下水道区域外の宿、浄化槽は30室で113人槽・設置1,300万〜1,800万円 — リゾート12市町村の普及率を比較

下水道が来ていない土地に宿を建てると、排水は自前の合併処理浄化槽で処理することになる。国土交通省・農林水産省・環境省が2026年8月24日に合同公表した令和7年度末の汚水処理人口普及率は94.0%で、下水道82.2%・浄化槽9.5%・農業集落排水施設等2.2%という内訳だったが、人口5万人未満の市町村に限ると85.1%にとどまり、リゾート地の多くはこの層に属する。本稿は、浄化槽の規模を決めるJIS A 3302の算定式と浄化槽法の維持管理義務を一次資料で確かめたうえで、倶知安町から石垣市まで12のリゾート市町村の普及率・宿泊供給・推定成約ADRを1表にし、30室と100室のモデル宿で設置費と年間保有コストを1室・1室1泊あたりに換算する。

エグゼクティブサマリー — 浄化槽は30室で113人槽、設置1,300万〜1,800万円

結論を先に示す。第一に、下水道区域外の宿が負う排水インフラ費は、延床1,500㎡・30室の宴会場なしの宿で設置費1,300万〜1,800万円（1室43万〜60万円）、年間維持費63万〜99万円（1室2.1万〜3.3万円）と試算され、通年稼働率60%を仮定した1室1泊あたりでは償却込みでも162〜242円に収まる。宿泊単価が2万円前後のリゾート市町村では、売上の1%前後の規模感である。第二に、金額を動かす最大の変数は結婚式場・宴会場の有無で、JIS A 3302の係数が0.075から0.15へ倍になるため人槽も費用も倍になる。第三に、12のリゾート市町村の普及率は白馬村98.6%から東伊豆町35.3%まで開きが大きく、同じ「リゾート」でも排水インフラの前提はまったく違う。第四に、2026年7月3日の国土交通省通知は住宅（共同住宅を除く）の処理対象人員の取扱いを変えたものであり、ホテル・旅館の算定式には影響しない。

全国94.0%の内側 — 下水道82.2%・浄化槽9.5%、人口規模で15ポイント差

国土交通省の報道発表（2026年8月24日）によると、令和7年度末の全国の汚水処理施設の処理人口は1億1,602万人、汚水処理人口普及率は94.0%で、前年度末の93.7%から0.3ポイント上がった。処理施設別では下水道が1億141万人（総人口比82.2%）、農業集落排水施設等が276万人（2.2%）、浄化槽が1,171万人（9.5%）、コミュニティ・プラントが14万人（0.1%）で、約740万人が汚水処理施設を利用できない状況にある。ここまでは全国の平均像だが、宿の立地判断で見るべきは平均ではなく分布のほうである。

別紙の都市規模別集計（資料1-1）によると、人口100万人以上の市は99.8%、50〜100万人は96.5%、30〜50万人は95.6%、10〜30万人は94.1%、5〜10万人は90.6%、5万人未満は85.1%となる。市町村数で見ると1,719のうち1,232が5万人未満の層で、リゾート地の多くはここに含まれる。つまり都市部で宿を計画する事業者が意識せずに済んだ「排水はどこへ行くか」という論点が、地方のリゾート立地では計画の初期から表に出る。

浄化槽の比重は都道府県でも違う。資料1-3の都道府県別表から本稿の12市町村が属する7県を取り出すと、浄化槽による処理人口の割合は大分県24.6%、静岡県19.4%、熊本県15.3%、沖縄県11.4%、長野県5.7%、北海道3.3%、神奈川県1.3%である。大分・静岡・熊本では「下水道がない＝浄化槽で処理する」が県全体で日常的な選択になっており、浄化槽の保守点検・清掃を担う許可業者の層も厚いと読める。一方、下水道の比率が9割を超える北海道・神奈川でも、後述のとおりニセコ町や箱根町のように町単位では普及率が8割前後、7割前後に下がる場所がある。

リゾート12市町村の普及率と宿泊供給 — 白馬村98.6%、東伊豆町35.3%

国土交通省の別紙（資料1-4「全国市町村別 汚水処理人口普及率一覧」）から、スキー・温泉・離島リゾートの代表として12市町村を選び、メトロエンジンリサーチが把握する営業中の宿泊施設数・客室数と、推定成約ADRの12ヶ月中央値を並べた。普及率は下水道・浄化槽・農業集落排水を合算した値で、別紙は市町村別の施設内訳を示していないため、内訳は前節の県別値で補う。

最も高いのは白馬村の98.6%で、319施設・4,287室という12市町村で最多の施設数を抱えながら、ほぼ全域が汚水処理施設でカバーされている。倶知安町90.6%・恩納村90.2%も9割台にあり、ニセコ町82.0%、軽井沢町88.6%、由布市84.6%、南小国町84.5%が8割台に並ぶ。対照的に箱根町は71.3%にとどまり、阿蘇市68.4%、石垣市66.0%、伊東市63.2%は7割を割り、東伊豆町は35.3%にとどまる。客室数で加重した12市町村の平均は76.9%で、全国の94.0%より17ポイント低い。

この差を宿泊単価と重ねると、普及率と単価のあいだに単純な相関はない。南小国町（黒川温泉）は普及率84.5%で推定成約ADRの中央値が¥30,700と12市町村で最も高く、箱根町は71.3%で¥26,800、東伊豆町は35.3%でも¥20,800である。排水インフラの有無は売上側の制約ではなく費用側の前提であり、普及率が低い市町村ほど「下水道が来ないことを織り込んだ事業計画」が標準になっているといえる。なおニセコ町の推定成約ADRは推定に用いた施設数が月7〜10施設と薄く、参考値として読んでほしい。

用途地域の外に立つ宿 — 12市町村の宿泊施設の66.8%、客室の59.5%

下水道の処理区域は市町村の下水道台帳で用地ごとに確認するものであり、全国一律のオープンデータは存在しない。そこで本稿では代理変数ではなく参考指標として、国土交通省 不動産情報ライブラリの用途地域データ（都市計画法に基づく用途地域ポリゴン）を使い、各市町村の営業中宿泊施設1,745軒の座標が用途地域の内か外かを判定した。用途地域が指定されるのは市街化区域や非線引き区域の市街地であり、その外側は都市計画区域外・非線引き区域の白地などになる。下水道の面整備は用途地域の内側から進むのが通例なので、「用途地域外に立つ宿が多い市町村ほど、浄化槽前提で計画する宿が多い」と読める。ただし用途地域内でも未整備区域はあり、用途地域外でも特定環境保全公共下水道や農業集落排水で面整備される区域はあるため、両者を同一視してはならない。

結果は二極化している。ニセコ町・白馬村・阿蘇市・恩納村・南小国町・東伊豆町の6市町村は、営業中の宿泊施設のすべてが用途地域の指定がない地点に立つ。倶知安町も96.6%、伊東市も79.9%が用途地域外である。逆に軽井沢町は10.0%、箱根町は11.9%にとどまり、由布市31.0%、石垣市55.2%が中間に位置する。12市町村の合計では1,745施設のうち1,165施設（66.8%）、36,457室のうち21,690室（59.5%）が用途地域外に立っている。施設ベースより客室ベースの比率が低いのは、大型ホテルほど市街地側に立つ傾向があるためである。棟数は市街地の外へ、室数は市街地の中へという二層構造は2026年の新規開業でも同じで、都市計画区域区分ごとの開発許可と開業までの時間は2026年新規開業の61%は市街化区域の外 — 開発許可・農地転用で変わる開業までの時間が整理している。

この結果は普及率とも交差する。白馬村は用途地域外比率100%でありながら普及率98.6%で、村全体を公共下水道と農業集落排水で面整備してきた立地だと読める。恩納村も用途地域外比率100%で普及率90.2%である。一方、東伊豆町は用途地域外比率100%・普及率35.3%で、海沿いの温泉宿の多くが浄化槽で処理している構図になる。開発者にとっての含意は明快で、用途地域の外に立つ用地では、建築確認の前に下水道台帳で処理区域の内外を確認し、区域外なら浄化槽の人槽と費用を事業計画の初期に置く、という順序になる。

JIS A 3302の算定式 — ホテル・旅館は延べ面積×0.075、宴会場があれば×0.15

浄化槽の規模（処理対象人員）は、建築基準法の建設省告示第3184号（昭和44年）が引用するJIS A 3302「建築物の用途別による屎尿浄化槽の処理対象人員算定基準」で決まる。国土交通省が公開している同基準の宿泊施設関係の算定式は次のとおりで、徳島県の浄化槽取扱要領などが引くJIS A 3302:2000でもホテル・旅館の係数は同じである。

式の意味を宿のスケールで確かめると、延床1,500㎡・30室の宿は宴会場がなければ0.075×1,500＝112.5人、切り上げて113人槽になる。宴会場があると0.15×1,500＝225人槽で、客室数が同じでも倍である。延床5,000㎡・100室では375人槽と750人槽になる。モーテルは客室数×5人、グランピングやキャンプ場の宿泊棟のように定員で設計する簡易宿泊所は定員そのままが処理対象人員になるため、1棟4名×10棟なら40人槽となり、ホテル・旅館の面積式より小さく出ることが多い。

JISには「建築物の使用状況により、表が明らかに実情と添わないと考えられる場合は、この算定人員を増減することができる」というただし書きがあり、同一建築物が2以上の用途を持つ場合はそれぞれの用途の人員を加算する。レストランや日帰り温泉を併設する宿では加算側に働く。実務では特定行政庁や指定確認検査機関の運用（たとえば徳島県の要領は、宴会場のない場合でも収容50人以上のシティホテル・ビジネスホテル・リゾートホテルにはn＝0.1Aを適用する独自の取扱いを定めている）に従うことになるため、延床面積が確定した段階で早めに照会するのが設計上の近道である。

2026年7月3日の国土交通省通知 — 対象は住宅のみ、ホテル・旅館の算定は変わらない

国土交通省住宅局建築指導課長・参事官は、令和8年7月3日付の通知（国住指第191号・国住参建第2414号「屎尿浄化槽の処理対象人員の算定方式について」）で、平成10年3月31日付の建設省住指発第167号（平成10年通知）を廃止し、新たな取扱いを示した。通知本文を確認すると、対象は「住宅（共同住宅を除く。）」の屎尿浄化槽に限られる。内容は、当該地域で規模等が同程度の住宅の平均的な居住人員がJISの表に基づく処理対象人員を下回る場合は両者の平均をもって処理対象人員とできる、という従来の運用を維持しつつ、世帯構造や生活様式の変化で使用水量が従来の想定を下回る場合が考えられることから、処理対象人員が5人未満の浄化槽も採用可能にするものである。

したがって、ホテル・旅館・簡易宿泊所の算定式には変更がなく、本稿のモデル試算もJISの式のまま成り立つ。宿泊施設の開発者が確認すべき実務上の変化があるのは、むしろ既存住宅を一棟貸しや民泊に転用する場面で、住宅として設計された5人槽未満の浄化槽を宿泊用途に使えるかは、用途変更時にJISの宿泊施設の式で再算定されるかどうかに依存する。これは特定行政庁ごとの運用になるため、転用案件では事前相談が必要になる。

浄化槽法の保有義務 — 7条検査・11条検査・保守点検・清掃と放流水BOD20mg/L

浄化槽を設置した宿は「浄化槽管理者」として、浄化槽法に基づく維持管理義務を負う。要点を一次資料と自治体の公式案内で確認した。

宿泊施設の浄化槽は100人槽を超えることが多く、処理方式は接触ばっ気方式や活性汚泥方式になる。保守点検の頻度は人槽ではなく処理方式と付帯設備で決まるため、流量調整槽を備えた中大型槽では2週間に1回以上、活性汚泥方式では1週間に1回以上の点検契約が前提になる。清掃は年1回以上だが、汚泥の発生量は宿泊人数に比例するため、繁忙期の後に臨時清掃が入ることもある。法定検査の手数料は年2万円前後にとどまる一方、保守点検と清掃の委託費が年間維持費の大半を占める構造である。

設置費のスケール — 環境省の公表単価は50人槽まで、1人あたり16.7万円から11.5万円へ

設置費の公的な基準は、環境省が汚水処理の経済比較ソフトの基本諸元として示す「浄化槽の設置費用」表である。標準タイプは5人槽83.7万円、6〜7人槽104.3万円、8〜10人槽137.5万円、10〜15人槽203.9万円、16〜20人槽278.6万円、21〜25人槽333.2万円、26〜30人槽406.6万円、31〜40人槽452.1万円、41〜50人槽573.7万円で、BOD除去型は41〜50人槽で797.7万円になる。1人あたりに直すと5人槽の16.7万円から50人槽の11.5万円へ下がり、規模の経済が働く。環境省の国庫補助の運用では51人槽以上の基準額は個別協議（交付取扱要領の様式による協議）とされており、全国一律の公表単価は50人槽で途切れる。

宿泊施設の100〜750人槽に公表単価がないため、本稿のモデルでは41〜50人槽の1人あたり単価（標準タイプ11.5万円、BOD除去型16.0万円）を据え置いて延長した。規模の経済が続けば実際の単価は下振れし、搬入路や地盤、放流先の確保など現場条件で上振れする。したがって以下の金額は「公表単価を延長した参考レンジ」であり、見積りに代わるものではない。年間維持費も同じ考え方で、十和田市が公共浄化槽事業のVFM検討（2021年11月）で示した維持管理費単価（法定検査・保守点検・清掃・修繕を含み、ブロワ等の電気料金を含まない）の31〜40人槽22万3,300円〜27万1,920円を1人あたり5,600〜8,800円に換算して用いた。豊後大野市の市町村設置型浄化槽の使用料が21人槽で年12万8,280円（1人あたり約6,100円）であることとも整合する。

モデル試算 — 30室と100室、宴会場の有無で1室1泊162円から483円まで

延床1,500㎡・30室と延床5,000㎡・100室の2つの宿について、宴会場の有無で4ケースの処理対象人員を算定し、設置費と年間維持費を1室あたり・1室1泊あたりに換算した。1室1泊あたりの換算には通年の稼働率60%を仮定しており、この稼働率は試算用の仮定値である。償却は国土交通省の都道府県構想策定マニュアルが参考年数として示す浄化槽躯体30年を用い、金利は含めていない。

結果を読む。宴会場なしの30室では、設置費1,300万〜1,800万円は1室43万〜60万円で、建築費が1室1,500万〜3,000万円の帯にある宿にとっては総投資の1.4〜4.0%（組み合わせの中央付近で2〜3%）に相当する。年間維持費63万〜99万円は1室1泊に換算すると96〜151円、30年償却を乗せても162〜242円である。推定成約ADRが2万円前後の市町村では売上の1%前後にあたり、事業計画の成否を左右する水準ではないが、計画初期に置いていないと設計変更と資金計画の見直しを招く性質の費用である。

100室に拡大しても1室あたりの金額が変わらないのは、本稿が1人あたり単価を据え置いて延長したためで、実勢では規模の経済が働いて100室側が下振れする余地がある。一方、宴会場を持つと人槽が倍になり、1室1泊のコストも322〜483円へ倍になる。結婚式場や宴会場を計画に含めるかどうかは、客室数や面積よりも排水インフラ費に効く意思決定であり、宴会機能を別棟の既存施設と共用するなどの選択肢は、この費目で見れば合理性がある。休眠旅館を取得して再稼働する事業者にとっては、既設浄化槽の人槽が現在の計画と合うか、宴会場を閉じるなら算定上の余裕が生まれるか、という読み替えがそのまま使える。

感度分析 — 稼働率と設置単価を動かしても1室1泊107〜405円

表4の中位値は、公表単価を延長した設置費と通年稼働率60%という2つの仮定に依存している。そこで30室・宴会場なしの113人槽について、設置単価が規模の経済で3割下振れ・現場条件で3割上振れする場合と、通年稼働率を40〜80%で動かした場合の1室1泊コストを算出した。楽観シナリオ（単価3割減・維持費下限・通年稼働率70%）は1室1泊122円、悲観シナリオ（単価3割増・BOD除去型・維持費上限・通年稼働率45%）は360円で、推定成約ADR2万円に対する比率は0.6%から1.8%の範囲に収まる。

2軸で見ると、最も厳しい組み合わせ（通年稼働率40%・設置単価×1.3・BOD除去型・維持費上限）でも1室1泊405円、ADR2万円比で2.0%である。稼働率40%と80%のあいだでコストはちょうど2倍に開き、宴会場の有無による倍化と同じ幅になる。ただし稼働率は開業後の運営で動かせる変数であるのに対し、人槽は延床面積と宴会場の有無で設計時に固定され、後から小さくできない。事業計画の初期に先に詰めるべきは宴会場の有無であり、稼働率の感度は融資審査での下振れ確認に使う、という順序は変わらない。

下水道区域内との比較 — 受益者負担金は1㎡187円から1,050円、使用料は別稿

下水道区域内に立つ宿は浄化槽の設置費を負わない代わりに、受益者負担金（都市計画法第75条に基づき自治体の条例で定める一時金）と下水道使用料を払う。受益者負担金の単価は自治体で大きく異なり、柏市は1㎡あたり1,050円、広島市は1㎡あたり187円（市街化区域外は最終ます1個または市営浄化槽1基につき分担金30万円）、鶴岡市は鶴岡地域の負担区により1㎡あたり40円から480円である。負担金は土地の面積に賦課され、下水道に接続していなくても供用開始で賦課される点が浄化槽と異なる。

敷地3,000㎡の小規模宿で比べると、下水道区域内の受益者負担金は56万〜315万円、区域外の浄化槽設置費は1,300万〜1,800万円で、初期費用の差は1,000万円以上になる。ただし継続費用では、区域内は下水道使用料を使用水量に応じて払い続け、区域外は年63万〜99万円の維持費と電気料金に置き換わる。使用料は自治体で2倍超の差があるため（既刊参照）、20〜30年の保有期間で見れば両者の差は縮まる場所もある。融資審査の観点では、浄化槽設置費は建物と一体の設備投資として償却資産に計上され、維持費は固定費として毎期の損益に乗る、という会計上の置き場所の違いが重要になる。償却資産に計上した設備には家屋とは別に償却資産税が毎年かかる点は、ホテルの償却資産税は1室あたり年2.1万〜6.6万円で1室あたりに割り戻している。

立地評価への示唆 — 排水インフラは「あるか」ではなく「いくらで持つか」

下水道区域外のリゾート立地は、排水インフラの初期費用と保有コストを自前で負う代わりに、受益者負担金と使用料を払わない。本稿の試算では、その差は売上の1%前後の規模感に収まり、立地の可否を左右するほどではない。むしろ重要なのは、人槽が延床面積と宴会場の有無で決まるというJISの構造を設計初期から織り込み、51人槽以上の公表単価がない領域では複数の施工業者から見積りを取り、放流先（河川・側溝・地下浸透の可否）を用地選定の段階で確認することである。休眠旅館の再稼働では、既設浄化槽の人槽・処理方式・設置年を確認し、宴会場を閉じる計画なら処理対象人員の算定上の余裕を設計に活かせる。融資審査では、設置費を建物付帯設備として償却資産に、維持費を固定費に置き、稼働率の感度より宴会場の有無の感度を先に見るのが実務的である。

既刊との関係を整理しておく。本稿は排水側で、しかも下水道区域の外に限定した。給水側の井戸コストは「上水道がない用地にホテルは建つか — 井戸の20年コストと山間立地2,120施設」、熱源側は「都市ガスが引けない土地の宿、熱源費は1室年6.8万円増」、下水道区域内の使用料は「ホテルの上下水道費、自治体で2.1倍差」、給水の初期費用は「ホテル開業前の水道加入金、自治体で最大511万円差」で扱っており、インフラ4系統をそろえて読むと、区域外立地の初期費用と保有コストの全体像が組み立てられる。

よくある質問

Q. 下水道区域外に30室の宿を建てると浄化槽は何人槽が必要か

A. JIS A 3302のホテル・旅館の式で、延べ面積に0.075を掛けた値です（宴会場・結婚式場があれば0.15）。延床1,500㎡なら宴会場なしで113人槽、ありで225人槽が目安で、最終的な人槽は特定行政庁や指定確認検査機関の運用で確定します。

Q. 浄化槽の設置費と維持費はどれくらいか

A. 環境省の公表単価は50人槽までで、41〜50人槽は標準タイプ573.7万円です。本稿では1人あたり11.5万〜16.0万円を延長し、113人槽で1,300万〜1,800万円、年間維持費63万〜99万円（電気料金別）を参考レンジとして示しました。51人槽以上は公表単価がないため、複数の施工業者の見積りで確認してください。

Q. 2026年7月の国土交通省通知で宿泊施設の浄化槽の算定は変わったか

A. 変わっていません。令和8年7月3日の通知（国住指第191号）は住宅（共同住宅を除く）を対象に、処理対象人員5人未満の浄化槽の採用を可能にしたもので、ホテル・旅館・簡易宿泊所の算定式はJIS A 3302のままです。

Q. 浄化槽管理者として毎年何をしなければならないか

A. 浄化槽法第11条の定期検査を毎年1回受け、処理方式に応じた頻度（活性汚泥方式は1週間に1回以上など）で保守点検を委託し、清掃を年1回以上行います。設置後は使用開始後3〜5か月の間に第7条の水質検査も必要です。

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※本稿の設置費・維持費は公表単価を延長した参考レンジであり、実際の投資判断には施工業者の見積りと特定行政庁への事前相談、詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。稼働率60%は1室1泊換算のための通年の仮定値で、実績値ではない。