建築基準法の適用除外条例は31自治体 — 歴史的建築物を宿に変える3条3号ルート

歴史的建築物を宿泊施設に転用しようとすると、多くの場合、最初に立ちはだかるのは旅館業法ではなく建築基準法である。増築・大規模の修繕・用途変更を行う時点で現行基準への適合が求められ、意匠や架構を残したまま基準を満たすことが難しい。この局面を制度として解く経路が、建築基準法第3条第1項第3号——自治体が条例で「現状変更の規制及び保存のための措置」を講じ、特定行政庁が建築審査会の同意を得て指定すれば、建築基準法そのものの適用を外せる、という仕組みだ。

本稿では、この第3号ルートを条文・条例・実績の三層で追う。条例を制定した自治体は31（独自条例27＋既存条例改正4、一般財団法人 地方自治研究機構による整理、2026年4月1日更新時点）。京都市が公表する活用事例24件のうち7件がホテル・旅館への転用である。制度の輪郭、手続きに要する期間、そして少室・高単価型として成立するかどうかの採算レンジまでを、一次資料と公開価格データで定量化する。

出典：一般財団法人 地方自治研究機構「歴史的建築物保存及び活用に関する条例」（2026年4月1日更新）／文化庁「国指定文化財等データベース」（2026年8月時点）／京都市「活用事例集」／国土交通省「歴史的建築物の活用に向けた条例整備ガイドライン」（2018年3月）

1号・2号は自動、3号は条例で開く — 建築基準法第3条の三層構造

建築基準法第3条第1項は、四つの号を掲げて「この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定は適用しない」建築物を定める。実務上、宿泊転用に関係するのは第1号・第2号と第3号であり、この二つは性格がまったく異なる。

第1号は、文化財保護法によって国宝・重要文化財・重要有形民俗文化財・特別史跡名勝天然記念物・史跡名勝天然記念物として指定または仮指定された建築物を掲げる。第2号は旧重要美術品等の保存に関する法律による重要美術品等。いずれも指定・認定を受けていること自体が要件であり、自治体の手続きを経ることなく自動的に建築基準法の適用外となる。文化庁の国指定文化財等データベースによれば、国宝・重要文化財（建造物）は2,633件（2026年8月時点）である。

第3号はこれと構造が違う。条文はこう定める——「文化財保護法第百八十二条第二項の条例その他の条例の定めるところにより現状変更の規制及び保存のための措置が講じられている建築物（次号において『保存建築物』という。）であつて、特定行政庁が建築審査会の同意を得て指定したもの」。つまり、①自治体に条例があること、②その条例で現状変更の規制と保存の措置が講じられていること、③特定行政庁が建築審査会の同意を得て指定すること——この三つが揃って初めて適用除外が成立する。制度が自動的に効く1号・2号に対し、3号は自治体が条例を用意して初めて開く経路である。

この違いが実務上どれほど大きいかは、母集団の規模を見れば分かる。文化財保護法第57条第1項による登録有形文化財（建造物）は14,748件（同データベース、2026年8月時点）あり、そのうち「住宅」分類が6,625件を占める。登録有形文化財は第1号の列挙に含まれていないため、自動的には法の適用外にならない。第3号の条例ルートに乗せて初めて、意匠と架構を残したまま用途変更ができるようになる。転用可能なストックの太宗は、実は3号の側にある。

なお、第3条第2項が定めるいわゆる「既存不適格建築物」の規定とも別物である。既存不適格は、法令の施行・適用時点で現に存在していた建築物について当該規定を適用しないという原則であり、増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替に着手した時点で（同条第3項第3号）その保護が外れる。歴史的建築物の宿泊転用はまさにこの工事を伴うため、既存不適格の枠の内側にとどまり続けることはできない。第3条第1項第3号は、その先を開くための規定である。

条例は14年で31自治体へ — ガイドライン公表後の2019〜2021年に13自治体が集中

第3号の条例を最初に整備したのは京都市である。2012年3月に「京都市伝統的な木造建築物の保存及び活用に関する条例」として公布し（施行は同年4月1日）、2013年11月に木造以外へ対象を広げて現在の「京都市歴史的建築物の保存及び活用に関する条例」となった。ただし京都市より早く、2011年1月には神戸市が都市景観条例の改正によって同じ機能を持たせている。国土交通省のガイドラインはこの二つの方式を「独自条例タイプ」（条例を新規に制定）と「既存条例タイプ」（景観条例・伝統的建造物群保存地区保存条例などを改正）に整理した。

一般財団法人 地方自治研究機構の整理（2026年4月1日更新）によれば、独自条例タイプは27自治体、既存条例タイプは4自治体（萩市、神戸市、兵庫県、横浜市）で、合計31である。本稿では、このうち直近に制定された七尾市（令和7年9月18日 条例第34号）と前橋市（令和8年3月30日 条例第14号）について、それぞれの自治体が公開する例規集で条文と公布日を照合し、いずれも第3条第1項第3号を根拠条文として明記していることを確認した。

累積曲線の形が示すのは、この制度が2018年3月のガイドライン公表を境に加速したことである。2017年末時点の累積は11自治体だったが、2019年に4（喜多方市・佐倉市・羽曳野市・金沢市）、2020年に5（奈良市・姫路市・熊本市・大磯町・勝央町）、2021年に4（長岡市・高岡市・小田原市・泉佐野市）と、3年で13自治体が加わった。ガイドラインが条例の構成・保存活用計画の記載事項・建築審査会の運用まで型を示したことで、各自治体が一から設計する負担が下がったと読める。

そして直近も止まっていない。2025年10月に七尾市と土浦市、2026年4月に所沢市と前橋市が施行し、直近2年で4自治体が加わった。北海道厚真町（2023年）、岡山県勝央町（2020年）、神奈川県大磯町（2020年）といった町村部にも広がっており、政令指定都市・中核市だけの制度ではなくなっている。事業者から見れば、数年前に「条例がないので使えない」とされた地域が、今は使える地域になっている可能性があるということだ。

地図で見ると、京都・奈良・兵庫・石川・富山という歴史的市街地が濃い西日本と、群馬・埼玉・千葉・茨城・神奈川という関東内陸〜湘南のラインに二つの塊がある。前者は町家・武家屋敷・城下町のストック、後者は近代和風建築・別荘建築・産業遺産のストックに対応する。豊岡市だけは対象地域を城崎温泉地区に限定した条例であり、温泉街の木造多層旅館という特定の建物類型を名指しで想定した唯一の例になっている。

実際に外れているのは構造耐力と避難 — 京都市24事例の条文別内訳

制度の輪郭が分かったところで、この経路を通ると具体的にどの条文が外れるのかを実績から見る。京都市は条例に基づいて保存活用された建築物を「活用事例集」として公表しており、木造（京町家等）編・木造（神社仏閣・歌舞練場）編・非木造編を合わせて24件が掲載されている。各事例には「適合が困難だった主な規定」が明記されており、集計すると制度の実務的な使われ方が見える。

最頻出は法第20条（構造耐力）で24事例中23件。次いで法第35条（避難施設等）が18件、法第36条（構造・防火・避難に関する技術的基準）が13件、法第35条の2（内装制限）が12件、法第61条（防火地域・準防火地域の建築物）が10件、法第44条（道路内の建築制限）が8件と続く。つまりこの制度が実際に解いているのは、「古い木造架構をそのまま残しながら、耐震・防火・避難をどう担保するか」という一点である。

重要なのは、適用除外は「安全を問わない」という意味ではないことだ。国土交通省のガイドラインは、法の適用が除外される代わりに代替措置により一定の安全性を担保することが求められると明記している。実際、公表事例では法第20条に対して屋根の軽量化・土壁の増設・べた基礎の新設といった耐震補強が、法第61条・第64条に対しては漏電遮断器の設置・電気配線改修・自動火災報知設備・消火器・非常用照明・誘導灯・階段の緩勾配化・直通階段の増設といった代替措置が組まれている。設計の自由度が上がるのであって、安全水準を下げる制度ではない。

京都市が公表する事例の内訳を用途で見ると、24件中7件がホテル・旅館・簡易宿所への転用で、用途を変更した事例のなかでは最大の塊である。次いで飲食店への転用が5件。従前用途をそのまま継続した保存活用（寺院・学校・庁舎・町会所・診療所・住宅）が8件、大学・教育関連が2件、福祉施設と宗教施設が各1件と続く。用途変更を伴う16件に限れば、宿泊は7件・44%を占める。この制度がもっとも活発に使われている出口は宿泊だと言ってよい。

この7件の延床面積の中央値は539.3㎡、最小は125.0㎡、最大は5,622.0㎡である。大半が数百㎡規模——1棟貸しから10室前後の小規模宿に収まるレンジに集中しており、廃校を転用した5,622.0㎡が例外的に大きい。この制度が開くのは、まず「少室・1棟型」の事業領域であると読める。従前用途も住宅・医院・料亭・保養所・小学校と多様で、住宅系だけの制度ではない。

手続きは三段階、包括同意基準で審査会同意は約3ヶ月から約1.5ヶ月へ

事業として組む以上、期間が読めるかどうかは決定的である。国土交通省のガイドラインは、条例の制定から活用までを三つのフェーズに整理している。

出典：国土交通省「歴史的建築物の活用に向けた条例整備ガイドライン」（2018年3月）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

この三段階のうち、事業スケジュールを最も左右するのがフェーズⅡの建築審査会同意である。建築審査会は法律・経済・建築・都市計画・公衆衛生・行政の学識経験者5人以上で構成され、都道府県および建築主事を置く市町村に設置される。歴史的建築物の指定にあたっては、建築物の歴史的価値、現状変更の規制及び保存のための措置、安全上・防火上・衛生上必要な措置などが審議される。

ここで期間を大きく縮めるのが包括同意基準である。自治体があらかじめ一定の構造規模・安全基準・維持管理方法からなる技術的基準を定め、建築審査会の包括的な同意を得ておけば、個別案件ごとの審議を経ずに指定できる。京都市の実績では、個別同意が約3ヶ月かかるのに対し、包括同意では約1ヶ月半——およそ半分に短縮される（国土交通省ガイドライン記載の京都市事例）。

京都市が包括同意基準に踏み切った経緯自体が、この制度の学習曲線を物語る。2012年4月の条例施行から2013年度末時点で登録は2件にとどまっていた。市はその後、実施計画で2020年度までの保存建築物登録55軒という目標を設定し、一般の京町家まで対象を広げて汎用性を高めるため、2016年度に標準的な規模の京町家を対象とした包括同意基準を制定している。条例をつくっただけでは動かず、標準化して初めて件数が伸びたという順序である。

注目すべきは、包括同意基準の対象用途に「旅館」が明記されていることである。ガイドラインは理由を「活用ニーズが多いと考えられる用途とした」と記す。制度設計の時点で、宿泊が主要な出口として織り込まれていたわけだ。あわせて10㎡以内の増築が認められており、これは「京町家に元々付帯していない水廻り」を想定したものと明記されている。宿泊転用で必須となる浴室・便所の増設が、標準ルートの中に位置づけられているという意味になる。

ただし包括同意基準は万能ではない。ガイドラインは、この手法が有効なのは「建築物の架構形式や壁の作り方が共通しているなど、地域内に一定の共通した仕様を有する歴史的建築物が複数存在する場合」であり、共通仕様を持たない地域では個別対応が必要になると留意点を挙げている。京町家のように類型が明確なストックが厚い地域でこそ効く仕組みである。逆に言えば、城崎温泉地区に対象を絞った豊岡市の条例のように、類型を絞れば標準化しやすくなるという設計思想は他地域にも移植可能だ。

もう一点、京都市が条例の対象を「法の施行日（1950年11月23日）前に建築された建築物に限る」と明示していることも実務上重要である。1950年の建築基準法施行より前に建てられたストックであることが、京都市の制度では入口の条件になる。前橋市の条例も対象建築物を「法の規定が適用されるに至った際現に存し、又はその際現に建築、修繕若しくは模様替の工事中であった建築物」と定義しており、同じ考え方に立つ。デューデリジェンスの最初のチェック項目は、価値付けの有無ではなく建築年次だということになる。

町家型の掲載価格は旅館の1.24倍・ビジネスホテルの2.74倍 — 少室高単価の実勢

制度の経路が開いていても、単価が伴わなければ事業にならない。歴史的建築物の転用が向かう先の価格水準を、公開されている掲載価格から確認する。

メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが2026年8月時点で集計した全国のカテゴリ別掲載価格（2名1室利用時・1室あたり・税込・全プラン平均）を見ると、町家型は636軒・約¥43,700。旅館（6,559軒・約¥35,300）の1.24倍、シティホテル（1,351軒・約¥27,200）の1.60倍、ビジネスホテル（7,792軒・約¥16,000）の2.74倍である。同じく1棟・少室型が中心のオーベルジュは228軒・約¥77,500、貸別荘は5,010軒・約¥53,300と、いずれも高い水準にある。

町家型を都道府県別に分解すると、636軒のうち507軒（79.7%）が京都府に所在する。石川県43軒、福岡県14軒、滋賀県10軒、奈良県7軒、岡山県4軒と続く。ストックの地理的な偏りは既刊「町家宿1,537施設の88%が京都に集中」で扱ったとおりで、施設定義が異なるため数値は一致しないが、京都への集中という構造は共通している。

興味深いのは、この町家型の掲載価格を同じエリアの標準的な施設の掲載価格と並べたときである。京都府の町家型は約¥36,200（507軒）で、京都市全体の掲載価格中央値約¥30,500に対して+18.7%。石川県の町家型は約¥41,300（43軒）で、金沢市全体の約¥22,700に対して+82.0%となる。ストックが薄い地域ほど、希少性が価格に乗りやすい構造が見える。

条例を持つ16市の推定成約ADR — 城崎¥21,700、京都¥13,900

次に、条例を制定している自治体そのものの宿泊市場の実勢を見る。ここではエリアの標準的な施設の水準を示す推定成約ADRを用いる（2025年8月〜2026年7月の12ヶ月中央値、対象施設数10施設以上の自治体に限定）。

最も高いのは豊岡市の約¥21,700（対象施設数の中央値98施設）。城崎温泉という木造多層旅館の集積地であり、条例が対象地域を城崎温泉地区に限定していることと整合する。次いで京都市 約¥13,900（同419施設）、奈良市 約¥13,000（同59施設）、神戸市 約¥11,600（同124施設）、金沢市 約¥10,100（同117施設）。

一方、下位には高岡市 約¥5,700、土浦市 約¥6,100、津山市 約¥6,200、姫路市 約¥7,100が並ぶ。ここが重要な読みどころで、条例があること自体は市場単価の高さと相関していない。むしろ、単価水準が高くない地域でこそ、少室・高単価型の宿を成立させる余地は大きい。エリアの標準的な施設が¥6,000前後の市場で、歴史的建築物を1棟転用して数万円のレンジに立てられるなら、その差分がそのままポジショニングの独自性になる。金沢市の町家型が市場全体に対して+82.0%の掲載価格を実現していることは、その一つの証左だろう。

加えて、七尾市（約¥9,600／同16施設）は2025年10月施行の新しい条例で、能登の和倉温泉を抱える市である。近江八幡市（約¥7,300／同11施設）は重要伝統的建造物群保存地区を持ち、条例施行は2023年4月。制度が整った直後で、まだ転用事例の蓄積が薄い自治体が複数ある——これが現在の市場環境である。

6室・420㎡モデルの採算 — 改修投資に対するGOP率は4.7〜21.7%

ここまでの制度・実績・単価を踏まえ、事業として組んだ場合のレンジを試算する。以下はすべて仮定値に基づく簡易試算であり、実際の投資判断には個別の詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。

結果を読むと、この事業領域の成否を分けるのは稼働でも単価でもなく、まず改修坪単価である。保守と強気の間で年間GOPは903万円から2,621万円へ2.9倍に開くが、同時に改修工事費が1.91億円から1.21億円へ1.6倍縮む。両方が効いて、回収年数は21.1年と4.6年——4.6倍の開きになる。単価と稼働の想定を動かすより、改修計画の作り込みが利回りを大きく動かす構造だ。

そしてここで第3条第1項第3号の制度的価値が効く。京都市が包括同意基準の説明で挙げているとおり、この経路では建蔽率・容積率が既存不適格のままでも現状のまま活用でき、道路への軒・庇の突出をそのまま存置でき、道路斜線・北側斜線・高度地区の既存不適格も現状のまま活用できる。外壁・軒裏は京町家の意匠形態を保存しながら改修でき、窓・出入口は木製防火雨戸等の活用で既存の木製建具を活かせる。構造は京町家の変形性能を考慮した耐震診断手法で改修できる。これらはいずれも、現行基準に合わせようとすれば意匠の作り替えや躯体の増強という形で改修費に跳ね返る項目である。制度が改修費の上振れ要因を減らす方向に働くという意味で、第3号ルートは利回りに直接効く。

感度分析が示すのは、収益側のダウンサイドに対する耐性が比較的高いことである。ADRを10%下げ、かつ稼働を5pt下げても、改修投資に対するGOP率は12.5%から10.4%へ2.1pt落ちるにとどまる。少室型は固定費の絶対額が小さく、収益の変動が利回りに与える影響が緩やかになる。逆に言えば、改修費の見積もり精度こそがこの事業のリスク管理の中心である。

建設費の上昇局面という文脈も押さえておきたい。国土交通省 建築着工統計に基づけばホテル建築費は2022年の坪138万円から2024年に坪195万円へ2年で+41%上昇し、2025年も全構造平均195.2万円と高止まりしている（工法別の坪単価水準は「ホテル建設費はいくら？坪単価の目安と工法別コスト比較」を参照）。新築の採算ラインが上がることは、既存ストックを活かす選択肢の相対的な優位が高まることを意味する。既刊「建設費+41%と人材難で消える供給」で扱ったとおり新規供給そのものが細る局面では、既存の歴史的建築物を宿に変える経路の希少価値はむしろ上がる。

補助制度は設計監理が中心 — 民間所有者が使える範囲を正確に押さえる

資金面の支援制度についても、対象範囲を正確に把握しておく必要がある。文化庁の「登録有形文化財建造物修理等事業費国庫補助要項」（平成9年7月11日 文化庁長官裁定、令和2年4月1日改正）は、補助対象事業を大きく二つに分けている。

補助率は原則補助対象経費の50%。ただし、財政力指数が1.00を超える都道府県・指定都市では財政力指数の逆数（調整率）を乗じた額となり、過疎地域自立促進特別措置法に規定する過疎地域を区域とする市町村が補助事業者である場合は65%、沖縄県内で行われる補助事業については当分の間80%とされている。

実務上おさえるべきポイントは二つある。第一に、民間の事業会社が所有者として直接使いやすいのは(1) 保存修理に係る設計監理事業であり、補助されるのは設計料・監理料であって修理工事費そのものではない。第二に、(2) 公開活用事業は補助事業者の範囲が地方公共団体等に限定される項目が多く、営利法人が単独で使うことを前提とした枠組みではない。したがって、前節の試算における改修工事費の主要部分は自己資金・借入で賄うことになる。設計監理費は改修工事費とは別に発生するため、補助を得られればその分の負担が軽くなる、という位置づけで見ておくのが正確である。

もう一つ、要項には興味深い運用が盛り込まれている。「修理工事（災害復旧工事を除く）については、総事業費から修理が完了する翌年から5ヶ年における収入増加見込額の合計額を除いた額を補助対象経費とする」——つまり、収益改善が見込まれる分は補助対象から差し引かれる。同時に、保存活用地域計画や保存活用計画に具体的な活用方策が記載されている場合には優先採択等の措置が講じられるとも記されている。活用によって収益を生む計画は優先されるが、その収益見込み分は補助対象外になる、という設計だ。収益性の高い宿泊事業ほど、補助よりも制度そのもの（適用除外による改修費の圧縮）を主たるメリットとして設計すべきという帰結になる。

なお、各自治体も独自の支援制度を持つ。金沢市は「歴史的建築物にかかる建築基準法適用除外の手引き」を公開して制度解説を提供しており、京都市は設計者向けに「手続BOOK【技術的基準（包括同意基準）解説編】」を用意し、設計事例と保存活用計画書の作成例まで示している。制度が整った自治体では、事業者が参照できる手引きも同時に整備されているという点は、実務上の参入障壁の低さにつながる。

まとめ — 制度の輪郭が確定した領域で、案件の蓄積はこれから

整理する。建築基準法第3条第1項第3号は、条例と建築審査会の同意という二段構えで、歴史的建築物から建築基準法の適用を外す経路である。国宝・重要文化財（2,633件）が自動的に適用外となる第1号・第2号に対し、登録有形文化財14,748件をはじめとする広大なストックは、この第3号を通して初めて宿泊施設への転用が可能になる。

この経路を開いた自治体は2026年4月時点で31。2018年3月に国土交通省がガイドラインを公表して以降、2019〜2021年の3年間だけで13自治体が加わり、2025年10月から2026年4月にかけても4自治体が新たに施行した。京都市が公表する24事例のうち、用途を変更した16件の44%にあたる7件がホテル・旅館・簡易宿所への転用である。延床面積の中央値は539.3㎡——少室・1棟型の規模帯だ。

手続きは保存活用計画の作成と建築審査会の同意が中心で、京都市の実績では包括同意基準の適用によって同意に要する期間は約3ヶ月から約1ヶ月半へ短縮される。同市の包括同意基準は対象用途に「旅館」を明記し、水廻り想定の10㎡以内の増築まで織り込んでいる。

市場側を見ると、町家型の掲載価格は全国636軒で約¥43,700——旅館の1.24倍、ビジネスホテルの2.74倍である。石川県では町家型が金沢市全体の掲載価格に対して+82.0%の水準にある。一方、条例を持つ16市の推定成約ADRは豊岡市 約¥21,700から高岡市 約¥5,700まで4倍近い幅があり、条例の有無と市場単価は相関していない。単価水準が高くない市場でこそ、歴史的建築物を核にした少室・高単価型の独自ポジションが取りやすい。

採算は、6室・延床420㎡のモデルで改修投資に対するGOP率4.7〜21.7%（回収21.1〜4.6年）というレンジになった。振れ幅を決めるのは主に改修坪単価であり、収益側のダウンサイド（ADR −10%かつ稼働 −5pt）でも中位シナリオの利回りは12.5%から10.4%へ2.1ptの低下にとどまる。適用除外によって容積率・建蔽率・斜線制限・道路突出などの既存不適格を現状のまま活かせることは、そのまま改修費の圧縮につながる。

建設費が2022年比+41%の水準で高止まりし、新築供給が細る局面にあって、この経路の相対的な優位は高まっている。そして制度が整った直後で転用事例の蓄積が薄い自治体——近江八幡市、七尾市、土浦市、所沢市、前橋市——が複数存在する。制度の輪郭はすでに確定しており、案件の蓄積はこれからというのが、2026年時点の状況である。

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