ホテルの固定資産税は1室あたり年16万〜24万円 — 保有税がNOI利回りを0.7pt削る仕組み

ホテルを買うとき、投資家は取得価格と表面利回りを見る。だが資産は買った瞬間から毎年、税を払い続ける。不動産取得税や登録免許税のような取得時の一度きりの費用とは違い、固定資産税・都市計画税・償却資産税は保有している限り毎年発生し、そのぶんNOI（純収益）を確実に減らす。入口の費用は一度きり、こちらは毎年——ここが決定的に違う。

では、ホテルを1室持つと毎年いくらの税がかかるのか。国土交通省の地価公示と用途地域データをもとに全国9商圏で試算したところ、宿泊特化型・築10年の想定で1室あたり年間155,300円〜240,700円となった。商圏によって絶対額は1.55倍の開きがあるが、投資額に対する比率——つまりNOI利回りを削る幅——は0.70〜0.74ptとほとんど動かない。本稿ではその構造を、課税標準の作られ方から順に解き明かす。

毎年かかる税は3つ — 固定資産税・都市計画税・償却資産税

ホテルという事業資産にかかる毎年の税は、課税対象ごとに3つに分かれる。土地と建物にかかる固定資産税（標準税率1.4%）、市街化区域の土地・建物にかかる都市計画税（制限税率0.3%）、そして建物と一体でない設備・什器にかかる償却資産税（税率1.4%）である。

見落とされやすいのは3つ目だ。償却資産税は固定資産税の一種だが、市町村から納税通知が届く土地・家屋と違って所有者が毎年1月末までに自ら申告する。客室のベッド・什器、レストランの厨房設備、看板、外構、建物と一体になっていない空調や電気設備がここに入る。免税点は課税標準150万円だが、1室あたりのFF&E（家具・什器・備品）を180万円と置けば、評価額ベースで客室2室分でこの水準に届く。実務上、宿泊事業を営む以上ほぼ確実に課税対象になると考えたほうがよい。

課税標準は「取得価格」ではない — 評価額が作られる3段階

利回り計算で最も誤解が多いのがここだ。保有税は取得価格に税率を掛けたものではない。課税標準となるのは固定資産税評価額であり、これは市場価格とは別のルールで作られる。土地と建物では作り方がまったく異なる。

土地は、地価公示価格のおおむね7割を目安に評価される。さらに商業地等（非住宅用地）については、課税標準額が評価額の70%を超える場合は70%に抑えられる仕組みがある。この2段階を通すと、公示地価に対する実効的な課税標準はおよそ49%に落ち着く。つまり公示地価1億円の土地なら、課税標準はおよそ4,900万円、税額は1.7%を掛けて約83万円という計算になる。

建物はまったく別の方式だ。「いま同じ建物を建て直すといくらかかるか」という再建築価格を評点で積み上げ、そこに経過年数に応じた経年減点補正率を掛ける。新築時の家屋評価額は請負金額の5〜6割程度に落ち着くのが実務上の目安で、本稿では中央値の55%を置いた。経年減点補正率は非木造のホテル・旅館用で新築時1.0から逓減し、築45年で下限の0.2に達したあとは、どれだけ古くなってもそれ以上下がらない。

この図が示すのは、同じ1,000万円を投じても、土地に投じるか建物に投じるかで課税標準が変わるということだ。そして決定的な違いは時間軸にある。建物と償却資産の評価額は年々下がっていくが、土地の評価額は減価しない。むしろ地価が上がれば評価額も上がる。この非対称性が、後述する「商圏差は築年とともに開く」という現象を生む。

商圏別の試算 — 地価が7.0倍違っても、税額は1.55倍にしかならない

ここまでの評価ルールを、実際の商圏に当てはめる。前提は宿泊特化型・150室・客室20㎡・共用部込みの延床30㎡/室という標準的な箱である。土地面積は延床を各商圏の容積率で割り戻して求め、建設費は国土交通省「建築着工統計」の2024年ホテル建築費（全構造平均195.0万円/坪＝約59.0万円/㎡）を全商圏共通で置いた。建設費を共通にしたのは、土地条件の効き方だけを取り出して見るためである。

地価は国土交通省の地価公示（2025年・令和7年1月1日時点）から、各商圏の中心タイル内にある商業地の標準地価格の中央値を採った。最高価格地点ではなく中央値を使うのは、ホテルが立つのは最高路線ではなく一段内側であることが多いためだ。容積率は同じく国土交通省の都市計画決定情報（用途地域）から、各地点周辺の商業地域の中央値を採用している。用途地域と容積率が商圏ごとにどこまで開発余地を規定するかは、ホテルはどこに建てられるか — 用途地域・容積率・地価で読む主要5商圏の開発余地2026で商圏別に整理している。

注目したいのは京都だ。四条烏丸の商業地価は1,245,000円/㎡で、梅田（2,010,000円/㎡）の62%にとどまる。それにもかかわらず1室あたりの土地取得額は9,337,500円と、梅田の10,963,636円の85%まで迫る。理由は容積率にある。京都の中心商業地の容積率中央値は400%で、9商圏で最も低い。同じ延床を確保するのに1室あたり7.50㎡の敷地が要り、これは新宿（3.75㎡）のちょうど2倍である。景観規制と高さ規制が土地の使い方を規定し、それが保有税の水準にまで及んでいる。

内訳を見ると、家屋税は全商圏で122,500円と完全に同額である。建設費を共通に置いたのだから当然だが、これは現実にも近い。建築費の地域差は地価の地域差に比べればはるかに小さく、鉄骨・鉄筋コンクリートの資材と人工は全国でおおむね同水準だからだ。動くのは土地税だけで、大手町の106,900円から那覇の21,500円まで5.0倍の開きがある。ところが合計では1.55倍に縮む。建物という「全国共通のコスト」が、土地という「商圏固有のコスト」を希釈しているのである。

NOI利回りへの翻訳 — 削り幅が9商圏でほぼ同じになる理由

税額の絶対額は投資判断に直接は効かない。効くのは「投資額に対して何%か」である。ここで客室売上を置いてNOIを組み、保有税がNOI利回りを何ポイント削るかを見る。

客室売上は、メトロエンジンリサーチの推定成約ADR（2025年8月〜2026年7月の12ヶ月平均）に稼働率82%（2026年6月時点・通年前提）を掛け、365日で年換算した。この82%という前提は、上場ホテルREITが公表する直近の実績水準に合わせている。インヴィンシブル投資法人は2026年6月の国内ホテル101物件で82.7%、ジャパン・ホテル・リート投資法人は変動賃料等導入ホテルで81.2%を公表しており、この帯を採った。総売上は客室売上の1.15倍（朝食・その他収入を含む）、GOP率40%、FF&E積立と保険・その他で総売上の4%を控除する組み立てとしている。

棒は1.55倍の傾斜を描くのに、線はほぼ水平である。0.70ptから0.74ptまで、幅にしてわずか0.04pt。地価が7.0倍違う商圏を9つ並べても、NOI利回りへの効き方はほとんど同じになる。

なぜこうなるのか。答えは課税標準の作られ方にある。土地は公示地価の49%、建物は建築費の55%×経年減点補正率と、いずれも「投資額に一定の掛け目を当てる」形で課税標準が決まる。掛け目は全国共通のルールで、商圏によって変わらない。投資額の中身が土地に寄っていようと建物に寄っていようと、掛け目が近ければ、投資額に対する税額の比率も近くなる。土地の実効掛け目（49%）と建物の実効掛け目（55%×0.74＝40.7%）が同じ桁に収まっていることが、この収れんの正体である。なお、この0.7ptを織り込んだうえでどこまでの地価なら取得採算が成立するかは、2026年公示地価とホテル開発採算性が9エリアで上限地価を逆算している。

商圏差は取得時点では存在せず、建物が古くなるにつれて開く

ここからが本稿の核心である。前節の「削り幅がほぼ一定」という結論には条件が付いている。築10年という前提を外すと、様相が変わる。

経年減点補正率は新築時の1.0から逓減し、築45年で下限の0.2に達する。つまり家屋税は時間とともに8割減る。一方で土地の評価額は減価しない。したがって、投資額に占める土地の比率が高い資産ほど、保有税は下げ止まる。

新築時点では、9商圏すべてが0.88〜0.90ptの帯に収まる。差は0.02ptしかない。ところが築45年時点では0.30pt（那覇）から0.47pt（大手町）へ1.57倍に開く。土地比率11.7%の那覇では削り幅が0.60pt下がるのに対し、土地比率39.7%の大手町では0.41ptしか下がらない。

この構造は、投資戦略に対して素直な示唆を持つ。築古物件をバリューアッド目的で取得する場合、土地比率の低い商圏ほど保有税の負担が軽い状態でスタートできる。逆に都心の土地比率が高い商圏では、建物が古くても保有税は下げ止まるため、築古を「税が軽い資産」と見なす前提が成り立ちにくい。同じ「築40年のホテル」でも、札幌と大手町では毎年の税の重さがまるで違う。

もう一点、見落とされやすい論点がある。大規模改修や建て替えを行うと、家屋の評価は新しい再建築価格でリセットされる。改修投資の採算を組むとき、工事費と将来のADRリフトだけでなく、家屋税が新築水準に戻ることまで織り込んでおきたい。本稿の試算では、築45年から新築相当に戻ると家屋税は33,100円から165,500円へ、1室あたり年132,400円の増加になる。150室なら年間約1,986万円の差である。

REIT保有物件の実績価格で検算する — 286物件・51,627室

ここまでは前提を積み上げた試算である。妥当性を確かめるため、実際に取引された価格と突き合わせる。当社のREIT保有関係マスター（2026年8月17日時点）には国内ホテルREIT7法人の保有物件302件が登録されており、そのうち取得価格と客室数の双方が取得できる286物件・51,627室・取得価格合計1,760,793百万円を対象とした。

1室あたり取得価格は中央値23,258,945円、四分位範囲は11,935,600円（下位25%）から39,688,776円（上位25%）に広がる。前節で得た「投資額の約0.72%」という比率をこの実績価格に当てはめると、1室あたり年間保有税は中央値で167,500円、四分位範囲で85,900円〜285,800円という水準になる。本稿が9商圏で試算した155,300円〜240,700円は、この範囲の内側にきれいに収まる。

次に、都道府県ごとの実績と本稿の試算を並べる。

京都府は実績28,795,266円に対し試算28,837,500円で、乖離はわずか+0.1%だった。大阪府も+8.5%に収まる。一方で沖縄県は-44.4%と大きく外れるが、これは試算の誤りではない。沖縄でREITが保有するのはリゾートホテルであり、1室あたり39,718,367円という水準は客室面積も共用施設も宿泊特化型とは別物である。本稿の箱（客室20㎡・延床30㎡/室）を当てはめる対象ではない。広島県（+37.4%、N=3物件）も同様に、サンプル数が少なく特定物件の性格に引きずられている。

逆に言えば、この突合が示すのは「同じ業態の箱を比べれば試算は実勢に乗る」ということであり、業態が違えば投資額も税額も別の帯に移る、という当たり前の事実でもある。ラグジュアリー・リゾートを検討するなら、1室あたり投資額を4,000万円台に置き直したうえで0.7%を当てるのが実務的な近似になる。

家屋か償却資産か — 按分の精度が毎年の税額を決める

最後に、実務で最も判断が分かれる論点を整理する。ホテルの工事費のうち、どこまでが「家屋」でどこからが「償却資産」かという区分である。

建物と物理的・機能的に一体となった建築設備（受変電設備、給排水衛生設備、建物に組み込まれた空調のダクト・配管など）は家屋の評価に含まれ、家屋として課税される。一方、独立して機能する機械装置、厨房機器、客室家具、外構、看板、後付けの独立空調機などは償却資産になる。この線引きは工事費内訳書をもとに按分するため、竣工時の按分作業の精度が、その後何十年分の税額を規定する。

時間軸で見ると、両者は入れ替わる。取得直後は償却資産のほうが評価額が高く負担が重いが、長期保有では家屋の実効負担（0.34%）が償却資産（0.07%）の約5倍で残り続ける。短期のバリューアッド転売を前提とするか、長期保有を前提とするかで、望ましい按分の方向が変わる。ここは節税テクニックではなく、投資期間の設計と按分方針を一致させるという設計思想の問題である。土地と建物の按分が減価償却の側でどう効くかについては、ホテルコンドミニアムの節税アービトラージが実質IRRの観点から掘り下げている。

もう一つ、償却資産の申告漏れは実務上のリスクになる。看板やサイネージ、後付けの独立空調、EV充電設備、外構の舗装といった細かい資産は、竣工後に追加されるものが多く台帳から漏れやすい。取得デューデリジェンスの段階で、売主の償却資産申告書と工事費内訳書を突き合わせておくことが、引受け後の追徴リスクを下げる。

前提を動かすと結論はどこまで動くか — 楽観・中位・悲観の3ケース

ここまでの試算は、公定されていない3つの掛け目に依存している。家屋評価掛け目（請負金額の何%が新築時の家屋評価額になるか）、土地の実効課税標準率（負担調整措置がどこまで効くか）、償却資産の定常評価率の3つである。いずれも実務上の幅があり、点推定のまま「0.74pt」と書くのは精度を装いすぎである。そこで3つを同時に振って、結論がどこまで動くかを確かめる。

3ケースを通した幅は0.63〜0.78pt、1室あたり年間保有税では139,834円〜253,121円である。中位ケースの0.70〜0.74ptに対して、上下におよそ0.07pt・±10%の振れ幅を見ておけばよい。

重要なのは、幅が開いても商圏の順位も、9商圏がひとつの帯に収まるという構造も変わらないことだ。楽観ケースでは0.63〜0.66pt（幅0.03pt）、悲観ケースでは0.76〜0.78pt（幅0.02pt）と、ケース内の商圏差はむしろ中位ケース（0.04pt）より小さい。掛け目を動かすことは全商圏に同じ方向・同じ倍率で効くため、商圏間の相対関係を崩さないからである。前節の「削り幅は商圏ではなく築年と土地比率で決まる」という結論は、前提の置き方に対して頑健である。

実務への含意も変わらない。初期検討では中位ケースの「投資額の約0.7%」で足り、精査が必要になるのは (1) 前所有者の課税標準が据置ゾーンにある取得案件（楽観側に寄る）、(2) 竣工直後で償却資産の簿価が高い案件（悲観側に寄る）、(3) 築年が新築または築40年超の両端にある案件、の3つである。逆に言えば、この3条件のどれにも当たらない標準的な案件で掛け目を精査しても、動くのは0.07pt——表面利回り6.5%に対して1%強の誤差にすぎない。

まとめ — 分母と分子の作り方

本稿で確認できたことを整理する。

利回りを見るときの正しい作法は、税を「差し引かれる負担」として後から思い出すことではない。取得価格を分母に置いた瞬間、その0.7%が毎年分子から抜けることを最初から織り込むことである。表面利回りとNOI利回りの間には、入口の一度きりの費用と、この毎年の税が挟まっている。両方を積んで初めて、投資家が実際に手にする利回りの姿が見えてくる。

よくある質問

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