函館駅前の地価+10.3%、五稜郭は4年据置き｜道南226施設11,449室の投資適地

エグゼクティブサマリー — 226施設11,449室、函館市に85.8%が集中する単核商圏

道南商圏の輪郭を、まず4つの数字で押さえておきたい。第一に供給の単核性。226施設11,449室のうち函館市が173施設9,818室を占め、北斗市・七飯町を加えた3市町で客室ベースの93.1%に達する。松前・江差・上ノ国・今金といった檜山管内の各町は、いずれも掲載施設が1〜4件で客室数は二桁台にとどまる。道南は「函館市場」とほぼ同義であり、周辺町は独立した投資対象になりにくいというのが供給側から見た第一の事実である。

第二に需要の記録更新。函館市観光部の集計によれば、2025年度（令和7年度）の来函観光入込客数は605.8万人で2年連続の過去最多、うち宿泊客数は504.3万人と前年度比+6.7%を記録した。上期の外国人宿泊客数は22.6万人（前年同期比+12%）で、台湾が47%を占める一方、中国が+41%、韓国が+55%と伸びている。需要は明確に増えている。

第三に単価が需要に追随していないこと。函館市の推定成約ADRは2026年1〜7月平均で¥8,100（N=87施設）、前年同期の¥8,300から-2.7%であった。同期間の北海道全体は¥9,300→¥9,900（N=952施設）と+7.3%で推移しており、道内の単価上昇局面の外側に函館市が位置している。裏を返せば、道内主要都市のなかでエントリー時の単価前提を最も低く置ける市場ということでもある。

第四に地価の一点集中。上昇しているのは駅前だけで、五稜郭も湯の川温泉も横ばいから微減にある。この価格シグナルの非対称性が、道南でどこに何を建て、あるいは何を取得すべきかを規定している。以下、順に実測値で確認していく。

供給の棚卸し — 函館市173施設9,818室、周辺15町を全部足しても1,631室

道南16市町（渡島・檜山管内のうちOTA掲載が確認できた自治体）について、2026年8月19日〜9月30日のチェックイン日で掲載が観測できた施設を数え、マスター登録の客室数を合算した結果が下表である。福島町・奥尻町については当該期間に掲載が確認できず、集計対象外とした。

規模構造を見ると、200室以上の18施設が4,905室（客室全体の42.8%）を保有し、100〜199室の21施設3,025室（26.4%）を加えると、39施設で客室の69.2%を握る。一方、1〜19室の小規模施設は118施設ありながら合計592室（5.2%）にとどまる。施設数では小規模が圧倒的に多いが、客室在庫は大型に集中するという、地方中核都市に典型的な二極構造である。投資対象として成立するロットは、実質的に上位39施設に限られる。

築年代の分布はさらに示唆的である。1989年以前に開業した施設が45施設2,986室で、客室ベースの26.1%が築35年超にあたる。1990年代を加えると86施設4,705室、客室の41.1%が築30年前後以上となる。他方、2020年代に開業ないし掲載開始した施設は71施設2,549室（22.3%）で、うち100室以上の大型案件は13件・2,280室を占める。「築古ストックの更新余地」と「直近5年の新規供給」が同時に存在するのが道南の現在の姿であり、リポジショニング型・コンバージョン型の案件を検討する余地は客室ベースで4,000室規模に及ぶ。

価格 — 推定成約ADRは道内主要都市の下限帯、2026年1〜7月は前年同期比-2.7%

次に価格を見る。函館市の推定成約ADRは2026年7月で¥9,600（N=87施設）。同月の札幌市中央区¥18,100（N=137施設）の53.0%、小樽市¥19,100（N=26施設）の50.3%、倶知安町¥17,500（N=22施設）の54.9%にあたる。道内の主要宿泊マーケットのなかで、函館市は単価水準が最も低い層に位置している。

単月の比較は季節要因や施設構成の入れ替わりを拾いやすいため、1〜7月の7ヶ月平均でも確認しておく。函館市は2025年¥8,300→2026年¥8,100の-2.7%、北海道全体は¥9,300→¥9,900の+7.3%であった。7ヶ月平均で見ても、道全体が上昇するなかで函館市は横ばい圏にとどまっている。

業態別に分解すると、単価の構造がより鮮明になる。2026年7月の函館市はビジネスホテル¥8,700（N=47施設）、旅館¥8,800（N=25施設）、シティホテル¥15,100（N=5施設）、リゾートホテル¥15,800（N=10施設）である。客室在庫の主力であるビジネス業態と旅館業態が¥9,000前後に張り付いており、¥15,000超のレンジにはわずか15施設しか存在しない。この構造は、上位価格帯の薄さがそのまま参入余地であることを示唆している。

周辺町の単価は、サンプル数が1〜7施設と極めて小さいため参考値として扱う必要がある。それでも傾向としては、七飯町¥9,800（N=4施設）と木古内町¥11,500（N=2施設）が函館市を上回り、八雲町¥7,600（N=7施設）、北斗市¥6,800（N=4施設）が下回る。新函館北斗駅を擁する北斗市の単価が函館市より3割ほど低い点は、新幹線駅前という立地が現時点では単価に転化していないことを示す。この解釈は、後述する地価データとも整合する。

立地評価 — 動いているのは函館駅前だけ、五稜郭は4年間据え置き

国土交通省 不動産情報ライブラリから、函館市内の地価公示標準地（商業地・準住居地域を含む）を令和5年から令和8年まで取得し、時系列に並べた。結果は極めて明快である。

函館駅前の商業地は令和5年の¥132,000/㎡から令和8年の¥160,000/㎡へ、3年間で+21.2%上昇した。上昇率は令和6年+1.5%、令和7年+8.2%、令和8年+10.3%と年を追って加速している。対照的に、市内最高地価の五稜郭公園前は令和6年から3年連続で0.0%、その300m圏も同様に据え置きである。湯の川温泉に至っては令和6年以降3年連続で下落が続いている。

この非対称性は、宿泊供給の動きと正確に一致している。2020年以降に道南で開業した100室以上の大型施設13件・2,280室のうち、函館駅から半径1km圏に立地するものが過半を占める。上場REITによる取得も駅・ベイエリア側に集中しており、需要側の資金は明確に駅前へ向かっている。地価が動いているのは、そこにしか投資が向かっていないからである。

新幹線の札幌延伸が2038年度末頃までずれ込む見込みとなったことは、道南の投資判断に二面性をもたらす。短期的には「延伸による通過需要の増加」というアップサイドが遠のく一方、新函館北斗が本州からの終着駅であり続ける期間が約10年延びたことを意味する。函館〜新函館北斗間は旅客輸送を維持する方向で調整が進んでおり、この区間の乗り換え動線と、函館駅前・ベイエリアの宿泊需要の結びつきは当面変わらない。回収期間10〜15年を前提とする案件にとって、延伸遅延はむしろ前提の安定要因として読める。

他方、北斗市側の地価データは新幹線駅前の開発ポテンシャルが現時点では顕在化していないことを示す。令和8年公示で新函館北斗駅の周辺2.6kmに取得できた標準地は住宅地の¥19,200/㎡（前年比-0.5%）と3.7kmの¥15,100/㎡（-0.7%）のみで、駅前商業地の公示標準地そのものが設定されていない。宿泊単価も北斗市¥6,800（N=4施設）と函館市より3割低い。新函館北斗駅前は、地価・単価の両面で「まだ市場が形成されていない」段階にある。延伸開業が単価と投資余地をどう動かすかについては、開業から2年が経過した北陸新幹線敦賀延伸後の福井県の実測が参考になる。

地盤・災害リスク — ベイエリア埋立地の液状化と津波浸水想定を分けて評価する

函館駅前・ベイエリアは、地価と需要の両面で最も投資が向かっている一方、地盤条件では最も慎重な精査を要するエリアでもある。国土交通省 不動産情報ライブラリの液状化傾向図（250mメッシュ）を函館駅周辺のタイル範囲で取得すると、208メッシュの内訳は次のとおりとなる。

ベイエリアの埋立地40メッシュ（19.2%）は「非常に液状化しやすい」区分にあたる。ここは景観価値が高く宿泊単価も取りやすい一方、基礎工事のコスト差が事業収支に直接効いてくる。五稜郭側の砂礫質台地（90メッシュ、43.3%）は「液状化しにくい」区分で、地盤面では有利である。地価が五稜郭で据え置き、駅前で上昇しているという価格シグナルとは、地盤リスクの評価が逆向きになる点に留意したい。

津波については、函館市が日本海溝・千島海溝沿いの巨大地震モデルに基づく津波ハザードマップを公表している。市域のうち津波浸水想定区域は約32.2%、最大想定浸水深は約10.0mとされる。駅前・ベイエリアはこの想定区域に含まれる地点が多く、取得・開発の実務では、市のWeb版ハザードマップで地点ごとの浸水深と基準水位を確認したうえで、1階部分の用途計画・避難計画・保険設計を組み立てることが前提となる。逆に言えば、これらは設計段階で織り込める性質のリスクであり、事業成立そのものを否定する要因ではない。ハザード条件を立地評価の第4軸として単価・防災Capexと並べて定量化する枠組みは、ホテル立地評価の第4軸「災害リスク」を定量化するで全国8商圏を対象に整理している。

商圏人口 — 函館駅2km圏の居住人口は2040年に2020年比-32.6%、需要の担い手は交流人口へ

投資判断の時間軸を10〜20年に置くとき、居住人口の将来推計は避けて通れない。函館駅を中心とする半径2km圏（250mメッシュ120セル）の居住人口は、2020年国勢調査ベースで31,676人、2025年推計で28,874人。これが2040年には21,365人へ、2020年比-32.6%（2025年推計比-26.0%）まで縮小する見通しである。年齢構成は2025年時点ですでに高齢者（65歳以上）が12,563人・43.5%を占め、生産年齢人口は14,272人・49.4%にとどまる。

同様に新函館北斗駅の半径2km圏（72セル）を見ると、居住人口は2020年2,430人、2025年2,240人、2040年1,762人（2020年比-27.5%／2025年推計比-21.3%）で、高齢化率は37.9%である。新幹線駅前でありながら、周辺2km圏の居住人口は函館駅前の8%に満たない。ビジネス需要の基盤も薄く、函館駅から1km圏の事業所1,150・従業者9,898人・オフィス系比率15.0%という数字と比べると、需要構造の差は歴然としている。

この人口動態が意味するのは、道南の宿泊需要の担い手が、居住人口ではなく交流人口（観光・出張・イベント）へ完全に移行しているという事実である。2025年度の宿泊客数504.3万人・前年度比+6.7%という記録更新は、まさにその交流人口が支えている。投資の前提としては、「地元人口が支える安定需要」ではなく「広域からの流動をどれだけ捕捉できるか」で収益を設計する必要がある。

上場REITの保有状況 — 道南4物件812室、取得単価は¥6.7〜45.3百万/室

ホテル特化型REIT7法人の保有関係マスターを照会すると、道南に所在する保有物件は4件・合計812室が確認できる。いずれも函館市内であり、北斗市・七飯町以下の周辺町には保有物件が確認できなかった。

注目すべきは取得単価の10年間での変化である。2015年の2件が1室あたり¥6.7百万・¥13.4百万であったのに対し、2024年7月取得の函館国際ホテルは¥38.7百万/室、2025年8月取得の「fav 函館」は¥45.3百万/室。同じ函館市内で、9年の間に取得単価のレンジが大きく上方に移動している。物件のグレードや立地が異なるため単純比較はできないが、函館市場に対する上場投資家の評価が、地価公示の駅前上昇と同じ時期に切り替わったことは読み取れる。

運営実績の面でも、函館物件は良好である。インヴィンシブル投資法人が開示する2026年6月の物件別実績によれば、函館国際ホテルは稼働率88.4%・ADR ¥18,366・RevPAR ¥16,229。同法人が公表する国内ホテル103物件全体の同月実績は稼働率82.2%・ADR ¥12,306・RevPAR ¥10,118であり、函館国際ホテルは稼働率で+6.2pt、RevPARで約1.60倍とポートフォリオ平均を大きく上回っている。ホテルマイステイズ函館五稜郭も稼働率83.4%（2026年6月実績）・ADR ¥9,799・RevPAR ¥8,174と、稼働面ではポートフォリオ平均を上回る水準を維持している。

エリア全体の推定成約ADRが¥9,600であるのに対し、駅・ベイエリアに立地する上位グレード物件は¥18,000台を実現している。函館の単価の低さは市場全体の天井の低さではなく、在庫構成の問題であるという解釈が、この対比から導かれる。前節で確認した「¥15,000超のレンジに15施設しか存在しない」という構造と合わせれば、上位価格帯における参入余地は明確である。

ポジショニング — ¥15,000超は15施設、上位価格帯が構造的に薄い

函館市の業態別内訳を客室数とあわせて整理すると、価格帯の空白がはっきりする。ビジネス業態47施設と旅館業態25施設が¥9,000前後の帯に集中し、シティ5施設・リゾート10施設だけが¥15,000超の帯にいる。需要は年間504万人の宿泊客まで積み上がっているのに、その需要を受け止める上位価格帯の在庫が15施設しかない。

開発シナリオ試算 — 新築は6%台、築古リポジショニングが7%台で優位

ここまでの実測値を前提に、函館駅前で3つの投資シナリオを試算する。あくまで公開データから組み立てた簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である点をあらかじめ断っておく。

■ 試算前提

• 土地：函館駅前 商業地・容積率600%／建蔽率80%。単価は令和8年地価公示の¥160,000/㎡を採用。新築シナリオは敷地1,200㎡・延床5,500㎡を想定。
• 建設費（第1段階：2025年実績ベース）：宿泊主体型で坪230万円、アッパーミドル型で坪250万円。国土交通省の建築着工統計をもとに構造別で見ると2025年はS造240.5万円/坪・RC造202.6万円/坪であり、ホテル用途の実勢としてこのレンジを採用した。
• 建設費（第2段階：建設期間インフレ織込み）：2031年開業・施工3年を想定し、2026年+5.3%／2027年+5.0%／2028年+4.5%の建設コスト上昇率を複利で乗じた係数1.155を適用。
• ADR：本稿で実測した函館市の帯域構造から、シナリオAは¥12,500（ビジネス業態上限¥8,700とシティ業態¥15,100の中間）、シナリオBは¥24,000（駅・ベイエリアの上位物件実績¥18,366を上回る新築プレミアム帯）を設定。
• GOP率：宿泊主体型45%、アッパーミドル型38%、リポジショニング型42%。インヴィンシブル投資法人が開示する運営受託物件のGOP実績（38.9%、2024年12月期）を参照し、宿泊主体型は上振れ、フルサービス型は同水準以下に置いた保守設定。
• 利回りの定義：GOP÷総投資額。賃料・管理報酬・公租公課・保険・FF&E積立の控除前であり、NOI利回りではない。

試算の含意は明確である。建設費インフレを織り込むと新築シナリオの利回りはA 6.0%・B 5.5%まで低下する一方、築古ストックの取得＋改装は7.4%を維持する。前節で確認したとおり、道南には築35年超の客室が2,986室（客室全体の26.1%）存在する。建設費が坪230万〜250万円という水準にあるなかで、既存躯体を活かせることの経済的価値は道南のように単価水準が¥9,000台の市場ほど大きくなる。函館では歴史的建築を宿泊機能付き複合施設へ再生した「T9 HAKODATE」のように、既存ストックの転用が実際に動き始めている。

加えて、建設費の高騰は既存事業者にとって競争環境の追い風でもある。新築の成立ハードルが上がるほど、当面の新規供給圧力は抑制される。2020年代に開業した100室以上の大型案件13件2,280室という直近の供給ラッシュのあとに、供給が一巡した状態で需要が伸び続ける局面が訪れる可能性は高い。

■ 感度分析（シナリオA・2025年建設費ベース）

■ 2軸感度分析（シナリオA・GOP利回り／2025年建設費ベース）

2軸で見ると、ベースケースの6.9%を7%台に乗せるにはADR ¥12,500を維持したまま通年OCCを85%まで引き上げるか、OCC 80%のままADR ¥13,750を取るかのいずれかが必要になる。逆にADR ¥10,000・OCC 75%まで下振れすると4.2%まで低下する。前節の1軸感度と同じ前提で計算しており、ADR -10%かつOCC -5pt のセル（¥11,250×75%）は5.9%で一致する。既存ストックの取得＋改装（シナリオC）が7%台を確保できるのは、この分母（総投資額）を新築の6割強に抑えられるためである。

リスク評価と投資判断サマリー

最後に、投資判断のタイムラインを整理しておく。函館駅前の地価上昇は令和7年（+8.2%）から令和8年（+10.3%）へ加速しており、取得コストは今後も上昇方向にある。一方で新幹線札幌延伸は2038年度末頃まで遠のいたため、「延伸に向けた地価の駆け込み上昇」という圧力は当面かからない。この2つを合わせると、駅前用地の取得は緩やかな上昇局面が続くものの、急騰リスクは限定的という読みになる。一方、築古ストックの取得は、建設費が高止まりするほど競合が増える性質のものであり、相対的にタイミングの優先度が高い。

まとめ — 「函館市場」を数え直すと見えるもの

道南16市町226施設11,449室。そのうち函館市が173施設9,818室で客室の85.8%を占める。周辺15町を全部足しても1,631室にしかならず、道南への投資とは実質的に函館市への投資である。この単核性は、投資家にとってはシンプルさでもある。検討すべき立地は限られており、判断軸は「駅前か、五稜郭か、湯の川か」の3択にほぼ集約される。

そのうえで、価格シグナルは駅前だけを指している。令和8年地価公示で函館駅前商業地は¥160,000/㎡・前年比+10.3%と3年連続で上昇し、上昇率も加速している。市内最高地価の五稜郭公園前は令和5年から4年間据え置き、湯の川温泉は3年連続の下落。上場REITの取得も、2020年代の大型開業も、駅・ベイエリアに集中している。

需要は記録を更新し続けている。2025年度の宿泊客数504.3万人・前年度比+6.7%、外国人宿泊客約57.9万人。にもかかわらず推定成約ADRは¥9,600にとどまり、¥15,000超の在庫は15施設しかない。需要の伸びと在庫構成のズレ——これが道南ホテル投資の中核的な機会である。上場REITが保有する駅前の上位物件が稼働率88.4%（2026年6月実績）・RevPAR ¥16,229でポートフォリオ平均を大きく上回っている事実は、この市場の天井が現在の平均値よりはるかに高いところにあることを示している。

建設費が坪230万〜250万円という水準にあり、施工3年で約+15.5%のインフレを織り込まねばならない現在、新築の利回りは6%を割り込む。一方で築35年超の客室が2,986室——市場の4分の1——存在する。道南で次に動くのは、新しく建てる案件ではなく、既にある建物を新しくする案件である。