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【2026年4月最新】熱海市の旅館を徹底分析！“安定した需要を背景に進む、滞在価値型旅館市場の成熟”

宮崎豊

熱海市の旅館、分布状況

メトロエンジンリサーチによると、熱海市の旅館の分布状況は以下の通り。

出典：メトロエンジンリサーチ

出典：メトロエンジンリサーチ

メトロエンジンリサーチによると、熱海市の旅館は市内全域に分布しているわけではなく、JR熱海駅〜熱海港周辺にかけての海岸沿いエリアへ集中的に立地していることが確認できる。特に、相模湾を望むウォーターフロントと、首都圏からのアクセス拠点である熱海駅周辺を軸に、旅館集積が形成されている点が大きな特徴だ。

地図から確認できる主なエリアは、①熱海駅周辺エリア、②サンビーチ〜東海岸町エリア、③熱海港周辺エリアの三つに大別できる。いずれも観光動線、眺望を背景に、熱海らしい滞在体験を提供しやすい立地条件を備えている。

熱海駅周辺エリアは、新幹線を含む鉄道アクセスの利便性を背景に駅徒歩圏内へ旅館が集中している。首都圏からの短距離観光需要を取り込みやすく、近年は若年層やインバウンドを意識した旅館リニューアルや、小規模高付加価値型施設なども見られるようになっている。熱海市における「玄関口」としての役割を担っているといえるだろう。

サンビーチ〜東海岸町エリアは、海沿いの景観を活かした大型旅館や老舗旅館の立地が目立つ。オーシャンビューや温泉といった熱海観光の中核価値を提供するエリアとして、観光目的の宿泊需要を取り込む構造となっている。加えて、飲食店や観光スポットへの回遊性も高く、熱海らしい滞在を提供する中心的なエリアとして機能しているようだ。

熱海港周辺エリアは、一部の旅館の立地が確認できる。施設数自体が駅周辺ほど多くないため、比較的落ち着いた滞在や海辺の開放感を活かしている点が特徴的だ。

一方で、内陸側や山間部では旅館の分布は限定的であり、宿泊施設は海岸線および主要交通拠点周辺へ集中する傾向が見られ、熱海市の観光動線が「駅〜海辺」を軸に形成されていることを反映した分布構造といえるだろう。

このように、熱海市の旅館は、熱海駅を起点とした交通利便性と、相模湾沿いの景観資源を享受できる海岸部エリアに集積している。特に、オーシャンビューや温泉、花火大会といった熱海らしい観光資源と親和性が高い立地へ旅館が集中している点は特徴的だ。

また、前回記事の新規開業施設の動向とも重なるように、近年の熱海市では、単なる宿泊機能ではなく、“滞在体験そのもの”を重視する傾向が強まりつつある。立地特性を活かした眺望価値や体験価値への志向は、旅館の分布構造にも表れているといえるだろう。

熱海市の旅館、施設数の推移

微減傾向の中で進む、旅館再編と高付加価値化

熱海市における旅館・施設数の推移には以下の傾向が見られた。

出典：メトロエンジンリサーチ

熱海市における旅館・施設数の推移には以下の傾向が見られた。

グラフから確認できる通り、熱海市の旅館施設数は、2019年時点では98〜99施設前後で推移していたが、その後は緩やかな減少傾向が続いている。

2020年以降は95〜96施設水準へ低下し、2023年には一時93施設まで減少。直近ではやや持ち直しが見られるものの、2026年時点でも95施設前後にとどまっており、コロナ禍前の水準までは回復していない。

一方で、減少幅自体は限定的であり、急激な施設淘汰が進行している状況は見受けられず、長期トレンドとしては緩やかな減少傾向を描きつつも、一定の施設数を維持している。

また、直近では施設数の下げ止まりも見られており、単純な縮小局面というよりも、市場再編や質的転換が進行しているフェーズとして捉えることもできるだろう。

考察

熱海市の旅館市場は、全国的な観光需要の変化やコロナ禍の影響を受けながらも、比較的安定した施設数を維持している。
前章で確認した通り、旅館は熱海駅〜海岸沿いエリアに集中しており、立地の優位性が高いエリアを中心に集積されている。

一方で、施設数が長期的に微減傾向にあることは、単純な需要減少だけではなく、老朽化や事業承継など、構造的な再編が進んでいることを示唆している。

背景として、近年の熱海市では、既存旅館のリニューアルや高価格帯化、小規模ラグジュアリー化といった動きも見られるようになっており、量的拡大よりも、“滞在価値”を高める方向へ進みつつあることがうかがえる。

今後の熱海市旅館市場は、単純な施設数の増加ではなく、眺望・温泉・食・空間体験などを含めた総合的な価値向上を通じて競争力を高めるフェーズへ移行していく可能性が高い。

施設数の変化以上に「どのような旅館が、どのような価値を提供するか」が、市場の方向性を左右する段階に入っているといえるだろう。

熱海市の旅館、部屋数の推移

客室供給は緩やかに減少、“量”から“質”への転換

熱海市における旅館・部屋数の推移には以下の傾向が見られた。

出典：メトロエンジンリサーチ

グラフから確認できる通り、熱海市の旅館部屋数は、2019年時点では2,770〜2,800室前後で推移していたが、その後は全体として緩やかな減少傾向を描いている。

2020年以降は2,700室台前半〜後半で推移しており、2023年以降は2,680室前後で横ばい傾向が続いている。2025年には一時、2,630室付近まで減少したものの、直近ではやや持ち直し2026年時点では2,680室前後まで回復している。

一方で、長期トレンドとしては右肩下がりの傾向が確認でき、施設数と同様に、部屋数においても大幅な供給拡大は見られていない。

また、施設数が95施設前後で推移していることを踏まえると、大型旅館の新規供給が相次いでいる状況ではなく、市場全体としては既存供給を維持しながら調整が進んでいることが読み取ることができる。

考察

熱海市の旅館市場は、施設数だけでなく、部屋数においても拡大フェーズとは言えず、供給量を大きく増やすというよりも、既存施設の再編や高付加価値化を通じた市場調整が進んでいる可能性が高い。

特に近年の熱海市では、眺望や温泉体験、食事、プライベート性などを重視した滞在価値の向上が進んでおり、既存旅館のリニューアルや、客室数を抑えた小規模ラグジュアリー型施設への転換も見られるようになっている。

その結果として、施設数・部屋数ともに大きな純増は見られないが、市場全体としての魅力向上が図られている段階にあると考えられる。

前章で確認した通り、旅館は熱海駅〜海岸沿いエリアへ集中しており、限られた立地資源の中で競争が行われている。こうした市場環境を踏まえると、今後の熱海市旅館市場では、単純な客室供給の積み上げではなく、“1室あたりの価値向上”がより重要なテーマになっていく可能性が高いのではないか。

今後は、部屋数の増減そのものよりも、客室単価や滞在体験の質、ブランド戦略などが、市場競争力を左右する局面へ移行していくと考えられる。

熱海市の旅館、稼働率の推移

全国平均を上回る高稼働が続く、観光地型 旅館市場

熱海市の旅館の稼働率の推移を全国平均と比較して分析すると、以下のような傾向が見られた。

出典：メトロエンジンリサーチ

熱海市の稼働率の推移を全国平均と比較して分析すると、以下のような傾向が見られた。

熱海市の稼働率は、全国平均と同様に2020年初頭のコロナ禍において大きく低下している。一時は20％台まで落ち込む局面も見られ、全国的な移動制限や観光需要の消失の影響を強く受けたことがうかがえる。

2021年にかけては段階的な回復が進み、20％台後半〜40％台前半を中心とした推移へ移行している。全国平均と概ね同調しながらも、回復局面では全国を上回る月も徐々に増加していった。

2022年以降は回復基調がより明確となり、熱海市の旅館稼働率は全国平均を安定的に上回る場面が増加。2023年から2025年にかけては、40％台前半〜後半を中心に推移しており、観光地型市場として相対的に高い稼働水準を維持している。

特に繁忙期には50％前後まで上昇する月も見られ、全国平均との差が拡大する傾向も確認できる。首都圏からのアクセス利便性や、温泉地としてのブランド力、短距離観光需要の強さなどが稼働率を支えていると考えられる。

考察

熱海市の旅館市場は、施設数・部屋数ともに大きな拡大が見られていない一方で、稼働率は全国平均を継続的に上回る水準で推移している点が特徴的だ。

前章までで確認した通り、旅館供給は海岸沿いを中心とした限られたエリアへ集中しており、無秩序な供給拡大が起きていない。その結果、需要回復局面において需給バランスが比較的維持されやすい構造になっていると考えられる。

また、熱海市は首都圏から新幹線でアクセス可能な温泉観光地であり、「近場で非日常を楽しむ」という短距離観光需要との親和性が高い。コロナ禍以降に拡大したマイクロツーリズム需要や週末旅行需要を取り込みやすかったことも、全国平均を上回る稼働水準を維持している背景の一つと推察される。

さらに近年では、既存旅館のリニューアルや高価格帯化、小規模ラグジュアリー化などを通じて、“量”ではなく“質”による競争が進みつつある。単純な客室供給の積み上げではなく、滞在価値の向上によって競争力を高めている点は、熱海市旅館市場の特徴といえるだろう。

今後の熱海市旅館市場は、稼働率そのものを大きく押し上げるというよりも、安定した稼働を維持しながら、客室単価や付加価値向上によって収益性を高める局面へ移行していく可能性が高い。

熱海市の旅館市場は、安定した需要基盤を背景に、「安定稼働×高付加価値化」が進行する観光地型市場として成熟を深めている段階にあると考えられる。

熱海市の旅館市場の今後の展望

安定した需要を背景に進む、“滞在価値型旅館市場”への進化

足元のデータを見ると、熱海市の旅館市場は、施設数・部屋数ともに大きな拡大を伴わない一方で、稼働率は全国平均を継続的に上回る水準で推移している。量的な供給拡大によって成長する市場とは異なり、限られた供給の中で安定した需要を維持している点が特徴的だ。

分布章で確認した通り、旅館は熱海駅〜海岸沿いエリアを中心に集積している。首都圏からのアクセス利便性に加え、相模湾を望む景観や温泉といった観光資源がコンパクトにまとまっていることが、熱海市ならではの強みとなっている。

施設数・部屋数の推移を見ると、近年は微減傾向が続いており、無制限な供給拡大が進む市場ではないことがうかがえる。一方で、急激な縮小局面にも入っておらず、一定の供給規模を維持しながら、市場再編や高付加価値化が進行している段階にあると考えられる。

特に近年は、既存旅館のリニューアルや高価格帯化、小規模ラグジュアリー化など、“量”よりも“質”を重視する動きが強まっている。オーシャンビュー、温泉、食、プライベート空間などを含めた総合的な滞在体験を磨き上げる方向へ、市場全体がシフトしつつあるようだ。

展望

今後の熱海市旅館市場は、施設数や部屋数を積み上げる成長モデルではなく、安定した稼働を前提に、1施設・1室あたりの価値を高めていくフェーズへ進んでいく可能性が高い。

特に、首都圏近接型の温泉観光地という立地特性は、今後も大きな競争優位性となるだろう。短距離旅行需要、週末需要、インバウンド需要など、多様な観光ニーズを取り込みやすい環境を備えていることは、熱海市旅館市場の安定性を支える重要な要素といえる。

また、近年の観光市場では、単なる宿泊機能ではなく、「その場所でどのような時間を過ごせるか」が重視される傾向が強まっている。熱海市は、海・温泉・食・花火大会といった観光資源を兼ね備えており、“滞在そのもの”を価値化しやすい土壌を持つ点は大きな強みだ。

今後は、立地特性を活かした客室設計や空間演出、食体験、ウェルネス要素などを通じて、より高付加価値な旅館への進化が進む可能性がある。特に、限られた客室数の中で単価と満足度を高める方向性は、熱海市の旅館市場と高い親和性を持っている。

熱海市の旅館市場は、「供給量を増やす市場」ではなく、「滞在価値を磨き続ける市場」として成熟を深めつつある。安定した需要基盤と観光地としてのブランド力を背景に、今後も国内外から多様な宿泊需要を集めながら、独自性の高い温泉旅館市場として発展していくことが期待される。

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