ホテル建替えの解体費は㎡5.1万〜14.7万円 — 容積30%減で1室原価+12%

建て替えの是非を検討するとき、机の上に乗る数字はたいてい「新築にいくらかかるか」である。だが実際に事業計画を壊すのは、そこに載っていない二つの原価だ。ひとつは建て替えると床が減ること。もうひとつは壊すのにいくらかかるかである。本稿は、この二つを公開情報だけで実額に落とす。

既刊との線引きを先に示す。『ホテルはどこに建てられるか — 用途地域・容積率・地価で読む主要5商圏の開発余地』は容積率の上限をどう増やすかを扱った。本稿は逆で、現況の建物が今の上限を超えているために建て替えると小さくなる側を扱う。『旧耐震ホテル23.6万室・全客室の19.1% — 改修か建替えか、588棟の分岐点』は耐震という判断軸を立てたが、本稿は容積と解体費という別の2軸で、その分岐点に原価を足す位置づけである（既刊の数値は前提として引用し、再計算しない）。『ホテル1室の建築費は2,067万円 — 計画31件の客室原単位35.0㎡から逆算』は新築側の単価である。本稿はその手前にある解体費と、建て替えた後に確保できる床の話をする。

既存不適格は違反ではない — ただし建て替えた瞬間に現行規定が全面適用される

建築基準法第3条第2項は、法令の改正や都市計画の変更によって現行規定に適合しなくなった建築物について、その規定を適用しないと定めている。いわゆる既存不適格建築物である。違反建築物ではなく、そのまま使い続けること自体は適法だ。ホテルオーナーが日常業務でこれを意識する場面はほとんどない。

問題は建て替えるときに起きる。除却して新築する以上、新しい建物は現行規定に全面的に従う。指定容積率、前面道路幅員による基準容積率、道路斜線・隣地斜線、日影規制、接道義務、そして自治体条例による駐車場附置義務が、同時に効いてくる。附置義務の台数が都市によって2.5倍の開きを持つことは主要7都市の条例を突き合わせた別稿で整理している。1960〜70年代に建てられた建物のなかには、その後の用途地域変更や容積率の引き下げ、日影規制の導入を経て、現在の規定では同じ床が積めないものが相当数含まれる。

典型パターンは三つに整理できる。

②は見落とされやすい。商業地域に立地していれば容積率600%や700%が指定されていることは珍しくないが、それは前面道路が十分に広い場合の上限にすぎない。前面道路6mの敷地で商業系（係数0.6）なら基準容積率は360%であり、指定容積率がいくら高くても360%が実効上限になる。旧法下で建った建物が、当時の緩い運用や既存の増築経緯によって現在の基準容積率を超えているケースは、都心の狭小敷地ほど起こりやすい。

ホテル4,044件の指定容積率を実測 — 東京23区の中央値は600%、京都市は400%

では、実際のホテル立地はどの容積率帯に分布しているのか。メトロエンジンリサーチが把握する施設のうち、東京23区・京都市・仙台市に所在し客室10室以上で座標を持つ施設について、国土交通省 不動産情報ライブラリの用途地域データと突き合わせた。ポリゴン内に施設座標が入ったものを集計対象とし、東京23区はN=2,663（対象母集団2,691件・照合率99.0%）、京都市はN=1,194（同1,207件・98.9%）、仙台市はN=187（同195件・95.9%）である（2026年9月1日取得）。

東京23区は500〜600%帯が42.8%を占め、700〜800%帯も24.1%ある。中央値は600%だ。用途地域では商業地域が76.8%、近隣商業地域を合わせると84.6%に達する。一方の京都市は中央値400%で、400%以下の立地が66.3%を占める。700%帯が16.6%あるのは京都駅周辺の商業地域だが、市域全体では容積率の低い帯に厚みがある。仙台市は500%が最頻値（38.0%）でありながら200%以下も25.1%あり、二極化している。

地図で見ると、700%帯は京都駅北側の八条・烏丸通沿いに集中し、そこから外へ出ると400%以下の帯が広がる。祇園・東山方面や西陣方面は200〜300%帯が主体で、加えて京都市は市街化区域の広い範囲に高度地区を指定し、31m高度地区などの絶対高さ制限を重ねている（京都市「高度地区」、2026年4月23日更新）。容積率と高さの両方から挟まれる構造である。

前面道路が6mなら、東京23区のホテル立地の87.6%は指定容積率を使い切れない

指定容積率の分布だけでは、床が減るかどうかは判断できない。前面道路幅員による基準容積率（法52条2項）を重ねる必要がある。ここでは各施設の実際の前面道路幅員は分からないため、幅員を4m・6m・8m・10mと仮定したときに、基準容積率が指定容積率を下回る立地がどれだけあるかを機械的に算出した。係数は用途地域に応じて住居系0.4、その他0.6を適用している。

読み方はこうだ。東京23区のホテル立地は指定容積率が高い（中央値600%）ぶん、前面道路の幅員に対する感応度が大きい。前面道路が6mなら87.6%の立地で指定容積率が使えず、使えない分は平均で35.3%に達する。逆に京都市は指定容積率がもともと低いため、6mの前面道路でも62.1%にとどまり、8mまで広がれば33.7%まで落ちる。仙台市は10m幅員なら2.1%とほぼ解消する。「容積率が高い商業地に立地している」ことは、建替え時に床が確保できることを意味しない——むしろ指定と実効の乖離が大きい分だけ、接道条件に事業計画が振られやすい。

解体費の実額 — 3自治体5件で延床1㎡あたり5.1万〜14.7万円

もうひとつの未計上コストが解体費である。相場情報は民間の見積もり比較サイトに多く出回るが、ここでは自治体が公表した実際の入札結果・契約金額と、同じく公表された解体対象建築物の延べ面積だけを使う。落札額と面積の双方が一次情報として確認できた5件（3自治体）が下表である。

5件の単純平均は87,760円/㎡、中央値は67,658円/㎡である。振れ幅が3倍近いのは、工事範囲の違いによる。最も安い長崎市の案件は郊外の学校敷地で、建物解体と外構・設備撤去にとどまる。最も高い八潮市の案件は市街地の庁舎で、杭撤去・埋戻し・整地までが工事内容に含まれる。ホテルの建替えでは新しい基礎を打つために既存杭の処理が必要になることが多く、都心の狭小敷地では仮設と搬出動線の制約も加わる。したがってホテルの試算では下限側ではなく中位から上位の水準を見るのが妥当である。

もう一点、見積書に現れにくい費目を確認しておく。八潮市が近隣説明会で配布した工事概要資料では、工事内容として仮囲い（安全柵）の外周設置、防音パネルの設置、交通整理員の配置、振動・騒音測定器の設置、散水・清掃、施工管理員の常駐が明記されている。つまり仮設・近隣対策費は請負額のなかに織り込まれているため、上表の単価に別途上乗せする必要はない。一方で工事監理は別契約になるのが通例で、桐生市の旧本庁舎解体では解体工事643,500,000円に対し監理業務委託が12,100,000円、比率にして1.88%だった。

工期も判断材料になる。公表された契約工期は、桐生市旧本庁舎（解体工事）が令和6年12月19日から令和7年9月30日までの約9.5ヶ月、長崎市の琴海中学校（4,457㎡）が議決日から令和7年11月28日まで、八潮市旧庁舎（8,002㎡）が令和6年2月5日から令和7年9月30日までの約20ヶ月、つくば市の旧上郷高校が令和7年8月から令和8年11月30日までの約16ヶ月である。3,500〜4,500㎡規模なら解体だけで概ね10ヶ月を見ておくことになる。

除却は年2,283万㎡ — うち非居住が床面積の46.1%を占める

解体は特殊なイベントではない。国土交通省「建築物滅失統計調査」から直近12ヶ月（2025年6月〜2026年5月分、2026年8月31日公表の最新月まで）を集計すると、除却建築物は108,609棟・22,826,516㎡にのぼる。このうち非居住用途は20,148棟・10,531,524㎡で、棟数では18.6%にすぎないが、床面積では46.1%を占める。1棟あたりの平均延べ面積は非居住が522.7㎡、居住が139.0㎡と、非居住側が3.8倍大きい。

構造別に見ると、12ヶ月合計で木造が79,859棟・9,376,590㎡、非木造が28,750棟・13,449,926㎡。棟数では木造が73.5%を占めるが、床面積では非木造が58.9%と逆転する。非居住かつ非木造に絞ると15,739棟・9,611,321㎡で、1棟あたり610.7㎡。RC造・S造の中規模建築が、除却床面積の主役である。

上位は大阪府1,969,670㎡、東京都1,962,742㎡、北海道1,667,410㎡、神奈川県1,346,297㎡と続く。非居住シェアが高いのは神奈川県75.1%、大阪府65.9%、宮城県66.2%、京都府61.0%、東京都56.2%で、全国平均の46.1%を大きく上回る。都市部ほど、壊されているのは住宅ではなく非居住の建物である。

同統計は除却建築物の評価額も公表しており、直近12ヶ月合計で33,152,367万円。床面積で割ると14,524円/㎡となる。前節の解体費単価が51,025〜146,983円/㎡だったから、壊すのに要する費用は、その建物に残っている評価額のおよそ3.5〜10倍にあたる。除却は資産の処分ではなく、正味の支出である——この非対称性が、建替え判断を保有継続の側に引き寄せる構造的な力になっている。

なお宿泊施設の除却については、観光庁が「廃屋撤去・再生による地方温泉地等のまちづくり支援事業」を実施しており、地方温泉地等の観光の中心地にある延べ床面積おおむね2,500㎡以上・使用停止おおむね5年以上の廃旅館・廃ホテルを対象に、撤去・減築費を補助率2/3（1次・2次合計の補助上限6億円）で支援している（令和8年度・公募期間は令和8年7月1日から令和9年2月26日）。撤去費が単独では回収できないという前提が、公的支援の設計そのものに織り込まれている。

100室・3,500㎡モデルで積み上げる — 1室あたり建替え総原価は2,870万円

ここまでの実額を、標準的なモデルに落とす。既刊で算出した客室原単位35.0㎡（計画31件の平均）を用い、100室・延床3,500㎡の建物を建て替えるケースを組む。前提は次のとおりで、いずれも根拠と時点を付す。

新築工事費だけを見ていれば1室2,067万円である。だが解体費と営業休止の逸失GOPを積むと1室2,870万円、1.39倍になる。解体費が総原価に占める割合は11.0%にとどまるが、逸失GOPの17.0%と合わせると28.0%——建替え総原価のおよそ4分の1強が、新築工事費の見積書には現れない。

床が減ると何が起きるか — 容積−30%で1室あたり原価は+12.0%

ここに既存不適格の効果を重ねる。建替え後の延べ面積が現況より小さくなる場合、客室数は原単位35.0㎡で按分して減る。一方、解体費は現況の建物の規模で決まるため減らない。逸失GOPも休止期間で決まるため減らない。結果として、固定費が少ない客室数に配分される。

1室あたり原価の上昇幅そのものは+3.1%から+12.0%と、劇的な数字ではない。だが見るべき指標はもうひとつある。客室数が30室減るということは、稼働開始後の収益capacityが恒久的に30%小さくなるということだ。上記前提（ADR19,100円・稼働80%・GOP35%）なら、失われる30室の年間GOPはおよそ5,850万円。これが毎年発生する。

利回りで見るとこうなる。土地取得費を除いた投下額に対する年間GOP利回りは、現況維持で6.80%（総原価28.70億円・年間GOP1.95億円）、−10%で6.60%、−20%で6.36%、−30%で6.07%。差は0.73ptである。ただしこれは土地代を除いた数字で、土地は減築しても減らない。仮に土地取得費15億円を加えれば、同じ比較は4.47%対3.64%となり、差は0.83ptに広がる。減床の負担は建設コストではなく、減らない固定費を薄い収益capacityで負うところに出る。

前提の振れ幅を3シナリオと2軸で押さえる

ここまでの試算は解体費単価90,000円/㎡・営業休止30ヶ月という単一の前提に立っている。本稿で確認できた解体費の実額は51,025〜146,983円/㎡と3倍近く振れ、営業休止期間も解体工期の公表実績（3,500〜4,500㎡規模で約10ヶ月）に設計・確認申請・新築工事をどう積むかで動く。そこで解体費単価・容積減少率・営業休止期間の3つを同時に振った3シナリオを置く。いずれも本稿で出典を示した実額と公表工期の範囲内に収めており、新しい前提は導入していない。

1室あたり総原価は楽観2,636万円から悲観3,638万円まで、1.38倍の幅を持つ。土地取得費を除いた年間GOP利回りでは7.41%対5.36%、差は2.05ptである。先の容積単独の感度（−0.73pt）と比べて幅が大きいのは、解体費単価と営業休止期間が同時に効くためだ。注意すべきは悲観シナリオで総原価そのものは25.47億円と中位（26.63億円）より小さい点で、これは客室数が70室に減って新築工事費が落ちるからである。総額は減っても1室あたりは増え、利回りは下がる——減床の影響は総額ではなく単位あたりで見る必要がある。

次に、最も振れ幅の大きい解体費単価と容積減少率の2軸で1室あたり総原価を並べる。営業休止期間は30ヶ月に固定した。

グリッドの下限は2,734万円（解体費51,025円/㎡・容積±0%）、上限は3,499万円（146,983円/㎡・容積−30%）で、振れ幅は1.28倍にとどまる。新築工事費が総原価の7割を占めるため、解体費単価が3倍動いても1室あたりでは12%前後の影響しか出ない。ただし列方向（容積減少）と行方向（解体費）は加算的に効くので、市街地で杭撤去を伴い、かつ床が減る立地——つまり本稿の類型Bが典型だが——では両方が同時に上振れする点に注意がいる。

床が減る立地では、保有継続＋改修に経済合理性が生まれる

本稿の数字を並べ直すと、建替え判断の構造はこうなる。

ここから導かれるのは、どちらが優れているという結論ではない。床が減る立地では、建て替えずに既存不適格のまま保有し、改修で延命する選択に経済合理性が生まれるという、条件付きの整理である。既存不適格建築物はそのまま使い続けることが適法であり、大規模修繕・大規模模様替えの範囲であれば現行の容積規定が全面適用される場面を避けられる。REIT5社のIR開示で確認できる資本的支出は1室あたり年13万〜62万円であり、建替え総原価2,870万円/室と並べれば、改修は少なくとも時間を買う選択肢として成立する。

逆に、前面道路が広く指定容積率を使い切れる立地——本稿の集計では幅員10mを仮定すると仙台市で97.9%、京都市で83.4%、東京23区で74.2%の立地が指定容積率を確保できる——では、建替えは床を減らさずに客室原単位と設備水準を現代化できる。同じ「築古ホテル」でも、接道条件によって取るべき手が反転する。旧耐震ストックの改修か建替えかという分岐に、容積と解体費という2軸を足す意味はここにある。

実務上の含意を三つに絞る。第一に、デューデリジェンスの段階で前面道路幅員と基準容積率を確認すること。指定容積率だけを見た開発余地の試算は、都心の狭小敷地では上振れする。第二に、解体費を延床㎡単価で持っておくこと。本稿の5件が示すとおり、杭撤去と市街地施工の有無で単価は3倍動く。取得検討時に「壊すならいくら」を持っていれば、価格交渉の材料になる。第三に、営業休止期間を原価として明示すること。30ヶ月の逸失GOPは総原価の17.0%を占め、解体費より大きい。

供給側の文脈も添えておく。メトロエンジンリサーチが把握する範囲では、稼働が確認できる宿泊施設は全国27,162施設・1,266,933室（2026年9月1日時点取得値）。2026年に開業が確認された施設は1,369件・平均26室で、貸別荘が658件と最も多く、ビジネスホテルは149件である。新規供給の中心が小規模化しているなかで、既存の中規模ストックをどう扱うかは、市場全体の客室供給に直接効いてくる論点になっている。

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