宿泊業の設備投資は減価償却費の1.51倍 — 1室あたり年43万円、法人企業統計で読む更新余地

エグゼクティブサマリー — 更新投資比率1.51倍、全産業1.25倍を上回る水準まで回復

結論を先に置く。宿泊業の設備投資額は2024年度に5,468億円となり、同年度の減価償却費計3,623億円に対して1.51倍に達した。全産業（金融業・保険業を除く、全規模）の1.25倍を上回る水準である。売上高に対する設備投資の比率も5.37%と、全産業の3.21%を大きく超える。宿泊業は、稼いだ分を建物に戻す度合いが産業横断で見ても高い側に位置している——これが法人企業統計から読み取れる第一の事実だ。

ただしこの1.51倍という数値は、コロナ禍で0.40倍まで落ち込んだ2020年度からの反動を含んでいる。5年間の累計で見れば設備投資1兆8,352億円に対し減価償却費計1兆8,600億円で、比率は0.99倍。つまり2020年度から2024年度までの5年間を通算すると、費消した資産価値とほぼ同額を戻したにとどまる。休業期間に見送られた工事のぶんだけ、再投資が向かう先はまだ大きく残っていると読むのが素直だろう。

そしてもうひとつ。設備投資額を稼働が確認できる客室ストックで割ると1室あたり年43.1万円となり、これは上場ホテルREIT4社の実績レンジ（1室あたり年13.4万〜62.4万円）のちょうど中ほどに収まる。産業全体が優良サンプルに見劣りしているわけではない。差が出るのは水準ではなく、後述するとおり規模階層の間である。

更新投資比率の11年 — 2つの独立した調査設計が同じ形を描く

法人企業統計調査には、資本金1千万円未満まで含めて全規模を捉える年次別調査と、資本金1千万円以上を対象に四半期ごとに実施される四半期別調査の2系統がある。母集団も調査設計も違う2つを並べたのが下図である。水準には差があるが、山と谷の位置はほぼ一致している。単一の標本の癖ではなく、産業の実際の投資行動を捉えていると考えてよい。

3つの局面が読み取れる。第1期（2016〜2018年度）は訪日需要の拡大局面で、比率は1.09倍→1.52倍→1.35倍と3年連続で1.0を超えた。売上高設備投資比率も5.95%→6.15%→5.99%と高止まりしている。この時期に投じられた資本が、いま築7〜10年の客室として稼働している。

第2期（2019〜2021年度）は0.72倍→0.40倍→0.71倍。2020年度の0.40倍は、この11年で最も低い。売上高が4兆1,613億円まで縮小するなかで、工期を要する更新工事の多くが後ろ倒しになった局面である。ここで見送られた工事は消えたわけではなく、後年の投資機会として繰り越されている。

第3期（2022〜2024年度）は1.04倍→1.24倍→1.51倍。3年連続で1.0を超え、しかも比率が毎年切り上がっている。四半期別調査でも1.12倍→1.26倍→1.60倍と同じ方向を示す。なお四半期別調査では2025年度（2025年4月〜2026年3月）の4四半期がすでに出揃っており、その値は1.26倍。2024年度の突出した水準からは落ち着いたものの、同調査ベースの過去10年の中央値1.27倍とほぼ同水準であり、1.0を挟んだ低位圏に戻ったわけではない。

絶対額で見ると、構図はさらにはっきりする。減価償却費は3,000億円台前半で驚くほど安定している——2019年度3,120億円、2020年度3,051億円、2024年度3,623億円。既存建物が毎年費消していく価値は、需要がどう動こうと止まらない。動くのは設備投資の側だけで、こちらは1,214億円（2020年度）から5,468億円（2024年度）まで4.5倍の振れ幅を持つ。

この非対称性が、宿泊業の資産管理を難しくしている。減価償却費は毎年ほぼ一定に発生する固定的な「資産の目減り」であり、設備投資は業績に連動して振れる。景気の谷で投資を絞ると、その年の比率は下がるが、目減りの側は止まらない。谷が長引くほど、後で戻すべき総量が積み上がる構造になっている。

3つ目の指標である有形固定資産回転率も添えておく。2020年度の0.68回から2024年度は1.74回へ。有形固定資産1円あたりが生む売上が2.5倍前後に高まった計算であり、単価上昇と稼働回復が資産効率に表れている（分母である有形固定資産の年度間の振れも含む点は割り引いて読む必要がある）。この効率が高いあいだは、設備投資の原資も相対的に確保しやすい。再投資を前に進めるうえで追い風の局面といえる。

規模階層で分かれる — 資本金1億円以上は2.82倍、1億円未満は0.94倍

産業平均の1.51倍を、資本金階級で分解すると景色が変わる。2024年度、資本金1億円以上の層は2.82倍、1億円未満の層は0.94倍。同じ産業のなかで3倍の開きがある。

興味深いのは、この序列が固定的ではないことだ。コロナ禍の2020〜2021年度は逆転していた。1億円以上の層が0.24倍・0.49倍まで絞り込んだのに対し、1億円未満の層は0.47倍・0.78倍を維持している。大規模層は大型改装を止められる代わりに、止めると比率が一気に落ちる。小規模層は日々の維持補修が投資の中心で、そもそも止めにくい。投資の弾力性が階層によって違うという構造が、この逆転に表れている。

そして2023年度以降、大規模層が一気に戻してきた。2024年度の2.82倍は、費消した資産価値のおよそ3倍を1年で設備に投じた計算になる。館内改装、客室リニューアル、省エネ設備の更新——需要の回復を確認したうえで、繰り越されていた工事が動き出した局面と読める。1億円未満の層の0.94倍は、この波がこれから届く余地を示している。産業全体の再投資が向かう先として、最も大きな面積を持つのがこの層である。

宿泊業の売上高設備投資比率は、2016年度以降、コロナ期の落ち込み（2019年度3.27%・2020年度2.92%）を除けばおおむね5〜7%で推移している。全産業の3%前後に対しても大きく上振れしており（全産業を下回ったのは2020年度の2.92%対3.01%の1年度のみ）、装置産業としての性格が数字にはっきり出ている。客室という資産を売る以上、資産に手を入れ続けなければ商品が古びる。この構造が、売上に対する投資負担を他産業より高くしている。

そして中小規模層では、その投資の使い道がさらに偏る。中小企業実態基本調査で宿泊業（産業中分類75）の設備投資を目的別に見ると、2016年度は「既存建物・設備機器等の維持・補修・更新」が83.0%を占めた。2014年度34.7%、2015年度47.5%からの急上昇である。金額でも2016年度の1,745億円は2014年度の174億円から10倍に増えている。新規出店や事業転換ではなく、いま持っている建物を保たせるための投資が中小層の設備投資の大半を占める——法人企業統計とは別の調査設計から、同じ絵が出てくる。

1室あたりに直す — 産業平均年43.1万円は、REIT物件の実績レンジの中ほど

ここまでの金額を、投資家がふだん使う単位に翻訳する。2024年度の設備投資額5,468億円を、メトロエンジンリサーチが稼働を確認している国内1,267,377室（27,162施設）で割ると、1室あたり年431,433円。約43万円である。

分母の取り方で幅は出る。旅館業法上の「旅館・ホテル営業」の客室数は1,757,557室（2021年度末、厚生労働省「衛生行政報告例」）で、この広い分母を使えば1室あたり年311,107円まで下がる。本稿の1室換算は、いずれの分母でも概算である。法人企業統計の宿泊業には客室を持たない事業体が含まれ、逆に客室ストック側には法人格を持たない個人経営の宿が含まれる。分子と分母の母集団が完全には一致しない点は、あらかじめ断っておきたい。

並べてみると、産業平均はREIT保有物件の実績レンジ（1室あたり年13.4万〜62.4万円）のちょうど中ほどに位置する。上場REITが保有する優良物件と、産業全体の平均とのあいだに、桁が変わるような断絶があるわけではない。既往分析でREIT各社の再投資倍率（資本的支出÷減価償却費）が0.29〜1.43倍のレンジにあったことを思い出せば、2024年度の産業平均1.51倍はむしろその上限側にある。

もっとも、この比較には解釈の幅がある。REIT側の「資本的支出」は建物の資産価値を保つ工事に限定された概念で、法人企業統計の「設備投資」は新設固定資産の取得全般を指す。宿泊業では土地の構成比が0.0〜3.4%にとどまるため大枠での比較は成り立つが、産業平均5,468億円のなかには新規開業のための建設投資も含まれている。既存建物への更新投資だけを取り出せば、1室あたりの水準は上の数字より下に来る。そのぶん、既存ストックに向かう再投資の余地は数字の見た目より大きいと読むのが妥当だろう。

更新余地の総量 — 1995年以前開業の57.8万室が、投資の受け皿になる

更新投資比率は「フロー」の指標である。これに「ストック」の側を重ねると、再投資が向かう先の大きさが見えてくる。

本媒体では既に「旧耐震ホテル23.6万室・全客室の19.1%」および「地方中核32市ホテル22.6万室、42.7%が1996年以前開業」で、築古ストックの厚みを客室単位で確認している。全国ベースで開業年が判明する1,233,252室を世代別に分けると、次のようになる。

1995年以前に開業した客室は577,871室、開業年判明分の46.9%にあたる。1980年以前だけでも223,522室（18.1%）がいまも稼働している。1981〜1990年の246,147室は、開業から35〜45年が経過した最大の塊である。

ここに1室あたりの再投資額を掛けると、更新余地の総量が試算できる。1995年以前開業の577,871室について、REIT実績の中位に近い1室あたり年40万円の再投資が毎年回る姿を想定すると、必要額は年2,311億円。2024年度の産業全体の設備投資額5,468億円の42.3%に相当する。築古ストックの維持だけで、産業の設備投資の4割強を吸収する規模感である。

逆に言えば、この4割強はすでに需要が確定している投資機会だということでもある。宿泊需要が伸びるかどうかにかかわらず、建物は毎年古くなる。改修工事、設備更新、耐震補強、省エネ改修——受注する側から見れば、ここには読みやすい市場がある。では個々の宿にとって、その工事をいつ打つのが効くのか。開業からの経過年数と単価の関係は開業10年の宿はいま — 2016年コホートで測る改装の効きどきで実測している。

感度分析 — 前提を動かしても、更新投資は産業の設備投資の2〜9割を占める

前節の2,311億円という試算は、「1室あたり年40万円」「対象は1995年以前開業の577,871室」という2つの前提に依存している。前提を動かしたときにどう振れるかを、格子で示す。

格子のどこを取っても、更新投資は産業の年間設備投資額に対して2割から9割という大きな比重を占める。1室あたり50万円以上を全ストックに当てはめると100%を超えるが、これは「全客室を毎年その水準で更新することは現実的でない」ことを示しているのであって、投資の必要量が過大なのではない。実際には5〜10年に一度まとまった山が来る形で平準化されている。

3つのシナリオのうち、更新必要額を満たせないのは悲観ケースだけである。2020年度の0.40倍は感染症下で投資判断が一斉に止まった局面の値であり、この水準が続けば産業は必要な更新を積み残す。逆に言えば、平時の水準に戻っている限り、産業全体としては更新投資の原資が不足しているわけではない。制約は資金量ではなく、どの階層に資金が向かうかにある。

投資家の実務に置き換えると、示唆は3つある。

まとめ — 産業のバランスシートは、いま再投資に向かう局面にある

財務省「法人企業統計調査」の年次別調査に、宿泊業は単独の業種として計上されている。飲食サービス業と合算された「宿泊業，飲食サービス業」の数値を使う必要はなく、産業単体の設備投資と減価償却費を11年分たどることができる。この事実自体が、ホテル投資の議論に新しい物差しを1本足す。

読み取れたのは4点である。第一に、2024年度の更新投資比率は1.51倍で、全産業の1.25倍を上回る。第二に、コロナ期を含む直近5年通算では0.99倍で、費消した資産価値とほぼ同額を戻したにとどまり、繰り越された投資機会が積み上がっている。第三に、資本金1億円以上は2.82倍、1億円未満は0.94倍と階層差が大きく、再投資が向かう最大の面積は中小規模層にある。第四に、1室あたりに直した産業平均年31万〜43万円は、上場REIT保有物件の実績レンジの中ほどに位置し、産業全体が特殊な位置にあるわけではない。

そして1995年以前に開業した客室が57.8万室、稼働ストックの46.9%を占める。この築古ストックを1室あたり年40万円で維持する姿を想定すると、必要額は年2,311億円——産業の年間設備投資額の42.3%にあたる。再投資が向かう先の総量は、需要の増減とは独立に、すでに確定している。ホテル投資を考えるとき、この土台の大きさを頭に置いておく価値はある。

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