ホテルの上下水道費、自治体で2.1倍差 — 100室の年間差785万円とNOI影響

ホテルのランニングコストを議論するとき、話題はほとんど電気とガスに集まる。だが宿泊業がもう一つ大量に買っている資源がある——水である。国際観光施設協会エコ・小委員会が全国約100施設を調査した結果によれば、宿泊客1人あたりの水道使用量は630リットル。1泊の滞在で、家庭の1人1日分（282リットル）の2倍以上を使う計算になる。

本稿が扱うのは、その630リットルを「いくらで買っているのか」である。そして重要なのは、その価格を決めているのが国ではなく、立地する市町村の水道事業体だという点だ。同じ100室のビジネスホテルを7つの自治体に置いて上下水道費を積み上げると、年額は699万円から1,485万円まで2.12倍に開いた。差額785万円は10年で7,854万円、キャップレート5.0%で資産価値に換算すれば1億5,709万円に相当する。

1人630リットルの出所 — 水光熱費1,300円のうち、水はいくらか

まず原単位の一次情報を確認しておく。国際観光施設協会と日本旅館協会が2017年に開催した「宿泊施設の生産性向上推進シンポジウム」で、施設協会は全国約100施設を調査した結果として、宿泊客1人あたりの水光熱使用量が水道630リットル、電気30.4キロワット時、油4.8リットルであったと報告している。同協会は宿泊客1人あたり水光熱費の目標値を900円と設定し、これを達成するには水道を600リットルまで抑える必要があるとした（観光経済新聞 2017年12月5日）。

この630リットルという値は、大浴場を持つ旅館を多く含む母集団の平均である点に注意がいる。同協会は「温泉のある旅館は、水道、電気、重油などの使用量が多く、大浴場の運営などに改善の余地が大きい」と指摘しており、業態によって上下に大きく振れる数字だと理解すべきだ。実際、同シンポジウムで紹介された日本海側の客室26室の温泉旅館では、設備改修によって1人あたり水光熱費が1,956円から992円へ半減している。

金額側の目安としては、日本旅館協会の2015年度統計が宿泊客1人あたりの水光熱費を大規模旅館（100室以上）1,259円、中規模旅館（31〜99室）1,307円、小規模旅館（30室以下）1,346円としており、客室規模に関係なく1,300円前後で揃っていた。ただしこれは10年以上前の水準であり、現在値として使うことはできない。同協会エコ・小委員会の委員長は2023年時点のコラムで「旅館はコロナ前には水道代を入れて1人当たり平均1350円程度の水光熱費が掛かっていましたが、エネルギー価格の高騰などで今では2千円を超えていると思います」と述べており、これは統計値ではなく実務家の見立てである。

ホテルは家庭と違う料金表で水を買っている — 口径別・用途別の構造

ここからが本題である。水道料金は「基本料金＋従量料金」で構成されるが、事業用途の大口需要家に適用される料金表は家庭用とは別物になる。決め方は自治体によって大きく3系統に分かれる。

第1に、口径別。メーターの呼び径が大きいほど基本料金が跳ね上がる。東京都区部（東京都水道局）では、口径13ミリの基本料金が月860円（税抜）であるのに対し、50ミリでは20,720円、75ミリでは45,623円、100ミリでは94,568円になる。しかも東京都の場合、口径が大きい契約では従量単価の低い階段が消える。家庭が使う13〜25ミリでは最初の5立方メートルが0円、6〜10立方メートルが22円と安く始まるが、50ミリの契約では最初の1立方メートルから1立方メートルあたり372円が適用される。同じ水を、家庭は22円で、ホテルは372円で買っていることになる。

第2に、用途別。札幌市は「家事の用」と「家事以外の用」を分け、後者に高い基本料金を課す。福岡市も「家事用」「家事以外の用」に分かれ、ホテルは後者に入る。ここで実務上の落とし穴がある——大阪市の「業務用」は、ホテルを指す区分ではない。大阪市水道局が公表する用途の適用基準によれば、業務用はバー・キャバレー等の風俗営業、噴水・池・滝等の修景施設、湯屋用以外の公衆浴場、一時的な事業活動などに限定されており、ホテルはこれに該当せず「一般用」が適用される。用途区分の名称だけで料金を推定すると、大阪では単価を大きく取り違える。

第3に、基本水量制。札幌市の「家事以外の用」50ミリは基本料金が月53,900円（税込）と全国有数に高いが、この中に月100立方メートルまでの使用量が含まれている。京都市の呼び径50ミリも基本料金40,260円（税込・2か月）に一定の基本水量が付与される。基本料金の額面だけを並べた比較は、この構造を見落とす。

そして下水道使用料を必ず併記する必要がある。多くの自治体では汚水排出量を水道使用量とみなして課金するため、上水を使えば自動的に下水も発生する。後述する100室モデルでは、上下水道の合計負担は上水単独の1.5〜2.2倍になった。上水だけで用地を比較すると、負担の3〜5割を見落とすことになる。

原単位から積み上げる — 3つの規模モデルの年間上下水道費

次に、原単位から実際の年間使用量と料金を積み上げる。計算式は客室数 × 稼働率 × 365日 × 1室あたり宿泊人数 × 原単位である。前提は以下のとおり、いずれも本稿の設定値とする。

この使用量を、前節の7自治体の料金表に通す。結果が下表である。施設の仕様は完全に同一で、変えたのは所在地だけという条件設定になっている。

注目すべきは下水道が占める比率のばらつきである。松本市では上水318万円に対して下水381万円と、下水のほうが大きい。逆に札幌市は上水640万円・下水293万円で、下水は上水の半分以下だ。上水の安さで用地を選ぶと、松本市のように下水で逆転される構造が起きうる。上下水道はセットで見る以外にない。

規模を変えても構図は変わらない。200室シティホテル（月4,783立方メートル）では福岡市5,927万円に対し松本市2,524万円で2.35倍・年額3,403万円差、80室温泉旅館（月2,944立方メートル）では福岡市3,549万円に対し松本市1,530万円で2.32倍・年額2,019万円差となった。使用量が増えるほど従量単価の逓増構造が効き、格差はむしろ広がる。

このカーブは投資判断上とても示唆的だ。松本市と下関市は使用量が増えるほど平均単価が下がり続けるのに対し、福岡市・東京都区部・大阪市は月200立方メートルを底に反転して上昇する。逓増制を強く採る自治体では、大浴場を持つ施設や大規模施設ほど不利になる設計になっている。月1,314立方メートルの時点で追加1立方メートルにかかる限界単価は、松本市425円に対し福岡市1,055円と2.5倍の開きがある。

NOIへの翻訳 — 売上高比率2.24pt、資産価値換算1.57億円

ここまでは費用の絶対額である。投資判断に使うには、売上とNOIの言葉に翻訳する必要がある。

まず構造を押さえておきたい。上下水道費のうち従量部分は、延べ宿泊者数に比例して発生する。売上もまた延べ宿泊者数（正確には販売室数）に比例する。したがって従量部分の売上高比率は、稼働率にも客室数にもほとんど左右されない。左右するのは、1室あたり宿泊人数・原単位・従量単価・ADRの4つだけである。一方、基本料金は固定費なので、規模と稼働が上がるほど希薄化する。「水道代は規模を大きくすれば薄まる」という直感は、基本料金部分にしか当てはまらない。

そのうえで、ADRを¥12,000で固定し、所在地だけを変えた場合の売上高比率を見る。これは「同じ商品を同じ値段で売っている2つのホテルが、水道料金だけで何ポイント違うか」を測る操作である。

もう一つの視点として、各都市の実際のADR水準を分母に置くとどうなるか。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングの推定成約ADR（2025年8月〜2026年7月の12ヶ月平均）を用いると、100室ビジネスホテルモデルの客室売上比は次のようになる。

順位が入れ替わる。費用の絶対額が中位でも、ADR水準が相対的に低い市場では売上高比率が重くなる。逆に、費用が高い東京都区部はADRも高いため比率は中位に収まる。用地評価では「水道料金が安い自治体を探す」のではなく、その市場で取れるADRに対して水道料金がどれだけの比率になるかを見るのが正しい順序になる。自治体が条例で決めるコストという意味では宿泊税も同じ構図で、導入自治体の広がりと負担の重さは宿泊税ラッシュ2026 — 30自治体導入で問われる投資家・チェーン運営の税務負担で整理している。

総投資額に対する利回りへの影響としては、100室ビジネスホテル（客室18㎡・客室部分比率68%で延床2,647㎡＝801坪、国土交通省建築着工統計に基づく2025年S造坪単価240.5万円で建設費約19.3億円）を前提に、総投資額20億円なら0.39pt、25億円なら0.31pt、30億円なら0.26ptとなる。分母となる建設費そのものの上昇圧力については建設費+41%と人材難で消える供給 — 2027-2029年ホテル新規開業マップが詳しい。単独では小さいが、設計でも運営でも動かせない恒久的な差であることに意味がある。

感度分析 — 原単位を振ると、結論はどこまで動くか

ここまでの試算は、100室ビジネスホテルの原単位を400L/人泊と置いている。前述のとおりこれは本稿の設定値であり調査値ではない。検証済みの調査平均は630L/人泊（大浴場を持つ旅館を多く含む母集団）であり、逆に節水設備を備え大浴場を持たない施設であればこれを下回りうる。原単位は本稿の結論を最も大きく左右する前提なので、300〜630L/人泊の範囲で振って結論の頑健性を確かめる。

読み取れることは2つある。第一に、原単位をどこに置いても自治体間の格差は消えない。最も保守的な300L/人泊でも福岡市と松本市の差は2.01倍あり、630L/人泊では2.25倍まで開く。むしろ原単位が大きいほど従量部分の比重が増すため、格差はわずかに拡大する。立地によるコスト差は、施設側の節水努力で打ち消せる性質のものではない。

第二に、絶対額の不確実性は大きい。同じ福岡市の施設でも、原単位が300Lなら年1,070万円、630Lなら年2,441万円と2.3倍の幅がある。したがって個別案件の事業計画では、本稿の400Lをそのまま使うのではなく、大浴場・料飲・洗濯の内製有無といった設備仕様から使用量を積算する必要がある。本稿が主張するのは絶対額ではなく自治体間の相対差の大きさである。

実務的な含意はこうなる。用地選定の段階で福岡市と松本市を比較しているなら、原単位の想定が外れても「ADRで184〜465円の差」という結論の向きは変わらない。振れ幅は大きいが符号は安定しており、判断材料としては十分に使える。逆に、この幅そのものを狭めたいのであれば、必要なのは料金表の精査ではなく設備仕様の確定である。

2026年の改定ラッシュ — 見出しの改定率は、施設の改定率ではない

2026年は上下水道料金の改定が集中している年である。主な事例を公式発表で確認すると次のとおり。

ここで投資判断上きわめて重要な指摘がある。公表される「平均改定率」は、ホテルにとっての改定率とは一致しない。平均改定率は事業体全体の給水収益の増加率であり、家庭用の小口需要家が大半を占める分布に引きずられる。本稿の100室ビジネスホテル（月1,314立方メートル・口径50ミリ）に各改定を適用すると、実効の上昇率は次のようにばらける。

松本市は見出し20.11%に対して実効4.7%にとどまった。理由は明快で、松本市の改定が準備料金（基本料金）のみを対象とし、1立方メートルあたり176円の水量料金を据え置いたためである。大量使用者にとっては料金の大半が水量料金なので、固定費だけが上がっても全体への影響は薄まる。一方、札幌市の下水道改定は全階段の単価を引き上げるため、実効19.9%と見出しに近い水準になる。千葉県営水道も基本料金と従量料金の双方を改定するため実効16.8%と高い。

下関市の事例は、もう一つの論点を提示する。同市は国の重点支援地方交付金を活用して値上げ分を一時的に減額しており、当初は2026年9月検針分までとしていた据置期間を11月検針分まで2か月延長した。ただしこれは期間限定であり、しかも水道料金のみで下水道使用料は対象外である。2027年2月検針分からは新料金が全額適用される。取得時のデューデリジェンスで直近の請求書を見ると、この減額後の金額が載っていることになる。直近実績のまま将来キャッシュフローを引くと、コストを過小に見積もることになる点は要注意だ。

7自治体の分布と、負担の地理

本稿で扱った自治体を地図に置くと、負担の大小に地理的な規則性がないことが分かる。大都市だから高い、地方だから安いという単純な関係ではなく、各事業体の資産更新負担・給水人口の推移・料金体系の設計思想が個別に効いている。

用地比較チェックリスト — 契約前に確認できる5項目

上下水道は、取得後・竣工後には動かせない費目である。だからこそ用地選定と設計の段階で確認する価値が最も高い。以下は公表資料と事前協議で完結できる項目に絞った。

まとめ — 立地評価の第6軸として

本稿の検証結果を整理する。

第一に、宿泊業は水を大量に買っている。宿泊客1人あたり630リットル（国際観光施設協会・全国約100施設調査）は、家庭の1人1日分の2倍以上にあたる。100室のビジネスホテルで年間15,768立方メートル、200室のシティホテルで年間57,396立方メートルという規模になる。

第二に、その価格は市町村ごとに大きく違う。同一仕様の100室ビジネスホテルの年間上下水道費は、本稿が検証した7自治体で699万円から1,485万円まで2.12倍に開いた。規模を大きくすると逓増構造が効いて格差はむしろ広がり、200室シティホテルでは2.35倍・年額3,403万円差となる。

第三に、上水だけを見ると3〜5割を見落とす。下水道使用料は水道使用量に連動して発生し、松本市のように下水が上水を上回る自治体もある。上下水道はセットで比較する以外にない。

第四に、この差は運営努力では埋めきれない。節水設備の導入や大浴場の運用改善で使用量を減らす余地は確かにある（前述の26室温泉旅館は水光熱費を1人あたり1,956円から992円へ半減させた）。しかし単価そのものは事業体が条例で決めるもので、需要家側が選ぶことはできない。電気のように小売事業者を替えるという選択肢がない。

第五に、だからこそ用地選定の段階で効く。100室ビジネスホテルなら、最も高い自治体の施設が最も安い自治体の同型施設と同じNOIを出すには、ADRを1室1泊あたり269円上乗せする必要がある。ADR¥12,000の2.2%。この価格差を吸収できる需要がその立地にあるかどうかが判断材料になる。繰り返すが、これは特定の自治体が投資に不向きだという話ではない。同じADRなら成立条件が変わる——それだけである。そして条件が分かっていれば、ADR設計にも設備仕様にも織り込むことができる。

駅距離、地価、気候、人的コストと並ぶ、動かせない立地コストの一つとして、上下水道を投資判断の変数表に加える価値はある。ハザードマップと防災Capexを同じ枠組みで軸に加えた検証はホテル立地評価の第4軸「災害リスク」を定量化するで扱っており、本稿の第6軸と併せて用地の変数表を組み立てられる。

あわせて読みたい

• 2026年夏季の電気代高騰がホテルGOPに与えるインパクト試算 — 中規模ビジホ200室・大規模リゾート500室モデルケース
• 2026年電気料金上昇がホテル経営に与える供給側コスト構造インパクト分析
• 客室清掃の派遣単価高騰と中規模ホテルの構造的圧力 — 2026年下半期の二極化シナリオ
• 雪はコストか資産か — 冬RevPARが夏の53%の県と、冬ADR2.66倍の町｜立地評価の第5軸
• 借地でホテルを建てる事業性 — 9市場で上限地代を逆算、所有比1.38倍の地価に届く
• ホテル立地評価の第4軸「災害リスク」を定量化する — 全国8商圏のハザード×ADR×防災Capex
• 宿泊税ラッシュ2026 — 30自治体導入で問われる投資家・チェーン運営の税務負担
• 建設費+41%と人材難で消える供給 — 2027-2029年ホテル新規開業マップ
• ホテルかマンションか — 用地競合の事業性逆算とADR成立地価マップ