つの区分で、宿泊施設を建てる際の手続きは次のように変わる。もっとも効いているのは開発許可（都市計画法第29条）が必要になる開発面積の閾値で、区分によって1,000㎡・3,000㎡・1ha・規模不問と大きく異なる。

この表を先ほどのデータに重ねると、市街化調整区域だけが2.0%に沈んでいる理由が見えてくる。小規模な貸別荘やコテージが典型的に必要とする敷地は数百〜2,000㎡程度で、市街化区域（1,000㎡）・非線引き（3,000㎡）・区域外（1ha）ではいずれも開発許可を要しない規模に収まりうる。ところが市街化調整区域だけは規模の下限がなく、面積がどれほど小さくても許可の対象になる。しかも許可を得るには立地基準への適合という別の関門がある。閾値が存在しないという一点が、この区分を実質的に「小規模開発の選択肢から外す」効果を持っている。

加えて都市計画区域外では接道義務が原則として適用されない。2025年4月に施行された建築基準法の改正（いわゆる4号特例の縮小）でも、木造平屋建て・延べ面積200㎡以下の建築物（新3号建築物）については都市計画区域外での建築確認の審査省略が残されている。ただし宿泊施設は建築基準法上の特殊建築物にあたり、旅館業法の許可を取得する過程で建築基準法適合の確認を求められるため、「確認申請が不要＝何も確認されない」ではない点は押さえておきたい。

業態別 — 制度区分が業態を選んでいる

制度区分は業態と強く結びついている。市街化区域の外にある比率（以下「非市街化率」）を業態別に見ると、ペンション100%、グランピング90%、コテージ86.4%、民宿80.0%、旅館78.0%、リゾートホテル77.8%、貸別荘74.0%と続く。逆に町家は6.1%、シティホテルは9.4%、ホステルは11.8%と、市街地に強く固定されている。

注目したいのはグランピングで、10施設中3施設が市街化調整区域にある。比率としては全業態で最も高い。テントやトレーラーなど設営形態によっては建築基準法上の「建築物」に該当しない場合があり、都市計画法上の扱いも施設ごとに異なりうる。ただしこの判断は基礎の有無・定着性・付帯設備の構成などによって変わり、最終的には所管自治体の判断となる。件数がN=10と小さいことも含め、一般化には慎重であるべきだが、制度の隙間に業態が形を合わせていくという力学を示す例としては示唆的だ。

貸別荘577施設の内訳は、非線引き254・区域外164・市街化区域150・調整区域9。既刊で「2026年新規開業の主役」と書いた1棟貸しの供給は、その4分の3が線引きの外側で起きていたことになる。これは業態の流行というより、開発許可の閾値に収まる敷地規模で、接道要件の緩い土地を、安く取得できる場所に事業が集まった結果と読むのが自然だろう。

都道府県別 — 山梨100%、静岡88%、沖縄82%が線引きの外

都道府県別の非市街化率は、そのエリアの用地取得の作法をほぼそのまま表している。山梨県は45施設すべてが市街化区域の外（非線引き34・区域外11）で100%。長野県91%、兵庫県91%、静岡県88%、沖縄県82%、千葉県82%と続く。対して大阪府は34施設すべてが市街化区域内で0%、京都府3%、東京都9%、福岡県15%と、都市圏は逆側に振り切れている。

北海道は少し様相が異なり、117施設のうち市街化区域50・区域外45と両極に割れている。札幌市中心部の都市型供給と、ニセコ・富良野圏の区域外供給が同じ道内で並走しているためだ。同じ県名でくくった供給圧の議論が、実務では二つのまったく別の事業に分解されることを示す好例といえる。既存ストック比の供給圧ランキングを読むときも、この分解を頭に置いておきたい。

第三の経路 — 既存建築物の用途変更という弾力化運用

市街化調整区域が「建てられない場所」かというと、そうではない。新築のハードルが高い一方で、すでに建っているものの用途を変える経路には、国が明示的に弾力化の方針を示している。

国土交通省は平成28年12月27日、市街化調整区域の古民家等を観光振興や移住・定住促進に活用できるよう、開発許可制度運用指針の一部を改正した。対象として示されたのは、(1)観光振興のために必要な宿泊、飲食等の提供の用に供する施設、(2)既存集落の維持のために必要な賃貸住宅等——の2類型である。市街化調整区域で人口減少と高齢化にともなう空家が増えていることが背景にあり、既存建築物を活用した地域再生の取組に対して許可運用を柔軟にする、という組み立てになっている。

この方向はその後さらに補強された。令和5年12月28日には、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部改正を踏まえ、空家等の既存建築物の用途変更許可の弾力化に関する通知（国都計133号）が発出されている。いずれも地方自治法に基づく技術的助言であって、市町村に条例制定を義務づけるものではない。つまり実際にどこまで使えるかは、市町村の運用基準しだいということになる。

データの側からもこの経路の存在は読み取れる。市街化調整区域の24施設の内訳は、貸別荘9・ビジネスホテル4・未分類3・グランピング3・リゾートホテル2・コテージ1・旅館1・民宿1で、平均18.3室・中央値6室。新築の大型開発ではなく、小規模な施設が中心である。制度が新築を絞る一方で、既存ストックの転用には道が開かれている構図と整合する。

一方で、農地からの新築を選ぶ場合には、都市計画法とは別系統の制度が重なる。農地を宿泊施設用地に転用するには農地法第5条の許可（市街化区域内は届出）が必要で、市街化区域内の届出は1〜2週間程度、市街化調整区域の許可は1.5〜2か月程度が標準とされる。さらにその農地が農業振興地域の農用地区域内（いわゆる青地）にある場合は、農用地区域からの除外（農振除外）を先に済ませなければならない。この農振除外は市町村が申出を受け付ける時期が年2回に限られていることが多く（例えば小布施町・安中市はおおむね8月と2月）、受付から公告までおおむね6か月を要する。タイミングを外すと、それだけで半年が積み上がる。

時間への翻訳 — 4つの制度経路と取得〜開業のタイムライン

ここまでの制度をひとつの軸に並べ替える。用地担当と事業性評価にとって意味を持つのは条文の数ではなく、土地を押さえてから客室が売れ始めるまでの月数だからだ。

重要なのは、標準処理期間そのものは意外に短いという事実である。開発許可の審査は25〜49日、農地転用の許可も1.5〜2か月にすぎない。時間を食っているのは審査そのものではなく、事前協議と、受付が年2回に限られる手続き（農振除外）と、審査会の開催サイクルだ。しかも標準処理期間の定義には、申請書の補正に要する期間や関係機関との協議期間が算入されない。実務のスケジュールは、条文よりもカレンダーで決まっている。なお本稿で「設計・施工・開業準備」として一括りにした後半の期間については、計画中案件の着工〜竣工を実測したホテル工期の実測 — 計画67件の着工〜竣工2.80年が、単独用途と複合用途で工期が倍近く開くことを示している。

IRRへの翻訳 — 開業2年遅れを土地代で相殺するには19%安く買う必要がある

制度経路の差を投資判断の言葉に置き換える。ここでは建物も客室数も運営計画もまったく同じプロジェクトを想定し、違うのは「土地を取得してから開業するまでの年数」だけ、という設定で内部収益率（IRR）を試算した。制度以外の変数を固定することで、許可経路が単独でいくらのコストを持つかを取り出せる。

結果は明快だった。開業までの期間が1年から5年へ延びるにつれ、IRRは9.16%から7.04%へ低下する。開業が1年遅れるごとに、IRRはおおむね0.5〜0.6ポイント削られる。裏を返せば、制度経路の違いは年率換算で半ポイント前後の価格差として市場に織り込まれるべきものだ、ということになる。同じIRRを土地以外のレバーで動かす場合の感応度は、ホテル開発IRRを動かすアップフロント3レバーでキーマネー・FF&Eリザーブ・開業前費用に分解している。

ここから読み取れる実務的な含意は3つある。第一に、市街化調整区域の農地から新築する経路（取得〜開業36〜54か月）は、市街化区域の商業地（18〜30か月）に対して、土地原価がおよそ2割安くて初めて等価になる。取得原価が2割程度しか違わないなら、時間コストで相殺されて終わる。

第二に、既存建築物の用途変更（12〜24か月）は、この計算では市街化区域と同等かそれより速い側に立つ。運用指針の弾力化に乗れる物件を見つけられるかどうかが、そのままIRRの差になる。第三に、上の試算には許可が下りない可能性が一切織り込まれていない。農振除外は年2回の受付で、要件を満たさなければ不成立となる。時間の期待値だけでなく分散を負う点こそが、この経路の本質的なコストである。

なお本試算は制度経路の比較のために他の変数を固定したものであり、実際にはエリアによってADR・稼働率・建設単価・キャップレートがいずれも異なる。ここで示したのは「時間だけを動かしたときの感応度」であって、経路ごとの収益性の優劣ではない。

経路の幅と土地原価 — 期間レンジと価格水準の2軸で読む

ここまでの試算は各経路を1つの年数で代表させたが、実務で効くのは代表値ではなく幅である。上の「制度経路別 取得〜開業タイムライン」が示した期間レンジの下限・中央・上限をそのまま楽観・中位・悲観に置き換え、本文のIRR曲線（1年9.16%〜5年7.04%）を線形補間して読み替えると、経路ごとに背負う分散の大きさが数値で並ぶ。

読み方は2つある。第一に、幅そのものが経路の性格を示す。D経路の楽観−悲観は0.3ptにとどまるのに対し、B経路は0.7ptと倍以上に開く。期間が長い経路ほど、期待値が下がるだけでなく振れ幅も大きい。第二に、経路の順位はレンジのどこを引くかで入れ替わる。C経路の悲観（2.0年・8.6%）はA経路の中位と同値で、A経路の悲観（2.5年・8.3%）を上回る。用途変更に乗れる物件を市街化区域の商業地と天秤にかけるとき、比較すべきは代表値ではなく「悲観どうし」である。

もうひとつの軸が土地原価だ。本文では開業2年ケースに並ぶ土地原価水準として100・90・81・74を算出した。この4水準と開業までの年数1〜5年を掛け合わせ、同一モデルでIRRを引き直すと次のようになる。

太字のセルが等IRR線（8.6%）である。左上から右下へ一直線に走っており、年数1年の遅れは土地原価およそ9〜10%の引下げと交換関係にあることが読み取れる。逆に言えば、土地原価が1割しか安くない調整区域の農地案件は、市街化区域より2年以上早く開業できない限り等価にならない。なおこのグリッドは時間と価格だけを動かした比較であり、許可が下りない場合の損失は含まれていない。分散を織り込むなら、表Aの悲観列を起点に読むべきである。

大型パイプラインは別クラスター — 100室以上の計画は市街地の複合用途に集中

ここまで見てきた小規模・非市街化の供給と、大型の開発パイプラインは、同じ「ホテル供給」という言葉で括られていても事実上の別クラスターである。国土交通省「建築動態統計調査」をもとにした計画中案件N=70件（計15,517室）を見ると、100室以上が63件・15,104室と室数の97.3%を占め、平均は222室。所在地は政令指定都市および東京都特別区が46件（65.7%）、主用途が「事務所・店舗・ホテル」のように複合用途として記載されているものが28件（40.0%）にのぼる。

計画中案件の竣工予定年は2025年22件・2026年21件・2027年17件・2028年8件・2029年1件・2031年1件と、先に行くほど件数が細っていく。これは供給が枯れるのではなく、確認申請が通常は開業の1〜2年前に行われるため、まだ申請されていない計画が今後追加されることによる。現時点での確定パイプラインの下限値として読むべき数字だ。

言い換えれば、市街地の大型供給は再開発の組合と複合用途のスケジュールに支配され、非市街化の小規模供給は開発許可の閾値と農地転用のカレンダーに支配される。同じ年の「新規開業」として合算されているが、律速段階がまるで違う。エリアの供給予測を立てるときは、この二つを分けて積み上げたほうが精度が上がるはずだ。分母の取り方で県別順位が入れ替わるという論点とも、根は同じである。

用地検討の三択 — どの制度経路を選ぶか

制度は制約ではなく、選択肢の分岐である。同じ投資額でも、通る経路によって開業時期と不確実性の量が変わる。用地の初期スクリーニングで押さえるべき論点を3つに整理した。

共通して効くチェック項目は4つに絞られる。(1) 敷地の区域区分と、市町村条例による開発許可面積要件の引下げの有無。(2) 農地の場合、農業振興地域の農用地区域（青地）に入っているか、入っているなら次の農振除外の受付時期はいつか。(3) 調整区域なら、市町村の運用基準に宿泊施設の立地誘導区域や既存建築物の用途変更の項目があるか、そして改正予定が告知されていないか。(4) 区域外なら、都道府県の建築基準条例による接道等の別途制限の有無。この4点は取得判断より前、初期スクリーニングの段階で確認できる。

制度の運用は市町村により異なり、同じ都道府県内でも基準が揃っていないことが珍しくない。本稿で示したのはあくまで全国の分布と、期間の目安である。個別の敷地については、所管する自治体の都市計画課・農業委員会・建築指導課への事前相談が出発点になる。

よくある質問