都市型ホテルの温浴付帯23.5% — 温泉表記ありは推定ADR+54%、東京は9.7%に伸びしろ

ビジネスホテルやシティホテルに大浴場を備える動きは、いまや珍しいものではなくなった。では実際に、都市型ホテルのうちどれだけが温浴設備を持ち、それは宿泊単価にいくら反映されているのか。メトロエンジンリサーチが把握する国内の稼働中都市型ホテル7,489施設（ビジネスホテル6,387施設・シティホテル1,102施設、客室数合計820,080室）を機械的に分類し、温浴付帯の供給実態・口コミ評価・推定成約ADRの三点から検証した。

都市型7,489施設のうち温浴付帯は23.5% — 客室ベースでは27.4%

まず供給側の実態から確認する。稼働中の都市型ホテル7,489施設のうち、温浴設備の付帯が確認できたのは1,761施設（23.5%）、客室数では224,365室（全820,080室の27.4%）だった。施設ベースより客室ベースの比率が高いのは、温浴を備える施設のほうが平均規模が大きいためである。

内訳をさらに分けると、施設名に温泉表記を掲げる「温泉銘」層が97施設（1.3%・11,190室）、温泉表記はないが大浴場を備える層が1,664施設（22.2%・213,175室）、温浴を持たない層が5,728施設（76.5%・595,715室）という構成になる。つまり温浴付帯の大半は「温泉と名乗らない大浴場」であり、温泉を前面に出す都市型ホテルは全体の1%台にとどまる。この二層の違いが、後述する単価差の分岐点になる。

温浴付帯率は山梨51.3%・東京9.7% — 5.3倍の地域差

都道府県別に見ると、温浴付帯率の地域差は極端である。最も高い山梨県は78施設中40施設・51.3%が温浴を備え、客室ベースでは60.8%に達する。長野県38.3%、岐阜県38.2%、福井県37.3%、三重県36.5%と、内陸・北陸・東北の各県が上位を占める。

一方で、東京都は858施設中83施設・9.7%にとどまる。客室ベースでも10.9%で、山梨県との差は施設比率で5.3倍、客室比率で5.6倍になる。沖縄県11.7%、神奈川県12.2%、徳島県13.1%が東京に続く低位群だ。大阪府18.1%、福岡県17.2%といった主要都市圏も全国平均を下回る。温浴設備の評価がどの地域・どの季節に効くかという地理的な偏りについては、夏の『水風呂・サウナ・かけ流し冷泉』口コミ偏在2026でも同じ方向の分布が確認できる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

この分布は、温泉資源の地理的な偏りだけでは説明しきれない。土地単価が高く延床面積あたりの収益効率が問われる都心部ほど、大浴場という「客室を生まない面積」を確保しにくいという構造がある。裏を返せば、東京都・神奈川県・大阪府といった大規模市場には、温浴を持たない層が施設数ベースで約1,370施設分残っている計算になる。これは差別化余地がそのまま残置されている領域とも読める。

都道府県別 温浴付帯状況（都市型ホテル50施設以上の45都道府県）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

口コミ評価は温浴付帯側が優位 — 4系統すべてで同方向、44/47県で正

次に、温浴付帯が実際に宿泊者評価に結びついているかを検証する。都市型ホテル各施設の口コミ平均スコアを、単一の合成スコアではなく投稿元ソース別に再集計した。合成スコアは集計元ごとに評価尺度や欠測の扱いが異なり、そのまま平均すると層間比較が歪むためである。集計期間は2023年8月以降、1施設あたり10件以上の投稿があるものに限定した。

数値は施設別平均スコアの中央値（5点満点換算）。出典：ホテルバンク編集部調べ

4系統すべてで温泉銘 > 大浴場あり > 温浴なしという同じ順序が再現された。集計元が変わっても順序が崩れない点は、この差が特定の集計元固有の癖ではないことを示している。

ただし地域構成の違いが影響している可能性があるため、同一都道府県内で温浴あり／なしを比較する形でも検証した。国内主要ソースAでは47都道府県中42県、ソースBでは44県で温浴付帯側のスコアが高く、加重平均差はそれぞれ+0.11pt、+0.10ptだった。差の絶対値は小さいが、方向はほぼ全国一律である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

口コミ内容の解析でも、都市型ホテルにおける温浴の言及は明確な形で現れる。大浴場に関する言及率が高いビジネスホテル上位を見ると、京都ユニバーサルホテル烏丸が言及率6.45%（N=217件）、ホテルグローバルビュー新潟が9.24%（N=192件）、ホテルエルシエント京都八条口が6.79%（N=190件）、アパホテル〈広島駅前大橋〉が5.32%（N=161件）と、投稿の5〜10%が浴場について触れている。サウナ・水風呂への言及では名古屋ビーズホテル（N=80件・6.25%）、湯元「花乃井」スーパーホテル大阪天然温泉（N=74件・5.05%）、プレミアホテル-CABIN-札幌（N=64件・4.67%）が上位に並んだ。宿泊特化型の限られた滞在体験のなかで、浴場が想起の対象として大きな比重を占めていることがわかる。サウナを軸に評価を集めている施設の顔ぶれは、サウナで評判の宿 全国TOP30で詳しく分析している。

単価差の本質 — 大浴場だけでは+1.3%、温泉表記があると+53.8%

ここからが本題である。温浴付帯は推定成約ADRにいくら反映されているのか。2025年8月〜2026年7月の12ヶ月について、施設ごとの推定成約ADRを算出し（6ヶ月以上の実績月データがある3,240施設が対象）、層別に比較した。

まず全国一括での中央値は次のとおりである。

推定成約ADR（2025年8月〜2026年7月の施設別平均の中央値・税抜相当）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ここで注意が必要なのは、この差がそのまま「温浴の価値」ではないという点だ。温浴付帯施設は平均規模が大きく、また立地する都道府県の構成も異なる。そこで同一都道府県・同一客室規模帯どうしという条件を揃えたうえで層内比較を行った。

つまり、規模と立地を揃えると「大浴場を持っていること」自体の単価差はほとんど残らない。全国一括で見えていた温浴付帯層の高単価は、その大半が施設規模と立地の違いによるものだった。

これに対して、施設名に温泉表記を掲げる層だけは別格の水準にある。同一県内の温浴なし層に対して加重平均+53.8%、客室100〜199室帯の全国中央値では¥13,200対¥8,600（温泉銘N=41／温浴なしN=428）で+53%の開きがある。単価を分けているのは温浴設備の有無ではなく、それを温泉として訴求できるかどうかだと読める。

この構図は、都市型ホテルの温浴投資を考えるうえで重要な示唆を持つ。大浴場の設置は口コミ評価を確実に押し上げる（前節のとおり全国ほぼ一律で+0.10pt前後）一方、価格そのものへの反映は限定的である。評価の向上は稼働・リピート・レビュー経由の集客に効いてくるため、投資が無意味という意味ではまったくない。ただし単価のアップサイドを狙うなら、温泉源の確保や名称・ブランディングを含めた訴求設計まで踏み込んだ方が伸びしろは大きい、ということになる（設備別のプレミアム水準は客室サウナ・館内サウナ付ホテルのプレミアム検証も参考になる）。

都道府県別 温浴あり／なしの推定成約ADR比較（ビジネスホテル・両群N≥15の32都道府県）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

都道府県別に見ると、32都道府県中30都道府県で温浴付帯側の推定成約ADRが高く、差の中央値は+10.7%だった。三重県+32.1%、京都府+29.5%、岐阜県+27.3%、熊本県+26.9%、新潟県+25.3%が上位に並ぶ。

一方、北海道は-4.8%、大阪府は-3.4%と逆転している。この2市場は温浴を持たない都心立地の宿泊特化型が高単価帯を形成しており、立地優位が温浴の有無を上回っている構図だ。愛知県も+0.4%とほぼ差がない。市場規模が大きく都心集積が強い地域ほど、温浴以外の要素で単価が決まっていると整理できる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

新規開業に占める温泉表記の比率は1%台から4%台へ

最後に供給トレンドを確認する。2016年以降に開業した都市型ホテルのうち、施設名に温泉表記を持つ施設の比率は次のように推移している。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース）

2016〜2020年の5年間は年間0.7〜1.4%で推移していたが、2021年2.4%、2022年4.9%、2023年2.6%、2024年2.6%と水準が切り上がり、2025年は1.4%といったん低下したものの、2026年は169施設中8施設・4.7%となっている。開業件数そのものは2018年の626施設をピークに減少傾向にあるなかで、温泉を掲げる施設の比率は逆に上昇した。新規供給が絞られるほど、差別化要素としての温泉訴求の比重が上がっていると読める推移である。

2025年以降に開業した温泉表記付き都市型ホテル

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、N=11施設）

顔ぶれを見ると、100〜230室規模の宿泊特化型が中心で、所在地は福井・滋賀・熊本・岐阜・長崎・石川・北海道と地方中核都市に広く分散している。都心の高地価エリアではなく、延床面積に余裕があり温泉掘削も現実的な地方都市から、温浴付帯の宿泊特化型が積み上がっている構図だ。前節で見た「地方ほど温浴の単価反映が大きい」という結果とも整合する。

温浴を持たない層にある伸びしろ

ここまでの検証を整理する。

この結果から見える機会は三つある。

第一に、温浴を持たない5,728施設（595,715室）に評価面のアップサイドがある。大浴場の付帯は口コミスコアを全国ほぼ一律で押し上げる。単価への直接反映は限定的でも、評価スコアはOTA等の検索順位や比較検討時の選好に効いてくるため、稼働側のリターンとして回収される余地がある。特に東京都・神奈川県・大阪府・沖縄県といった付帯率10%台の市場では、同一エリア内での相対的な差別化効果が大きくなりやすい。

第二に、すでに大浴場を持つ1,664施設には「訴求の伸びしろ」がある。設備を持ちながら温泉として名乗れていない層と、名乗れている層の間には同一県内で50%超の単価差が観測される。温泉源の有無という物理的制約はあるものの、泉質・加温方式・湯使いといった情報の開示、浴場そのものの名称化、館内体験としてのパッケージ化など、既存設備のまま打てる手は残っている。ポテンシャルが顕在化していない領域と言える。

第三に、地方中核都市には構造的な追い風がある。三重・京都・岐阜・熊本・新潟・栃木といった県では温浴付帯の単価差が20〜30%台で観測されており、実際に2025年以降の温泉付き新規開業もこれらの地域に集中している。土地単価と延床面積の制約が緩く、温泉資源へのアクセスもある地方都市は、都市型×温浴という組み合わせが最も成立しやすい市場である。

逆に、北海道・大阪府・愛知県のように立地優位が単価を決めている市場では、温浴は単価の梃子というより滞在満足度と再訪率の資産として位置づけるほうが実態に合う。全国一律の投資判断ではなく、市場ごとに温浴が果たす役割を分けて設計することが、この23.5%という数字から導かれる最も実務的な結論だろう。

集計方法と出典

本稿の集計対象は、メトロエンジンリサーチが把握する範囲で稼働が確認できる国内の都市型ホテル（施設区分がビジネスホテルまたはシティホテル）7,489施設である。温浴付帯の判定は、施設情報上の大浴場保有および施設名の温泉表記（「天然温泉」「◯◯の湯」「温泉」「湯元」「湯本」）という機械的条件によるもので、全数調査ではない。前述のとおり、抽出語に含まれない名称の浴場や施設情報が未整備の施設は「温浴なし」側に混入するため、本稿の付帯率は下限値である。

推定成約ADRは2025年8月〜2026年7月の12ヶ月を対象とし、実績月のデータが6ヶ月以上ある3,240施設について施設別平均を算出したうえで層別中央値を取った。口コミスコアは2023年8月以降の投稿を対象に、1施設あたり10件以上（都道府県内比較では20件以上）の投稿がある施設に限定し、投稿元ソース別に再集計している。新規開業データはOTA等への掲載確認をもとにした開業年で、直近年は観測途中である。

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